Oględziny mieszkania przed udziałem w przetargu – dlaczego są ważne?

Oględziny mieszkania są jednym z najważniejszych etapów procesu jego zakupu w drodze przetargu. Dzięki wizji lokalnej można bowiem dokonać oceny rzeczywistego stanu technicznego nieruchomości, a więc i lepiej oszacować opłacalność inwestycji. Sprawdź, czy możliwe są oględziny mieszkania przed przetargiem i jak możesz się na nie umówić. Podpowiemy Ci także, na co zwrócić uwagę podczas takich oględzin, by uniknąć kosztownych błędów inwestycyjnych.

Czy można obejrzeć mieszkanie przed przetargiem?

W większości przypadków można obejrzeć mieszkanie przed przetargiem, ponieważ dla potencjalnych kupujących takie oględziny nieruchomości mają kluczowe znaczenie. Możliwość taka jest zatem zazwyczaj dostępna w przypadku większości przetargów i licytacji, jakie organizują np.:

• gmina lub miasto,
• Skarb Państwa,
• spółdzielnia mieszkaniowa,
• syndyk,
• komornik sądowy.

W przypadku licytacji komorniczych możliwość oględzin nieruchomości regulują przepisy. Zgodnie z art. 953 § 1 pkt. 5 Kodeksu postępowania cywilnego komornik już w publicznym obwieszczeniu o licytacji powinien wskazać:

„czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania”.

Zdarza się jednak, że oględziny mieszkania przed udziałem w przetargu nie są możliwe np. ze względu na obecność lokatorów lub techniczny brak dostępu do lokalu. Informacja na ten temat zazwyczaj widnieje w ogłoszeniu o przetargu. Oferenci mają też wówczas możliwość zapoznania się ze stanem lokalu na podstawie dokumentacji fotograficznej lub materiałów wideo.

Dlaczego obejrzenie mieszkania przed udziałem przetargu jest ważne?

Obejrzenie mieszkania jest kluczowym elementem sprawdzenia nieruchomości przed przetargiem, ponieważ pozwala na zapoznanie się z faktycznym stanem technicznym lokalu. Stan ten oczywiście jest opisany w dokumentacji przetargu, jednak taki opis może być niepełny, a nawet odbiegać od rzeczywistości.

Dla Ciebie jako inwestora ważne powinno być natomiast wykrycie jeszcze przed przystąpieniem do przetargu wszelkich usterek i wad technicznych nieruchomości. Ich usunięcie może bowiem wymagać sporych nakładów finansowych, co wpłynie na opłacalność inwestycji.

Dzięki wizji lokalnej możesz też zweryfikować wygląd i stan techniczny części wspólnych, sąsiedztwo czy też otoczenie wokół budynku i lokalną infrastrukturę. Informacje na ten temat rzadko widnieją w dokumentacji przetargowej, natomiast mają duży wpływ na ocenę nieruchomości – pod kątem własnych potrzeb mieszkaniowych lub jej potencjału inwestycyjnego.

Oględziny mieszkania przed przetargiem mają zatem ogromne znaczenie, ponieważ pozwalają na rzetelną ocenę:

• potencjalnych kosztów remontu,
• realnej wartości nieruchomości,
• ryzyka inwestycyjnego,
• opłacalności inwestycji.

Podsumowując, fizyczne obejrzenie nieruchomości pozwoli Ci uniknąć kosztownych błędów, dlatego jest wręcz konieczne przed przystąpieniem do przetargu.

Kiedy odbywają się oględziny mieszkania przed przetargiem?

Oględziny mieszkania przed przetargiem odbywają się najczęściej na co najmniej 2-3 tygodnie przed planowaną licytacją. Ich termin jest też tak ustalony, by potencjalni nabywcy mogli zapoznać się z lokalem jeszcze przed ostatecznym terminem na wpłacenie wadium lub rękojmi.

Dokładny termin oględzin nieruchomości znajdziesz w ogłoszeniu lub obwieszczeniu o przetargu. Informacja na ten temat zawiera też zazwyczaj następujące dane:

• adres mieszkania,
• konkretne daty oględzin – zazwyczaj są to co najmniej dwa kolejne dni robocze, a w przypadku niektórych przetargów mieszkania można oglądać nawet przez kilka tygodni;
• godziny, w jakich lokal będzie udostępniony oglądającym (np. od 9:00 do 16:00).

Oględziny mieszkania przed przetargiem często przypominają dni otwarte, podczas których każdy chętny może zapoznać się z nieruchomością. Przed udaniem się pod wskazany adres lepiej jednak skontaktuj się z organizatorem przetargu i potwierdź swoją wizytę w konkretnym terminie.

Jak przygotować się do oględzin mieszkania?

