Czy można obejrzeć mieszkanie przed licytacją komorniczą?

Przed licytacją komorniczą można obejrzeć mieszkanie, a zgodnie z przepisami komornik powinien to umożliwić licytantom z odpowiednim wyprzedzeniem. Z możliwości tej zawsze warto skorzystać, aby dokładnie sprawdzić stan techniczny lokalu i świadomie podjąć decyzję o przystąpieniu do licytacji. Sprawdź, kiedy są możliwe oględziny mieszkania przed licytacją komorniczą i jak się na nie umówić oraz na co zwrócić uwagę podczas wizyty w lokalu.

Czy przed licytacją komorniczą można obejrzeć mieszkanie?

Oględziny mieszkania przed licytacją komorniczą są jak najbardziej możliwe, ponieważ prawo do obejrzenia lokalu zapewniają licytantom przepisy Kodeksy postępowania cywilnego. Co więcej, komornik powinien zorganizować takie oględziny jeszcze przed upływem terminu wpłaty rękojmi (wadium), czyli przed maksymalną datą na zgłoszenie się do licytacji.

Ustawodawca zadbał o prawo do obejrzenia nieruchomości przed przystąpieniem do licytacji, aby zagwarantować jawność postępowania egzekucyjnego oraz umożliwić potencjalnym nabywcom podjęcie świadomej decyzji o przystąpieniu do licytacji.

Oględziny pozwalają bowiem na realną ocenę stanu mieszkania, który nie zawsze w pełni odzwierciedla protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Ocena takiego stanu jest natomiast kluczowa z punktu widzenia przyszłego uczestnika licytacji, ponieważ decyduje o ryzyku i opłacalności inwestycji.

Przeczytaj: Jakie mieszkania trafiają na licytacje komornicze?

Dlaczego warto obejrzeć mieszkanie przed licytacją komorniczą?

Przed licytacją komorniczą warto obejrzeć mieszkanie, aby zweryfikować jego stan techniczny i faktyczny. Jest to niezwykle ważne, ponieważ w przypadku wygranej licytacji będzie już za późno na wycofanie się z transakcji z powodu wykrycia wad nieruchomości. Mówi o tym wprost art. 971 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym:

Nabywca nieruchomości nabytej na licytacji komorniczej nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

Obejrzenie lokalu przed wpłaceniem wadium pozwoli Ci zatem ograniczyć ryzyko nabycia nieruchomości z wadami, których usunięcie może być potem bardzo kosztowne lub wręcz niemożliwe. Przykładem może być zakup mieszkania całkowicie zdewastowanego, które według dokumentów miało wymagać tylko standardowego remontu. Albo zakup mieszkania z lokatorami, o których komornik nie wiedział, a których eksmisja może potem stanowić spory problem dla nabywcy nieruchomości.

Mieszkanie warto więc obejrzeć przed licytacją komorniczą, aby ograniczyć ryzyko, ale też aby realnie oszacować opłacalność zakupu nieruchomości. Tylko wizja lokalna pozwoli Ci bowiem ocenić, czy suma oszacowania odpowiada realnej wartości nieruchomości, a cena wywoławcza jest faktycznie okazją.

Kiedy odbywają się oględziny mieszkania przed licytacją?

Zgodnie z przepisami komornik powinien umożliwić licytantom obejrzenie nieruchomości w ciągu dwóch tygodni przed licytacją. Mówi o tym art. 953 § 1 pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego.

Termin oględzin mieszkania wyznacza zatem komornik. Zazwyczaj jest to 14 dni lub kilka wybranych dni w ciągu dwóch tygodni, w których można obejrzeć nieruchomość. Co ważne, ostatni dzień na oględziny przypada najpóźniej w dniu, w którym należy wpłacić wadium. Możesz zatem dokładnie zobaczyć mieszkanie, zanim podejmiesz decyzję o przystąpieniu do licytacji.

Oprócz konkretnych dni komornik wyznacza również godziny, w jakich można oglądać nieruchomość. Warto tu zwrócić uwagę, że czasami mieszkanie jest „otwarte” dla licytantów nawet przez cały dzień, a czasami tylko przez 1-2 godziny (a w skrajnych przypadkach nawet 15 minut).

Jak dowiedzieć się o terminie oględzin mieszkania przed licytacją komorniczą?

O terminie oględzin mieszkania przed licytacją komorniczą dowiesz się z obwieszczenia o licytacji. Zgodnie z przepisami to właśnie w publicznym obwieszczeniu komornik powinien podać „czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania”.

Informacja o terminie oględzin zazwyczaj zawiera następujące informacje:

• daty oględzin,
• godziny oględzin,
• miejsce oględzin, czyli dokładny adres nieruchomości.

Obwieszczenie o licytacji wraz z informacją o terminie oględzin mieszkania znajdziesz w Serwisie Krajowej Rady Komorniczej. Dostęp do niego uzyskasz również za pośrednictwem naszego portalu Listaprzetargow.pl, w którym możesz przeglądać najnowsze ogłoszenia o przetargach i licytacjach nieruchomości z całej Polski.

