Powiernicze nabycie nieruchomości polega na tym, że na zlecenie inwestora nieruchomość kupuje oficjalnie inna osoba, która następnie przenosi prawo własności na zleceniodawcę. Rozwiązanie to stosuje się najczęściej wtedy, gdy inwestor chce zachować anonimowość lub z innych przyczyn nie może bezpośrednio uczestniczyć w transakcji. Sprawdź, na czym dokładnie polega powiernicze nabycie nieruchomości oraz jakie niesie za sobą skutki prawno-podatkowe i ryzyka.
Czym jest powiernicze nabycie nieruchomości?
Powiernicze nabycie nieruchomości jest to sytuacja, w której nabywcą nieruchomości jest osoba trzecia (powiernik) działająca na rzecz faktycznego inwestora (powierzającego).
Taka transakcja polega na tym, że powiernik dokonuje zakupu nieruchomości we własnym imieniu, ale na rachunek powierzającego, od którego na ten cel otrzymuje pieniądze. Potem natomiast w określonym terminie dokonuje przeniesienia prawa własności na powierzającego, dzięki czemu to właściwy inwestor staje się finalnie właścicielem nieruchomości.
Do powierniczego nabycia nieruchomości dochodzi wskutek umowy zawartej między inwestorem a powiernikiem. Jest to tzw. umowa powiernicza, która nie jest wprost uregulowana w przepisach, lecz pod wieloma względami przypomina umowę zlecenia opisaną w Kodeksie cywilnym. W umowie powierniczej powierzający zleca bowiem powiernikowi nabycie nieruchomości, a powiernik zobowiązuje się do wykonania tej czynności prawnej we własnym imieniu i na rachunek zlecającego. Podobnie też jak w przypadku umowy zlecenia, umowa powiernicza może też przewidywać wynagrodzenie dla powiernika lub może mieć całkowicie nieodpłatny charakter.
Czym się różni powiernictwo od pełnomocnictwa?
Powiernictwo działa podobnie jak pełnomocnictwo, ponieważ w obu przypadkach przy nabyciu nieruchomości właściwego inwestora zastępuje inna osoba. Występuje tu jednak bardzo istotna różnica, ponieważ:
- powiernictwo – skutkuje nabyciem nieruchomości przez powiernika, który choć kupuje ją na rzecz inwestora, staje się jej formalnym właścicielem widniejącym w akcie notarialnym oraz w księdze wieczystej (dopiero potem dochodzi do przeniesienia własności na inwestora);
- pełnomocnictwo (przedstawicielstwo) – skutkuje nabyciem nieruchomości przez inwestora, ponieważ pełnomocnik jedynie reprezentuje go przy zawieraniu transakcji (inwestor od razu więc figuruje we wszystkich dokumentach jako nabywca).
W przeciwieństwie do pełnomocnictwa powiernicze nabycie nieruchomości wiąże się zatem z przekazaniem osobie trzeciej bardzo szerokich uprawnień, a więc i z ryzykiem dla inwestora.
Kiedy stosuje się powiernicze nabycie nieruchomości?
Powiernicze nabycie nieruchomości stosuje się zazwyczaj wtedy, gdy inwestor chce pozostać anonimowy lub z różnych względów nie może osobiście uczestniczyć w transakcji. Na taką formę zakupu nieruchomości decydują się między innymi:
- inwestorzy biznesowi – którzy dzięki anonimowości chcą np. zyskać lepszą pozycję negocjacyjną lub ukryć przed konkurencją swoje plany inwestycyjne;
- osoby publiczne – przykładem są politycy, artyści lub znani przedsiębiorcy, którzy często chcą ukryć przed opinią publiczną informacje o swoich inwestycjach i majątku, aby na przykład uniknąć szumu medialnego na ten temat;
- osoby, które nie mogą bezpośrednio uczestniczyć w transakcji – przyczyną tego może być fizyczna nieobecność na miejscu np. ze względu na pobyt za granicą.
