Cesja wierzytelności hipotecznej oznacza przejęcie od wierzyciela prawa do odzyskania należnego mu długu, które jest zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Nabycie takiej wierzytelności jest dzisiaj traktowane jako forma inwestycji, która może zapewnić wysoką stopę zwrotu, a nawet szansę na przejęcie atrakcyjnej nieruchomości. Sprawdź, na czym polega cesja wierzytelności hipotecznej oraz jakie korzyści i ryzyka wiążą się z zakupem praw wynikających z hipoteki.
Co to jest wierzytelność hipoteczna?
Wierzytelność hipoteczna jest to prawo wierzyciela do żądania od dłużnika spłaty długu, które jest dodatkowo zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Kluczowe znaczenie ma tutaj hipoteka, ponieważ dzięki niej wierzyciel ma prawo dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości, jeżeli dłużnik nie ureguluje zobowiązania. Może to zrobić poprzez uzyskanie stosownego tytułu wykonawczego w sądzie, a potem poprzez sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.
Hipoteka jest uznawana za bardzo solidne zabezpieczenie wierzytelności, ponieważ:
- widnieje w księdze wieczystej – informacja o hipotece wpisywana jest w IV dziale księgi wieczystej nieruchomości;
- zapewnia pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń z nieruchomości – w przypadku jej licytacji zaspokajane są roszczenia wierzyciela hipotecznego, a dopiero potem pozostałych wierzycieli osobistych dłużnika (wcześniej pokrywane są m.in. koszty egzekucji, alimenty i część zaległych wynagrodzeń za pracę – art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli na nieruchomości wpisano kilka hipotek, o kolejności ich zaspokojenia decyduje pierwszeństwo w księdze wieczystej;
- jest skuteczna niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości – hipoteka związana jest z nieruchomością, dlatego jeśli dłużnik ją sprzeda, to wierzyciel nadal może dochodzić z niej swoich roszczeń.
Przykładem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości jest kredyt hipoteczny. W tym przypadku wierzycielem jest bank, a dłużnikiem kredytobiorca. Wierzytelnością jest natomiast zobowiązanie z tytułu kredytu udzielonego np. na zakup mieszkania. To właśnie na mieszkaniu jest wówczas zazwyczaj ustanowiona hipoteka, która daje bankowi prawo do zajęcia i licytacji lokalu, gdy kredytobiorca przestanie spłacać raty kredytowe.
Cesja wierzytelności hipotecznej – na czym polega?
Cesja wierzytelności hipotecznej (inaczej przelew wierzytelności) polega na przeniesieniu przez dotychczasowego wierzyciela (cedenta) swoich praw do długu zabezpieczonego hipoteką na nowego nabywcę (cesjonariusza). Zasady takiej transakcji regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 509–518), a w odniesieniu do hipoteki zastosowanie mają także przepisy Ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 79).
Zgodnie z przepisami, aby przelew wierzytelności hipotecznej był skuteczny, konieczne jest spełnienie kilku warunków:
- zawarcie umowy cesji pomiędzy dotychczasowym a nowym wierzycielem – zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego może być to umowa sprzedaży, darowizny, zamiany lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności;
- zachowanie odpowiedniej formy umowy – jeśli wierzytelność była stwierdzona na piśmie, to umowa przelewu wierzytelności także powinna mieć formę pisemną (art. 511 Kodeksu cywilnego) – jej brak nie powoduje jednak nieważności umowy, a jedynie utrudnia udowodnienie przelewu. Umowa nie musi mieć natomiast formy aktu notarialnego, ale w przypadku wierzytelności hipotecznej do wpisu w księdze wieczystej potrzebne jest notarialne poświadczenie podpisów;
- zmiana wierzyciela hipotecznego w księdze wieczystej – hipoteka jest ściśle związana z wierzytelnością, ale do jej przeniesienia na nowego wierzyciela nie wystarczy sama umowa cesji, lecz niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 79 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Wskutek prawidłowo przeprowadzonej cesji wierzytelności hipotecznej na jej nabywcę przechodzą wszystkie związane z nią prawa. Oznacza to, że może on dochodzić od dłużnika spłaty długu (kwoty głównej i odsetek), a także zaspokoić swoje roszczenia bezpośrednio z nieruchomości na podstawie hipoteki.
Czy dłużnik musi wyrazić zgodę na cesję wierzytelności hipotecznej?
Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może przenieść wierzytelność na osobę trzecią bez zgody dłużnika. Wyjątkiem są sytuacje, gdy sprzeciwia się temu ustawa lub właściwość zobowiązania, a także gdy uzyskanie takiej zgody jest konieczne ze względu na zapisy pierwotnej umowy między wierzycielem a dłużnikiem np. umowy kredytu lub pożyczki.
