Jak zaskarżyć przetarg na sprzedaż nieruchomości?

Przetarg na sprzedaż nieruchomości może zaskarżyć każdy jego uczestnik, jeśli uzna, że podczas procedury przetargowej doszło do złamania przepisów lub innych nieprawidłowości. Na złożenie skargi jest jednak niewiele czasu, a zawarte w niej zarzuty należy solidnie uzasadnić. W artykule wyjaśniamy, jak zaskarżyć przetarg na sprzedaż nieruchomości w praktyce i co można dzięki temu uzyskać.

Przetargi nieruchomości organizują najczęściej podmioty publiczne, takie jak urzędy miast i gmin, zarządy budynków komunalnych, czy też różne spółki Skarbu Państwa. Cieszą się one sporą popularnością, ponieważ umożliwiają nabycie nieruchomości w atrakcyjnej cenie, często znacznie niższej od ceny rynkowej. Choć takie przetargi powinny być przeprowadzane w sposób transparentny i zgodny z przepisami, zdarza się, że dochodzi podczas nich do nieprawidłowości. W takim przypadku poszkodowanemu uczestnikowi przysługuje prawo do zaskarżenia przetargu, które może prowadzić nawet do jego unieważnienia.

Czy można zaskarżyć przetarg na sprzedaż nieruchomości?

Możliwość zaskarżenia przetargu na sprzedaż nieruchomości wynika wprost z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Mówi o tym art. 40 ust. 5, którego treść jest następująca:

Uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki.

Powyższy przepis odnosi się zatem wyłącznie do przetargów organizowanych przez podmioty publiczne, czyli np. urzędy miast i gmin, starostwa powiatowe, czy też spółki Skarbu Państwa.

Nie obowiązuje on natomiast w przypadku przetargów na sprzedaż nieruchomości organizowanych przez inne podmioty np. spółdzielnie mieszkaniowe i TBS-y. Takie przetargi regulują głównie przepisy Kodeksu cywilnego, jakie znajdują się w art. 70¹ – 70⁵. Przewidują ona natomiast jedynie możliwość unieważnienia zawartej już w wyniku przetargu umowy, „jeżeli strona tej umowy, inny uczestnik lub osoba działająca w porozumieniu z nimi wpłynęła na wynik przetargu w sposób sprzeczny z prawem lub dobrymi obyczajami”.

Kto i kiedy może zaskarżyć przetarg nieruchomości?

Przetarg na sprzedaż nieruchomości zaskarżyć może każdy jego uczestnik poprzez wniesienie pisemnej skargi do jego organizatora. Skargę taką można wnieść już po zakończeniu przetargu i tylko w określonym terminie:

• 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego,
• 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego.

Warto tutaj wyjaśnić, jak należy rozumieć powyższe terminy na złożenie skargi:

• w przypadku przetargu ustnego – termin 7 dni biegnie od chwili, w której ogłoszono dane osoby wygrywającej przetarg po ustaniu postąpień co do ceny zakupu nieruchomości i po trzykrotnym wywołaniu najwyższej ceny;
• w przypadku przetargu pisemnego – termin 7 dni biegnie od dnia doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu, które zgodnie z przepisami powinno być przekazane wszystkim oferentom w terminie nie dłuższym niż 3 dni od dnia zamknięcia przetargu.

Termin 7 dni na zaskarżenie przetargu na sprzedaż nieruchomości należy też liczyć w dniach kalendarzowych, od dnia następującego po dniu ogłoszenia lub doręczenia zawiadomienia od wyniku przetargu. Ponadto jeżeli koniec terminu na złożenie skargi przypada na dzień uznany ustawowo za wolny od pracy lub na sobotę, to termin upływa w najbliższym dniu roboczym.

Co może być podstawą zaskarżenia przetargu nieruchomości?

Zgodnie z przepisami zaskarżenie przetargu na sprzedaż nieruchomości może dotyczyć wyłącznie czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu. Podstawą skargi nie może być zatem sam wynik przetargu, lecz procedura przetargowa, jeśli podczas niej doszło do jakichś nieprawidłowości, czyli np. złamano przepisy lub naruszono zasady równego traktowania uczestników.