Warto jednak pamiętać, że powiernictwo nie może służyć do obejścia przepisów. Przykładem jest powiernicze nabycie nieruchomości na rzecz cudzoziemca, który nie uzyskał zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości w Polsce. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 23.01.2014 r. (II CSK 264/13) taka transakcja zmierzająca do obejścia ustawy staje się nieważna z mocy art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego.
Przeczytaj: Inwestowanie w nieruchomości – najbardziej popularne strategie
Z jakim ryzykiem wiąże się powiernicze nabycie nieruchomości?
Powiernicze nabycie nieruchomości wiąże się z dużym ryzykiem prawnym i finansowym dla inwestora. Wynika ono z faktu, że formalnym właścicielem nieruchomości w księdze wieczystej staje się powiernik, a nie faktyczny inwestor. Pojawia się więc tutaj realne niebezpieczeństwo, że powiernik odmówi przeniesienia własności na powierzającego lub pojawią się trudności w dokonaniu takiej czynności. Problemem może się tu okazać między innymi:
- nieuczciwość powiernika – gdy np. postanowi zachować dla siebie nieruchomość, sprzedać ją komuś innemu lub odsuwać w czasie przeniesienie własności na powierzającego;
- zadłużenie powiernika – w takiej sytuacji istnieje ryzyko, że nabytą przez niego nieruchomość zajmie komornik w postępowaniu egzekucyjnym lub syndyk w postępowaniu upadłościowym;
- problemy osobiste powiernika – przykładem może być rozwód skutkujący podziałem nieruchomości między małżonków;
- śmierć powiernika – w takim przypadku nabyta nieruchomość może wejść do masy spadkowej i inwestor będzie musiał dochodzić swoich roszczeń od spadkobierców.
Warto pamiętać, że umowa powierniczego nabycia nieruchomości ma charakter obligacyjny, a więc rodzi skutki tylko pomiędzy jej stronami. Oznacza to, że inwestor nie ma na jej podstawie żadnego prawa rzeczowego do nieruchomości. Przysługuje mu jedynie wierzytelność z tytułu takiej umowy, a więc prawo domagania się od powiernika przeniesienia własności. Podstawą takiego żądania jest art. 740 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „zleceniobiorca powinien wydać zleceniodawcy wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym.”
Warto wiedzieć
Umowa powiernicza nazywana jest także umową fiducjarną (np. umową zlecenia fiducjarnego nabycia nieruchomości). Określenie „fiducjarny” pochodzi od łacińskiego słowa „fides”, które oznacza „wiara” lub „zaufanie”. Powiernicze nabycie nieruchomości z założenia zatem opiera się na zaufaniu między powiernikiem a powierzającym, a nie na materialnym zabezpieczeniu. Z tego względu umowę powiernictwa inwestorzy z reguły zawierają z bliską osobą (np. członkiem rodziny) lub z kancelarią prawną świadczącą takie usługi.
Co powinna zawierać umowa powiernicza nabycia nieruchomości?
Umowa powiernicza nabycia nieruchomości jest tzw. umową nienazwaną, czyli nieuregulowaną w przepisach. Jej postanowienia mogą zatem zostać zredagowane przez strony w dowolny sposób, zgodnie z zasadą swobody kontraktowej. Konstrukcję umowy opiera się jednak w praktyce na umowie zlecenia, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
Co ważne, umowa powiernicza nabycia nieruchomości nie musi mieć formy aktu notarialnego, ani nawet formy pisemnej. Ze względu jednak na jej skutki prawne i ryzyko, warto ją sporządzić na piśmie oraz zamieścić w niej zapisy zabezpieczające interesy inwestora.