Dłużnik nie musi wyrażać zgody na cesję wierzytelności hipotecznej, jednak powinien być o takiej cesji powiadomiony. Co prawda, przepisy nie narzucają takiego obowiązku, jednak niepoinformowanie dłużnika o przelewie wierzytelności ma określone skutki prawne.
Zgodnie z art. 512 Kodeksu cywilnego „dopóki zbywca nie powiadomi dłużnika o przelewie, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela ma skutek względem nabywcy”. Oznacza to, że jeśli nieświadomy cesji dłużnik ureguluje zobowiązanie do poprzedniego wierzyciela, to nowy wierzyciel nie ma prawa żądać od dłużnika ponownej zapłaty długu.
Przepisy sugerują, że o cesji wierzytelności powinien poinformować dłużnika zbywca, czyli dotychczasowy wierzyciel. W praktyce jednak często robi to nabywca, ponieważ leży to w jego interesie.
Jakie skutki cesja wierzytelności hipotecznej wywołuje dla właściciela nieruchomości?
Dla właściciela nieruchomości, który najczęściej jest także dłużnikiem, cesja wierzytelności hipotecznej oznacza głównie zmianę wierzyciela i wpisu w księdze wieczystej. Nie zmienia natomiast jego sytuacji prawnej, ani wysokości długu.
Warto tutaj podkreślić, że przelew wierzytelności oznacza jedynie zmianę wierzyciela. Dla dłużnika oznacza to, że powinien on teraz spłacić swój dług wobec innego podmiotu. Nabywca wierzytelności nie może jednak żądać od niego świadczenia w większym rozmiarze niż poprzedni wierzyciel, a sama cesja nie powinna pogarszać sytuacji prawnej dłużnika. Nowy wierzyciel nie może zatem jednostronnie:
- podwyższyć kwoty długu,
- naliczyć dodatkowych kar lub wyższych odsetek,
- zmienić warunków spłaty zobowiązania.
Po cesji wierzytelności dłużnik zachowuje dodatkowo prawo do podnoszenia wobec nowego wierzyciela zarzutów, które miał wobec poprzedniego wierzyciela (art. 513 Kodeksu cywilnego). Może więc na przykład nadal dochodzić swoich praw z powodu klauzul niedozwolonych w umowie kredytowej.
Jednocześnie nowy wierzyciel ma pełne prawo dochodzić spłaty długu, w tym także z wykorzystaniem hipoteki. Dla właściciela nieruchomości oznacza to zatem ryzyko, że jeśli dług nie zostanie spłacony, nowy wierzyciel może skierować sprawę do egzekucji komorniczej i doprowadzić do licytacji nieruchomości.
Jeśli otrzymasz zawiadomienie o cesji, warto sprawdzić w księdze wieczystej, czy nowy wierzyciel został wpisany w dziale IV, porównać wskazaną kwotę z dotychczasowym stanem zadłużenia i od tej chwili kierować wpłaty wyłącznie do nowego wierzyciela. To również dobry moment na rozmowę o ugodzie – nabywcy, którzy kupili dług z dyskontem, bywają otwarci na rozłożenie zaległości na raty lub częściowe umorzenie odsetek.
Przeczytaj: Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega i jak to zrobić
Kto i dlaczego dokonuje cesji wierzytelności hipotecznej?
Wierzytelności hipoteczne sprzedają najczęściej banki i SKOK-i, dla których cesja wierzytelności wynikających z umów kredytowych jest elementem zarządzania ryzykiem. Dzięki takiemu rozwiązaniu mogą przede wszystkim:
- pozbyć się kredytów zagrożonych – czyli długów trudnych do odzyskania, które wymagają tworzenia kosztownych rezerw finansowych i równie kosztownego postępowania windykacyjnego;
- uwolnić zamrożony kapitał – sprzedaż wierzytelności hipotecznych pozwala bankom na szybsze odzyskanie należności z tytułu udzielonych kredytów, co pomaga im poprawić bilans i płynność finansową oraz rozwijać nowe akcje kredytowe.
Na cesję wierzytelności hipotecznych często decydują się także firmy i instytucje pozabankowe, a nawet osoby prywatne. Wierzytelności te dotyczą zazwyczaj umów pożyczek lub umów sprzedaży nieruchomości na raty notarialne, których zabezpieczeniem jest hipoteka.
Kto najczęściej kupuje wierzytelności hipoteczne?