Obejrzenie mieszkania przed przetargiem z założenia powinno pomóc Ci ocenić stan nieruchomości oraz podjąć decyzję o przystąpieniu do licytacji. Aby tak się stało, warto się do takiej wizji lokalnej przygotować. Oto najważniejsze rzeczy, które możesz w tym celu zrobić:

• zapoznaj się z dokumentacją – koniecznie sprawdź księgę wieczystą, by zweryfikować stan prawny nieruchomości i ewentualne obciążenia; przeanalizuj też operat szacunkowy i ogłoszenie o przetargu, aby poznać szczegółowe parametry mieszkania oraz warunki samej licytacji;
• zrób listę kontrolną – wypisz krok po kroku, co obejrzeć w mieszkaniu i o co zapytać osobę prezentującą lokal, bo dzięki temu nie umknie Ci żadna kwestia niezbędna do rzetelnej oceny nieruchomości;
• weź ze sobą odpowiednie narzędzia – przydać się może np. notatnik do zapisania ważnych danych, aparat fotograficzny do udokumentowania ewentualnych usterek, a także miarka lub dalmierz do zweryfikowania faktycznych wymiarów pomieszczeń;
• rozważ zabranie na oględziny fachowca – jeśli nie masz wiedzy technicznej, a obawiasz się ukrytych usterek w mieszkaniu, w ich wykryciu i oszacowaniu kosztów usunięcia może pomóc Ci profesjonalny rzeczoznawca lub choćby zaufany budowlaniec.

Warto zdawać sobie sprawę, że czas na dokładne oględziny mieszkania przed przetargiem bywa dość krótki i może być utrudniony ze względu na dużą liczbę zainteresowanych. Im lepiej się jednak do takiej wizyty przygotujesz, tym będzie ona efektywniejsza.

Co sprawdzić podczas oględzin mieszkania?

Podczas oględzin mieszkania przed udziałem w przetargu warto sprawdzić wszystkie kwestie, które wpływają na wartość nieruchomości oraz ostateczny koszt inwestycji. W praktyce najlepiej poruszać się według konkretnej checklisty i analizować mieszkanie punkt po punkcie. Oto najważniejsze aspekty, które warto sprawdzić:

• podstawowy stan techniczny mieszkania – czyli ścian, sufitów i podłóg oraz stolarki okienno-drzwiowej;
• stan instalacji – w szczególności ważna jest instalacja elektryczna i wodno-kanalizacyjna, ponieważ jej wymiana może pochłonąć wysokie koszty;
• rodzaj ogrzewania – brak nowoczesnych rozwiązań może oznaczać wysokie koszty eksploatacyjne lub konieczność modernizacji systemu;
• ewentualne problemy z wentylacją i wilgocią – ich objawem mogą być np. łuszczące się ściany lub wykwity pleśni;
• układ pomieszczeń – warto przeanalizować, czy układ ten jest funkcjonalny lub czy można go zmienić np. poprzez proste wyburzenie lub dobudowanie ścianek działowych;
• nasłonecznienie – od tego zależy komfort mieszkania oraz koszty jego ogrzewania, dlatego warto sprawdzić np. na którą stronę świata wychodzą okna;
• rzeczywisty metraż – poprzez samodzielne pomiary warto sprawdzić, czy nie występują tutaj jakieś niezgodności z dokumentacją;
• wygląd i stan budynku – ważna jest nie tylko czystość i estetyka klatek schodowych, elewacji i wind, ale też ich stan techniczny ponieważ ewentualne remonty przełożą się na wyższy czynsz;
• otoczenie i infrastruktura – warto zwrócić uwagę m.in. na miejsca parkingowe, dostęp do komunikacji, obecność sklepów, szkół i punktów usługowych, czy nawet poziom hałasu i sposób zagospodarowania terenu.

Sprawdzenie powyższych kwestii powinno być punktem wyjścia do oszacowania potencjalnych kosztów remontu lub modernizacji mieszkania. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy cena wywoławcza jest faktycznie okazyjna i czy zakup nieruchomości ma sens ekonomiczny.

Podsumowanie

Przy zakupie mieszkania z przetargu największym błędem jest kierowanie się wyłącznie okazyjną ceną wywoławczą oraz pobieżną analizą dokumentacji przetargowej. Taki zakup w ciemno wiąże się bowiem z ryzykiem, że zwyczajnie przepłacimy za nieruchomość lub doprowadzenie jej do odpowiedniego stanu będzie wymagało jeszcze ogromnych nakładów finansowych.

Ryzyko to można zminimalizować, przeprowadzając skrupulatne oględziny mieszkania przed udziałem w przetargu. To właśnie takie oględziny mogą zadecydować, czy zakup nieruchomości z przetargu okaże się opłacalną okazją, czy kosztowną pomyłką.

Przeczytaj: Mieszkanie do remontu – jak kupić, na co uważać?

FAQ:

Czy za udział w oględzinach nieruchomości trzeba zapłacić?

Nie, udział w oględzinach nieruchomości przed przetargiem jest całkowicie bezpłatny. Mieszkanie można też obejrzeć jeszcze przed terminem wpłaty wadium, ponieważ ma to pomóc w podjęciu świadomej decyzji o przystąpieniu do przetargu.

Czy zawsze można obejrzeć mieszkanie przed przetargiem lub licytacją?

Zazwyczaj tak, jednak w wyjątkowych sytuacjach oględziny mieszkania przed przetargiem lub licytacją nie są możliwe. Najczęściej dzieje się tak z powodów bezpieczeństwa, gdy np. budynek jest bardzo zaniedbany lub z powodów organizacyjnych, gdy np. dłużnik nie chce udostępnić komornikowi w tym celu swojego mieszkania.

Co zrobić, jeśli nie ma możliwości oględzin mieszkania?

Jeśli nie ma możliwości oględzin mieszkania, swoją decyzję o przystąpieniu do przetargu można oprzeć na szczegółowej analizie dokumentacji, która w takim przypadku zwykle zawiera także zdjęcia nieruchomości. Warto jednak przemyśleć taką inwestycję, ponieważ zakup mieszkania w ciemno wiąże się z dużym ryzykiem.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com