Jakie mieszkania sprzedawane są w drodze przetargu?

Niska cena mieszkania z przetargu nie zawsze wynika stąd, że ma ono jakiś „defekt”. Warto jednak zachować czujność, by uniknąć ewentualnych problemów.

Przetargi mieszkaniowe to często okazja do nabycia nieruchomości taniej, niż byłoby to możliwe w ramach typowej transakcji na rynku wtórnym. Niska cena wywoławcza lokalu potrafi jednak w niektórych wzbudzić podejrzenia, że „coś musi z nim być nie tak”. Pora rozprawić się z tym mitem. Bardzo często okazuje się on zupełnie bezpodstawny, ewentualnych zaś problemów da się łatwo uniknąć – gdy wiadomo, na co uważać.

To, czego można się spodziewać po mieszkaniu sprzedawanym w drodze przetargu, zależy przede wszystkim od dwóch (powiązanych zresztą ze sobą) czynników: od tego, kto jest organizatorem tego przetargu, i z jakiego powodu nieruchomość postanowiono sprzedać.

Przetargi mieszkaniowe organizowane są zasadniczo przez:

• urzędy gmin i miast (ewentualnie dzielnic, w większych aglomeracjach),
• spółki Skarbu Państwa,
• spółdzielnie mieszkaniowe.

Przyjrzyjmy się więc po kolei każdemu z tych wariantów.

Przetargi organizowane przez urzędy gminne lub miejskie

Urzędy gmin i miast często dysponują lokalami położonymi w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach, co bywa jedną z największych zalet organizowanych przezeń przetargów. Kolejnym atutem jest to, że w sprzedawanym przez urząd mieszkaniu nie ma lokatorów (którzy bywają zmorą osób kupujących nieruchomości na licytacjach komorniczych). Nierzadko jest to zresztą powód wystawienia lokalu na sprzedaż.

Inną przyczyną może być brak środków w budżecie na remont, dzięki któremu nieruchomość mogłaby zostać przez gminę czy miasto zagospodarowana. I nie musi to wcale oznaczać, że lokal znajduje się w totalnej ruinie, a przywrócenie go do stanu używalności wymagać będzie wyłożenia bajońskiej sumy. Samorząd często po prostu nie dysponuje na taki cel nawet kwotą, która jak najbardziej leży w naszym zasięgu. To raczej sprzedaż mieszkania w drodze przetargu jest dla urzędu miasta, gminy czy dzielnicy właśnie sposobem na zasilenie budżetu.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku

Przetargi organizowane przez spółki Skarbu Państwa

Również mieszkania sprzedawane przez spółki Skarbu Państwa potrafią być doskonale usytuowane. Świetnym przykładem są choćby lokale oferowane przez PKP. Do Polskich Kolei Państwowych należą bowiem nie tylko dworce, ale też znajdujące się w ich pobliżu (a więc często w centrum danej miejscowości i dobrze skomunikowane) budynki przeznaczone na mieszkania pracownicze. Spośród tych ostatnich nie wszystkie zostały wykupione przez poprzednich lokatorów, wiele więc jest niezamieszkanych i PKP nie ma co z nimi zrobić. Ich standard zazwyczaj nie jest zbyt wysoki – podobnie jednak jak ceny, średnio o 20 proc. niższe od rynkowych. Przykłady:

• 49-metrowe mieszkanie we Wrocławiu (przy ul. Stabłowickiej) za 242 tys. zł,
• 49-metrowe mieszkanie w Ciechanowie (przy ul. 17 Stycznia) za 130 tys. zł,
• 37-metrowe mieszkanie w Skarżysku-Kamiennej za 119 tys. zł,
• 30-metrowe mieszkanie w Ustroniu za 115 tys. zł,
• 42-metrowe mieszkanie w Żninie za 100 tys. zł,
• 30-metrowe mieszkanie w Strzałkowie  za 50 tys. zł.

Podane wartości to oczywiście ceny wywoławcze. Jeśli na przetargu pojawi się wielu zainteresowanych, mogą oni wylicytować kwotę równie wysoką co cena rynkowa, a nawet wyższą. Ale czasami nie zgłasza się ani jeden potencjalny kupiec i wtedy lokal można nabyć właśnie po cenie wywoławczej.

Przetargi organizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe

Jeśli chodzi o mieszkania oferowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, to ich lokalizacja może być bardzo różna. Przetargi spółdzielcze to jednak też największa szansa na zdobycie za stosunkowo niewielką kwotę mieszkania w naprawdę dobrym stanie. Wiele zależy bowiem od powodu, dla którego lokal trafia na sprzedaż. Powodem takim może zaś być np.:

• zadłużenie;
• śmierć osoby, która dysponowała prawem do lokalu, ale nie pozostawiła spadkobierców;
• brak porozumienia między byłymi małżonkami, którzy w ciągu roku od rozwodu nie powiadomili spółdzielni, komu z nich przypada prawo do lokalu – spółdzielnia może wówczas podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa, co zdarza się coraz częściej.

Jeśli lokatorzy, którzy popadli w długi, z braku funduszy mogli nie dbać też o mieszkanie i wtedy rzeczywiście wymagać będzie ono przeprowadzenia remontu. W dwóch ostatnich przypadkach jednak lokal nierzadko wystarczy tylko odświeżyć. Trafiają się też czasem prawdziwe perełki w postaci nieruchomości, które cechują się jednocześnie wysokim standardem i bardzo dobrą lokalizacją. Aby nie przegapić tego typu okazji, warto skorzystać z możliwości śledzenia wszystkich przetargów organizowanych na terenie kraju, jaką oferuje nasz serwis ListaPrzetargow.pl.