Zakupem wierzytelności hipotecznych zainteresowane są przede wszystkim fundusze sekurytyzacyjne i firmy windykacyjne. Podmioty te w ramach swojej działalności skupują różne wierzytelności za ułamek ich wartości, a potem zajmują się ich odzyskiwaniem od dłużników.
Na zakup wierzytelności hipotecznej coraz częściej decydują się także indywidualni inwestorzy, którzy chcą zarobić na spłacie długu lub przejąć atrakcyjne nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że banki sprzedają zwykle całe portfele wierzytelności, a nie pojedyncze długi, dlatego osoby prywatne kupują je najczęściej od funduszy, firm windykacyjnych lub innych wierzycieli prywatnych.
Jakie korzyści może zapewnić zakup wierzytelności hipotecznej?
Zakup wierzytelności hipotecznej jest dzisiaj coraz częściej traktowany jako forma inwestycji. Taka transakcja może bowiem przynieść wysoką stopę zwrotu, a jednocześnie ma solidne zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości.
Do najważniejszych korzyści z zakupu wierzytelności hipotecznej możemy zaliczyć:
- możliwość zakupu wierzytelności poniżej jej wartości nominalnej – cena sprzedaży jest zwykle wyraźnie niższa od nominalnej wartości długu, a wysokość dyskonta zależy m.in. od etapu dochodzenia roszczenia, wartości nieruchomości i miejsca hipoteki w księdze wieczystej;
- potencjalnie wysoki zysk z odzyskania długu – odzyskanie od dłużnika całej kwoty długu może zapewnić wysoką stopę zwrotu ze względu na dyskonto przy zakupie wierzytelności;
- szansa na przejęcie nieruchomości – w przypadku egzekucji komorniczej nabywca wierzytelności może kupić nieruchomość w licytacji, zaliczając swoją wierzytelność na poczet ceny, a jeśli nie będzie innych chętnych – przejąć ją na własność po bezskutecznej drugiej licytacji (art. 984 Kodeksu postępowania cywilnego). Cena nie może być wtedy niższa niż 2/3 wartości oszacowania, a jeśli przewyższa kwotę wierzytelności, nabywca musi dopłacić różnicę.
Warto zwrócić uwagę, że poprzez nabycie wierzytelności hipotecznej inwestor zyskuje tak naprawdę kilka możliwości zarobienia pieniędzy. Potencjalny zysk może mu bowiem zapewnić nie tylko odzyskanie długu od dłużnika, ale także sprzedaż nieruchomości w licytacji, czy też dalsza odsprzedaż samej wierzytelności.
Przykład: inwestor kupuje za 180 000 zł wierzytelność o wartości 300 000 zł (kapitał z odsetkami), zabezpieczoną hipoteką wpisaną na pierwszym miejscu na mieszkaniu wartym ok. 450 000 zł. Jeśli dłużnik spłaci dług lub zawrze ugodę, różnica – pomniejszona o koszty – stanowi zysk inwestora. Jeśli sprawa trafi do egzekucji, a mieszkanie zostanie sprzedane już w pierwszej licytacji (za co najmniej 3/4 wartości oszacowania), uzyskana kwota powinna pokryć wierzytelność. Trzeba jednak liczyć się z tym, że cały proces może potrwać kilka lat, a w jego trakcie inwestor ponosi koszty sądowe, komornicze i prawne.
Jakie ryzyka wiążą się z nabyciem wierzytelności hipotecznej?
Nabycie wierzytelności hipotecznej wiąże się jednak z ryzykiem i to pomimo zabezpieczenia na hipotece. Inwestor powinien przede wszystkim liczyć się z tym, że na ewentualne zyski będzie musiał zaczekać. Czasochłonna może być bowiem zarówno spłata długu przez dłużnika, jak i postępowanie sądowe, które doprowadzi do licytacji nieruchomości.
Inwestycji w wierzytelności hipoteczne towarzyszą tak naprawdę różne ryzyka:
- długi czas oczekiwania na zysk – odzyskanie długu oraz procedura egzekucyjna z nieruchomości mogą trwać nawet kilka lat;
- dodatkowe koszty – proces dochodzenia roszczeń z hipoteki wymaga nakładów finansowych: w zależności od rodzaju i okoliczności transakcji może pojawić się obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 1% wartości rynkowej wierzytelności, w wydatkach należy uwzględnić także taksę notarialną, opłaty sądowe, ewentualne koszty obsługi prawnej czy też koszty postępowania egzekucyjnego;
- ryzyko nieosiągnięcia zysku lub wręcz poniesienia straty – może się tak stać, jeśli dłużnik nie spłaci długu, a wartość nieruchomości nie pokryje wszystkich roszczeń;
- ryzyko prawne – możliwość osiągnięcia zysku z inwestycji mogą poważnie utrudnić wady prawne umowy, dodatkowe obciążenia na nieruchomości (np. hipoteki z wyższym pierwszeństwem), czy też spór z dłużnikiem. Dłużnik może bowiem podnosić wobec nowego wierzyciela te same zarzuty co wobec poprzedniego wierzyciela – np. w przypadku kredytów frankowych stwierdzenie nieważności umowy może znacząco obniżyć, a nawet zniweczyć wartość kupionej wierzytelności.
