Metraż to nie wszystko. Sprawdź, czy mieszkanie jest funkcjonalne

O atrakcyjności mieszkania nie decyduje wyłącznie jego metraż, ale przede wszystkim jego funkcjonalny układ przestrzenny. Od tego zależy możliwość wykorzystania i zagospodarowania wnętrza, a więc i jego faktyczna wartość użytkowa. Warto na to zwrócić uwagę zwłaszcza przy kupnie mieszkania w przetargu lub licytacji, ponieważ jego niska cena i duża powierzchnia nie zawsze przekładają się na dobrą inwestycję. Sprawdź, jak ocenić układ funkcjonalny mieszkania przed jego zakupem i jakie ma to znaczenie.

Dlaczego warto zwrócić uwagę na układ mieszkania?

Układ mieszkania jest to sposób, w jaki rozmieszczone są poszczególne pomieszczenia względem siebie, wejścia oraz stron świata. Warto na niego zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości, gdyż zazwyczaj wpływa on na funkcjonalność mieszkania w dużo większym stopniu niż metraż. Funkcjonalność ma natomiast ogromne znaczenie, ponieważ wpływa na takie kwestie jak:

• aranżację wnętrza – umieszczenie potrzebnych mebli i sprzętów mogą ograniczać nawet w bardzo dużym mieszkaniu skosy, wnęki lub zbyt wiele drzwi i okien;
• komfort życia – mogą go obniżać niewygodne ciągi komunikacyjne, ciasna łazienka, czy też zbyt mały dostęp do naturalnego światła;
• koszty remontu i adaptacji mieszkania – im bardziej układ mieszkania jest niefunkcjonalny, tym wymaga większych zmian i nakładów finansów;
• potencjał inwestycyjny mieszkania – duże mieszkanie może się wydawać idealne pod wynajem dla studentów, ale w istocie takie nie będzie, jeśli będzie miało pokoje przechodnie ograniczające prywatność;
• wartość rynkową mieszkania – niefunkcjonalny układ mieszkania zwykle obniża jego wartość rynkową o kilka lub nawet kilkanaście procent.

Na układ mieszkania warto zwrócić uwagę zwłaszcza przy zakupie nieruchomości w przetargu lub licytacji. W ten sposób często są bowiem sprzedawane lokale z czasów PRL lub starsze, w których rozkład pomieszczeń odbiega od dzisiejszych standardów. Ich atrakcyjna cena wywoławcza może być więc tylko pozornie okazją, jeśli niefunkcjonalny układ przełoży się na większe koszty remontu lub obniży potencjał inwestycyjny nieruchomości.

Przeczytaj: Jakie mieszkania sprzedawane są w drodze przetargu?

Co decyduje o funkcjonalnym układzie mieszkania?

O funkcjonalnym układzie mieszkania decyduje logiczny podział na strefy użytkowe, wygodne ciągi komunikacyjne oraz możliwość maksymalnego wykorzystania dostępnej przestrzeni. Są to najważniejsze wyznaczniki funkcjonalności mieszkania, które nie zależą tylko od jego metrażu, lecz od sposobu zaprojektowania. Warto na to zwrócić uwagę, ponieważ często małe mieszkanie jest lepiej zaplanowane i przez to ma większy potencjał inwestycyjny niż mieszkanie o dużym metrażu, za które trzeba zapłacić więcej.

W praktyce za najbardziej funkcjonalny układ mieszkania uznawany jest taki, który ma następujące cechy:

• osobne wejście z korytarza do każdego pomieszczenia – tzw. mieszkanie rozkładowe jest najbardziej pożądane na rynku, ponieważ zapewnia prywatność i niezależność każdemu domownikowi;
• wyraźny podział na strefy – znaczenie ma tutaj przede wszystkim oddzielenie strefy dziennej od sypialnianej, które zapewnia większy komfort użytkowania mieszkania;
• pomieszczenia o regularnym kształcie – najlepiej jeśli są oparte na planie kwadratu lub prostokąta i mają prostopadłe ściany, gdyż ułatwia to ich umeblowanie i aranżację;
• wygodne ciągi komunikacyjne – powinny umożliwiać swobodne przejście i mijanie się dwóch osób;
• brak martwych stref – czyli przestrzeni, które ze względu na swój niefunkcjonalny układ architektoniczny są trudne do zagospodarowania i pozostają niewykorzystane;
• dwustronna ekspozycja (najlepiej wschód – zachód) – zapewnia ona najlepsze doświetlenie wnętrza i odpowiednią cyrkulację powietrza;
• korzystne usytuowanie ścian konstrukcyjnych, pionów i instalacji – aby nie utrudniały np. powiększenia pomieszczeń lub zmiany ich układu.

Układ przestrzenny mieszkania powinien oczywiście odpowiadać planom inwestycyjnym. Przykładowo, pokoje przechodnie nie są pożądane w lokalu przeznaczonym na wynajem. Mogą jednak zostać zaakceptowane, jeśli mieszkanie kupuje singiel na własne potrzeby.

Jak sprawdzić funkcjonalność mieszkania z przetargu lub licytacji?