Jak przebiegają oględziny mieszkania przed licytacją komorniczą?

Oględziny mieszkania przed licytacją komorniczą odbywają się na nieco innych zasadach niż prezentacje nieruchomości organizowane np. przez biura nieruchomości.

Przede wszystkim w oględzinach może uczestniczyć każda osoba zainteresowana zakupem nieruchomości. Nie ma obowiązku wcześniejszego wpłacenia rękojmi, ani nawet składania deklaracji udziału w licytacji. Zazwyczaj więc wystarczy stawić się w wyznaczonym miejscu i terminie, choć niektórzy komornicy wymagają, aby wcześniej potwierdzić telefonicznie swoją obecność. Spodziewaj się jednak, że mieszkanie może oglądać jednocześnie nawet kilka osób.

Same oględziny odbywają się zazwyczaj pod nadzorem komornika lub osoby przez niego wyznaczonej. Na obejrzenie nieruchomości jest też zazwyczaj ograniczona ilość czasu. Pozwala to jednak na zapoznanie się z rzeczywistym stanem lokalu oraz porównanie go z informacjami zawartymi w operacie szacunkowym.

Na co zwrócić uwagę podczas oględzin mieszkania z licytacji?

Podczas oględzin mieszkania z licytacji warto zwrócić uwagę przede wszystkim na jego standard wykończenia, stan techniczny ścian, podłóg, okien i instalacji, ale także na części wspólne budynku i jego otoczenie. Oprócz tego warto zweryfikować na miejscu inne istotne informacje o nieruchomości np. czy faktycznie lokal nie jest zamieszkany lub czy zadłużenie nie spowodowało odcięcia mediów.

Podsumowując, podczas oględzin mieszkania z licytacji warto sprawdzić:

• stan instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej);
• ściany i sufity (zwłaszcza pod kątem zawilgocenia oraz pleśni);
• stolarkę okienną i drzwiową (np. czy wymaga całkowitej wymiany),
• stan podłóg,
• standard wykończenia,
• stan klatki schodowej, elewacji i części wspólnych budynku,
• dostęp do piwnicy, komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego, jeśli są objęte sprzedażą,
• oznaki, że lokal jest nadal zamieszkiwany.

Sprawdzenie powyższych kwestii pozwoli Ci zweryfikować, czy rzeczywisty stan lokalu pokrywa się z opisem z protokołu oszacowania. Pomoże Ci też oszacować realne koszty remontu i opłacalność oferty.

Ważne!
Przed przystąpieniem do licytacji koniecznie sprawdź też stan prawny mieszkania. W tym celu zapoznaj się przede wszystkim z księgą wieczystą nieruchomości, w której znajdziesz informacje o ewentualnych obciążeniach. W szczególności ważne są te dotyczące służebności lub dożywotniego użytkowania lokalu, ponieważ nie zawsze wygasają po licytacji.

Czy dłużnik musi udostępnić mieszkanie do oględzin?

Zgodnie z przepisami dłużnik musi udostępnić mieszkanie komornikowi celem przeprowadzenia czynności egzekucyjnych. Do takich czynności należy dokonanie oględzin i sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości. Jeśli dłużnik nie chce w tym celu udostępnić lokalu, komornik ma uprawnienia do siłowego wejścia do mieszkania z pomocą ślusarza i w asyście Policji. Mówi o tym art. 814 kpc, zgodnie z którym jeżeli cel egzekucji tego wymaga, komornik zarządzi otworzenie mieszkania oraz innych pomieszczeń i schowków dłużnika.

Warto jednak pamiętać, że komornik nie zawsze może użyć siłowych rozwiązań, aby wpuścić do lokalu osoby zainteresowane jego zakupem. W takim przypadku licytanci mogą się zapoznać ze stanem mieszkania wyłącznie na podstawie protokołu opisu i oszacowania. Nie jest to dla nich korzystna sytuacja, bo w praktyce oznacza kupowanie przysłowiowego kota w worku.

FAQ

Czy oględziny mieszkania przed licytacją są płatne?

Nie, oględziny mieszkania przed licytacją komorniczą są całkowicie bezpłatne i dostępne dla każdego zainteresowanego. Komornik nie pobiera żadnych opłat z tego tytułu, ani nie wymaga wpłacenia wadium przed takimi oględzinami.

Czy na oględziny mieszkania można przyjść z rzeczoznawcą?

Tak, na oględziny mieszkania można przyjść z rzeczoznawcą lub innym specjalistą. Takie rozwiązanie jest wręcz zalecane, ponieważ fachowiec może skuteczniej wykryć wady nieruchomości oraz lepiej oszacować rzeczywiste koszty remontu.

Czy można przystąpić do licytacji bez oglądania nieruchomości?

Tak, można przystąpić do licytacji komorniczej nieruchomości bez jej wcześniejszego oglądania. Nie jest to jednak dobrym pomysłem, ponieważ tylko bezpośrednia wizja lokalna pozwala na rzetelną ocenę stanu nieruchomości oraz opłacalności jej zakupu.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com