Aby uniknąć ryzyka, należy dokładnie sprawdzić wierzytelność hipoteczną przed podpisaniem umowy cesji. Specjaliści zalecają przede wszystkim przeprowadzenie gruntownej analizy dokumentów dotyczących długu, a także dokładne zweryfikowanie dłużnika oraz samej nieruchomości. Przed zakupem warto sprawdzić w szczególności:
- księgę wieczystą – czy zbywca jest prawidłowo wpisany jako wierzyciel w dziale IV, jakie inne hipoteki i obciążenia są wpisane w działach III i IV oraz która hipoteka ma pierwszeństwo;
- dokumenty długu – umowę, z której wynika wierzytelność, jej wypowiedzenie, aktualne rozliczenie zadłużenia oraz to, czy roszczenie nie uległo przedawnieniu;
- stan sprawy – czy wierzyciel uzyskał już tytuł wykonawczy, czy toczy się egzekucja i na jakim jest etapie oraz czy dłużnik nie kwestionuje umowy przed sądem;
- nieruchomość – jej realną wartość rynkową, stan techniczny, a także to, kto w niej mieszka i czy przysługuje mu prawo do lokalu;
- koszty i czas – ile może kosztować i potrwać dochodzenie roszczenia aż do odzyskania pieniędzy.
Czy zakup wierzytelności hipotecznej to dobra forma inwestycji? Podsumowanie
Zakup wierzytelności hipotecznej może być opłacalną formą inwestowania kapitału, ponieważ ma duży potencjał zysku. Jednak ze względu na swoją specyfikę taka inwestycja rekomendowana jest głównie dla doświadczonych inwestorów, którzy mają odpowiednią wiedzę prawną oraz dużą ilość czasu na osiągnięcie swojego celu inwestycyjnego.
Należy też pamiętać, że kupowanie wierzytelności hipotecznych nie jest typową formą inwestowania w rynek nieruchomości. Nabycie wierzytelności oznacza bowiem jedynie przejęcie prawa do odzyskania długu, który jest zabezpieczony hipoteką. Nowy wierzyciel nie staje się więc automatycznie właścicielem nieruchomości. Ma tylko szansę na jej przejęcie w toku postępowania egzekucyjnego, o ile nikt inny jej nie wylicytuje.
Szukając okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości, warto rozważyć zakup mieszkania z przetargu lub licytacji. Taka inwestycja jest znacznie prostsza pod względem prawnym i wiąże się z mniejszym ryzykiem. Ponadto można dzięki niej o wiele szybciej osiągnąć zysk np. z różnicy między ceną zakupu a ceną późniejszej sprzedaży nieruchomości.
Najczęstsze pytania o cesję wierzytelności hipotecznej
Czy cesja wierzytelności hipotecznej wymaga notariusza?
Umowa cesji nie musi mieć formy aktu notarialnego. Aby jednak nowy wierzyciel mógł zostać wpisany do księgi wieczystej, podpisy pod umową muszą być notarialnie poświadczone.
Czy nowy wierzyciel może podwyższyć odsetki lub zmienić warunki spłaty?
Nie. Nabywca wierzytelności wstępuje w prawa poprzedniego wierzyciela i nie może jednostronnie pogorszyć sytuacji dłużnika – obowiązują go warunki pierwotnej umowy.
Czy osoba prywatna może kupić wierzytelność hipoteczną?
Tak. Przepisy nie ograniczają kręgu nabywców, choć w praktyce osoby prywatne kupują takie wierzytelności głównie od funduszy, firm windykacyjnych lub innych wierzycieli prywatnych, a nie bezpośrednio od banków.
Czy nabywca wierzytelności hipotecznej staje się właścicielem nieruchomości?
Nie. Nabywa jedynie prawo do dochodzenia długu, zabezpieczone hipoteką. Nieruchomość może przejąć dopiero w toku egzekucji komorniczej – kupując ją w licytacji lub przejmując na własność, jeśli nikt inny jej nie wylicytuje.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com