W praktyce podstawą zaskarżenia przetargu mogą być bardzo różne nieprawidłowości np.:

• nieuzasadnione niedopuszczenie uczestnika do przetargu – czyli jeśli nie został dopuszczony do licytacji pomimo spełnienia wszystkich warunków;
• dopuszczenie uczestnika pomimo niespełnienia warunków – czyli gdy wziął udział w licytacji np. pomimo niewpłacenia wadium lub niezłożenia kompletu dokumentów;
• nieprawidłowości w podstawie prawnej przetargu – np. niezgodności opisu nieruchomości w uchwale gminy z opisem widniejącym w ogłoszeniu o przetargu;
• błędy w ogłoszeniu przetargu – np. nieujawnienie wszystkich informacji o jej stanie prawnym i istniejących obciążeniach;
• nieprawidłowy przebieg licytacji – np. pominięcie jej etapów lub błędy w protokole.

Przepisy niestety nie określają, jakie są kryteria rozstrzygania skargi na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu. Na pewno jednak ma znaczenie fakt, czy wskazane w niej nieprawidłowości mogły mieć wpływ na wynik przetargu.

Jak napisać skargę na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu?

Skarga na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu powinna mieć formę oficjalnego pisma. Należy w nim także zamieścić następujące informacje:

• dane adresata skargi – czyli organu, który zorganizował przetarg (np. wójt gminy lub prezydent miasta);
• dane składającego skargę – czyli np. swoje imię i nazwisko oraz adres;
• dane przetargu, którego dotyczy skarga – czyli np. tytuł, termin i miejsce przetargu oraz oznaczenie sprzedawanej nieruchomości;
• zarzuty – należy tutaj wskazać konkretnie, jakie przepisy prawa lub warunki przetargu zostały złamane;
• uzasadnienie zarzutów – powinno ono zawierać szczegółowy opis, na czym polegały nieprawidłowości podczas przeprowadzania przetargu;
• żądanie – w piśmie należy wyraźnie wskazać także swoje żądanie np. unieważnienia przetargu lub powtórzenia czynności przetargowych.
• podpis – składający skargę powinien złożyć pod nią swój własnoręczny podpis.

Pismo zawierające skargę najlepiej przygotować w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Można je dostarczyć do organizatora przetargu osobiście lub wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Gdzie wnieść skargę w sprawie przetargu na sprzedaż nieruchomości?

Skargę na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu na sprzedaż nieruchomości należy wnieść do organizatora przetargu, czyli:

• do wojewody – jeśli przetarg dotyczył nieruchomości należących do Skarbu Państwa,
• do wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarządu powiatu lub marszałka województwa – jeśli przetarg dotyczył nieruchomości stanowiącej własność gminy, miasta, powiatu lub województwa.

W niektórych sytuacjach zaskarżenie przetargu trzeba skierować do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania mieszkalnictwa i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Jest to konieczne jednak tylko wtedy, gdy w ramach przetargu sprzedawane są nieruchomości Skarbu Państwa wymienione w art. 57 ust. 1 lub art. 60 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Chodzi tutaj natomiast m.in. o nieruchomości wykorzystywane przez organy publiczne (np. ministerstwa) lub nieruchomości pozostałe po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej, które przeszły z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa.

Czym skutkuje zaskarżenie przetargu na sprzedaż nieruchomości?

Szczegółowe zasady postępowania w przypadku zaskarżenia przetargu na zbycie nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.

Zgodnie z przepisami złożenie skargi przez uczestnika przetargu skutkuje przede wszystkim wstrzymaniem dalszych czynności związanych ze zbyciem nieruchomości. Organ, do którego wpłynęła skarga, musi ją natomiast rozpatrzyć w ciągu 7 dni. W efekcie może też podjąć dwojaką decyzję, ponieważ może skargę odrzucić lub uznać ją za zasadną. W zależności od decyzji możliwe są zatem też różne skutki zaskarżenia przetargu na sprzedaż nieruchomości:

• uznanie skargi za zasadną – może skutkować unieważnieniem przetargu lub nakazaniem powtórzenia wadliwych czynności (np. ponownej licytacji);
• uznanie skargi za niezasadną – w takiej sytuacji wynik przetargu jest ostateczny, a proces sprzedaży nieruchomości jest kontynuowany.

Zgodnie z przepisami informacja o sposobie rozstrzygnięcia skargi przekazywana jest skarżącemu, a oprócz tego zostaje też na okres 7 dni upubliczniona poprzez wywieszenie jej w siedzibie właściwego organu. Jeśli skarga została odrzucona, organ odpowiedzialny za organizację przetargu podaje też do publicznej wiadomości wynik przetargu (który uznaje się już za ostateczny) oraz przystępuje do czynności związanych ze zbyciem nieruchomości.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com