Aby sprawdzić funkcjonalność i układ mieszkania z przetargu lub licytacji, należy zapoznać się z dokumentacją przetargową, ale też koniecznie fizycznie obejrzeć mieszkanie. Warto to zrobić jeszcze przed wpłatą wadium, ponieważ dzięki temu unikniesz straty czasu i pieniędzy na zaangażowanie się w zakup niepraktycznego lokalu.

Dokumentacja przetargowa jest ważna, ponieważ zawiera protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Znajdziesz w nim ogólny opis mieszkania i jego stanu technicznego oraz często także rzuty techniczne lokalu. Na podstawie takich dokumentów możesz ocenić przede wszystkim:

• układ mieszkania – z rzutów technicznych dowiesz się, czy mieszkanie jest rozkładowe czy o układzie amfiladowym (pokoje przechodnie, połączone drzwiami), a także czy jest jednostronne czy dwustronne oraz jaką ma orientację względem stron świata;
• rozmieszczenie ścian nośnych i działowych oraz pionów – ma to znaczenie pod kątem ewentualnych zmian w układzie pomieszczeń np. powiększenia łazienki lub kuchni;
• rozkład okien – ich liczba i umiejscowienie wpłyną na przykład na to, ile maksymalnie niezależnych pokoi z dostępem do światła dziennego możesz wydzielić.

Dodatkowo warto wybrać się na oględziny mieszkania przed udziałem w przetargu, aby naocznie sprawdzić jego układ funkcjonalny. Podczas takich oględzin przede wszystkim zweryfikuj stan technicznego mieszkania, który w rzeczywistości może się różnić od opisu w dokumentacji. Przy okazji jednak zwróć uwagę na układ funkcjonalny mieszkania, czyli m.in.:

• geometrię i ustawność poszczególnych pomieszczeń,
• możliwości zagospodarowania i aranżacji przestrzeni,
• ekspozycje okien i doświetlenie wnętrza,
• potencjalną możliwość przebudowy mieszkania.

Oględziny powinny być zorganizowane przed licytacją. Terminy udostępnienia mieszkania dla oglądających organizator ma natomiast obowiązek wskazać w ogłoszeniu o przetargu.

Czerwone flagi. Co może świadczyć o niepraktycznym układzie mieszkania?

O niepraktycznym układzie mieszkania decyduje przede wszystkim zła organizacja przestrzeni, która utrudnia codzienne funkcjonowanie, generuje tzw. „puste metry” lub drastycznie ogranicza możliwości aranżacyjne. Oto najważniejsze sygnały ostrzegawcze, które świadczą o niefunkcjonalnym układzie mieszkania:

• bardzo długi korytarz zajmujący dużą część mieszkania – zapłacisz wtedy za dodatkowe „puste metry”, których w praktyce nie wykorzystasz,
• pokoje o nietypowych kształtach, skosy i filary – ograniczają one możliwość wyposażenia mieszkania, a zatem nie ustawisz w nim np. budżetowych sprzętów z sieciówki, tylko będziesz musiał zamówić drogie meble na wymiar;
• przechodnie pokoje – utrudnią one przede wszystkim wynajem mieszkania i wpływają tym samym na przychód z najmu;
• ślepa kuchnia – jest to niepożądany relikt z czasów PRL, który może się okazać problemem zwłaszcza wtedy, gdy wnętrza nie można przerobić na doświetlony aneks kuchenny;
• bardzo mała lub nieustawna łazienka – niestety w starszych budynkach zdarzają się łazienki, w których nie mieści się pralka lub nawet umywalka;
• jednostronne mieszkanie zorientowane na północ – mało kto chce taki lokal kupić lub wynająć, ponieważ jest ciemny i chłodny oraz narażony na rozwój wilgoci i pleśni.

Zwróć uwagę, że niektóre mankamenty w układzie mieszkania można naprawić np. ślepą i ciasną kuchnię przerobić na wygodny aneks kuchenny. Kluczową kwestią jest jednak potencjalny koszt przebudowy i adaptacji wnętrza. To właśnie ten czynnik w dużym stopniu wpłynie na opłacalność inwestycji, dlatego koniecznie go przeanalizuj przed przystąpieniem do przetargu na sprzedaż nieruchomości.

Funkcjonalny układ mieszkania to klucz do udanej inwestycji

Najlepsze okazje inwestycyjne na rynku nieruchomości wyszukasz na naszym portalu Listaprzetargow.pl, który gromadzi ogłoszenia o przetargach i licytacjach komorniczych z całej Polski. Znajdziesz tutaj mieszkania do sprzedaży w świetnych lokalizacjach i z atrakcyjną ceną wywoławczą za m2, nawet niższą o połowę od tej rynkowej.

Pamiętaj jednak, że ze względu na niską cenę nie zawsze warto wybierać lokal o dużym metrażu. Ważny jest również funkcjonalny układ mieszkania, ponieważ wpływa on bezpośrednio na stopę zwrotu z inwestycji. Wybierając od razu lokal o funkcjonalnym układzie pomieszczeń, możesz liczyć na konkretne korzyści, ponieważ:

• ograniczysz czas i koszty przebudowy lokalu,
• szybciej znajdziesz najemców lub nabywców,
• uzyskasz wyższą cenę najmu lub sprzedaży.

Podsumowując, dobrze zaplanowane mieszkanie może być znacznie bardziej wartościowe niż większy lokal o niepraktycznym układzie.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com