Rekomendowany przez prawników wzór umowy powierniczej nabycia nieruchomości zazwyczaj określa:
- dokładne dane obu stron umowy (powiernika i powierzającego);
- cel zawarcia umowy powiernictwa;
- dane nieruchomości, jaka ma być nabyta na podstawie umowy;
- źródło i wysokość finansowania nabycia nieruchomości;
- ewentualne wynagrodzenie dla powiernika;
- prawa i obowiązki stron umowy – zwłaszcza obowiązek powiernika przeniesienia własności;
- kwestie zarządzania nieruchomością do czasu przeniesienia własności – np. kto ma opłacać czynsz lub decydować o najmie mieszkania;
- zakaz obciążania i zbywania nieruchomości przez powiernika bez zgody powierzającego;
- warunki późniejszego przeniesienia własności – przede wszystkim maksymalny termin podpisania aktu notarialnego;
- skutki odmowy podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności;
- okres obowiązywania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia.
W umowie warto także uwzględnić różne formy zabezpieczeń, które ułatwią inwestorowi dochodzenie swoich roszczeń. Takimi zabezpieczeniami mogą być np. kary umowne, czy też weksel.
Jakie są skutki podatkowe powierniczego nabycia nieruchomości?
Zgodnie z orzecznictwem powiernicze nabycie nieruchomości jest neutralne podatkowo dla powiernika. Powinien on jedynie odprowadzić podatek dochodowy od wynagrodzenia, jeśli otrzyma je z tytułu wykonania zlecenia. Nie musi się natomiast rozliczać w urzędzie skarbowym z otrzymanej od inwestora sumy pieniędzy na poczet zakupu nieruchomości. Kwota ta nie stanowi bowiem jego przychodu, ponieważ ma charakter zwrotny.
Może się jednak zdarzyć, że powiernik będzie musiał np. odprowadzić u notariusza podatek PCC od umowy zakupu nieruchomości. W takim przypadku obowiązuje przepis art. 742 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Dający zlecenie powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, wraz z odsetkami ustawowymi; powinien również zwolnić przyjmującego zlecenie od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym.
Innymi słowy, to powierzający (inwestor) powinien ponieść wszystkie koszty nabycia nieruchomości. Kwestię tę jednak warto dokładnie ustalić w samej umowie powierniczej, aby nie rodziła żadnych wątpliwości.
Czy możliwe jest powiernicze nabycie nieruchomości w drodze przetargu lub licytacji komorniczej?
Z punktu widzenia przepisów powiernicze nabycie nieruchomości w drodze przetargu lub licytacji komorniczej jest jak najbardziej możliwe. Oficjalnym nabywcą jest bowiem powiernik działający we własnym imieniu, który nie ma obowiązku informowania organizatora przetargu lub licytacji o swojej umowie z właściwym inwestorem. Powiernik ma także pełne prawo do swobodnego rozporządzania nabytą przez siebie nieruchomością, czyli także do jej przepisania na powierzającego.
Powiernik musi jednak spełnić wszystkie wymogi formalne przystąpienia do przetargu lub licytacji. Powiernicze nabycie nieruchomości nie może też służyć do obejścia przepisów lub do pokrzywdzenia wierzycieli. Warto więc pamiętać, że zgodnie z art. 976 Kodeksu postępowania cywilnego w licytacji komorniczej nie mogą uczestniczyć:
- dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo,
- osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
- licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji,
- osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły (czyli np. cudzoziemcy).
Powyższego przepisu lepiej nie lekceważyć, ponieważ powiernicze nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej na rzecz inwestora, który znajduje się na powyższej liście osób wykluczonych z licytacji komorniczej (np. na rzecz dłużnika), będzie z mocy przepisów nieważne.
Poza tym umowę powierniczą można bez przeszkód wykorzystać do zakupu nieruchomości w licytacji lub przetargu. Warto jednak dokładnie przemyśleć takie rozwiązanie, pamiętając o skutkach prawnych i ryzyku, z jakimi wiąże się taka forma nabycia nieruchomości.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com