Przeczytaj: Przetarg na mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej

Niechciani lokatorzy

Mieszkania oferowane przez urzędy i spółki skarbu państwa z założenia są niezamieszkane. Co jednak z lokalami spółdzielczymi? Na szczęście i tutaj zwykle nie trzeba obawiać się kłopotów. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, gdy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia musi wypłacić osobie uprawnionej ekwiwalent jego wartości rynkowej (choć w kwocie nie wyższej niż ta uzyskana w przetargu). Warunkiem wypłaty pieniędzy jest jednak opuszczenie zajmowanego dotychczas mieszkania, toteż lokatorzy najczęściej dobrowolnie się z niego wyprowadzają.

Zadłużenie lokalu

Jeśli natomiast spółdzielnia sprzedaje lokal z powodu zadłużenia, to pieniądze z jego sprzedaży w pierwszej kolejności przeznaczone zostają na pokrycie długów. Na osobę, która kupi mieszkanie w przetargu spółdzielczym, nie przechodzą więc zobowiązania wynikające z zaległości czynszowych. To samo dotyczy ewentualnych zaległości u dostawców mediów (prąd, woda, gaz itp.), którzy podpisując nowe umowy, spisują stan liczników, a ewentualne niedopłaty ściągają od poprzednich lokatorów.

Pewien problem pojawia się niestety przy rozliczeniach półrocznych, np. gdy chodzi o koszty ogrzewania. Jeśli nabywca mieszkania z przetargu otrzyma rachunek po zakończeniu sezonu grzewczego, we własnym zakresie będzie musiał wyliczyć faktyczne zużycie ciepła przez siebie i przez poprzedników, a następnie wyegzekwować od nich ewentualną należność na drodze windykacji lub procesu sądowego (co nie jest proste choćby z uwagi na konieczność ustalenia ich nowego adresu).

Osobną kwestią są zobowiązania hipoteczne, które mimo wszystko mogą ciążyć na danym lokalu. O ile choćby przy licytacji komorniczej prawomocne przysądzenie własności automatycznie powoduje wykreślenie wszystkich hipotek z księgi wieczystej, o tyle podobna sytuacja nie ma niestety miejsca w przypadku przetargu.

Stan prawny nieruchomości

Przed przystąpieniem do tego ostatniego koniecznie więc należy zapoznać się z księgą wieczystą mieszkania. Warto wiedzieć, że może ona – choć nie musi – być założona również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na działy III i IV księgi wieczystej, bo to tam właśnie znajdują się zapisy o ciążących na nieruchomości hipotekach, jak również o ewentualnych służebnościach (takich jak prawo dożywocia).

Oprócz księgi wieczystej lokalu – a zwłaszcza w sytuacji, gdy nie została ona założona – przejrzeć należy księgę wieczystą gruntu, na którym znajduje się cały budynek. Można się z niej dowiedzieć m.in., czy grunt jest własnością organizującego przetarg podmiotu, czy też został mu tylko oddany w użytkowanie wieczyste, a także czy do tego gruntu zgłoszono jakieś roszczenia, np. przedwojennych właścicieli.

Ze stanem prawnym nieruchomości można zapoznać się na stronie ekw.ms.gov.pl, podając konkretny numer księgi wieczystej. Znajdziemy go w ogłoszeniu o przetargu – podobnie jak informację o tym, w jakich dniach i godzinach można obejrzeć wystawione na sprzedaż mieszkanie, a także zapoznać się z dotyczącymi go dokumentami.

Stan techniczny mieszkania z przetargu

Zarówno wizja lokalna, jak i wizyta w urzędzie czy biurze spółdzielni, gdzie udostępnia się dokumentację, to doskonała okazja, by:

• osobiście zapoznać się ze stanem technicznym zarówno lokalu, jak i całego budynku (a zwłaszcza instalacji i stropów),
• na tej podstawie oszacować koszty przeprowadzenia ewentualnego remontu (jeśli sami nie mamy doświadczenia, warto na oględziny wziąć ze sobą fachowca),
• rozejrzeć się po okolicy (infrastruktura),
• porozmawiać z sąsiadami – np. o tym, czy okolica jest bezpieczna, jak się mieszka w danym budynku, czy o dojazdach do centrum,
• porozmawiać z organizatorem przetargu lub osobą, która pokazuje nam lokal – o wysokości czynszu i ewentualnych niedopłatach czynszowych, liczbie zameldowanych w mieszkaniu osób, planowanych remontach budynku, sposobie jego ogrzewania, możliwości podłączenia gazu itp.; często można uzyskać tak informacje, których nie znajdzie się w samym ogłoszeniu czy dokumentach,
• zapoznać się z operatem szacunkowym, w oparciu o który ustala się cenę wywoławczą – znajdują się w nim m.in. informacje o stanie technicznym budynku i jego okolicy (w tym o lokalnej infrastrukturze i o cenach podobnych mieszkań położonych w pobliżu),
• zapoznać się z planem mieszkania, co ułatwi zaplanowanie remontu czy przebudowy i oszacowanie kosztu związanych z nimi prac.

Wszystko to pozwoli lepiej ocenić potencjał nieruchomości i zdecydować, czy w ogóle warto wziąć udział w przetargu, a jeśli tak – ustalić na chłodno maksymalną kwotę, jaką jesteśmy gotowi podczas niego wylicytować, tak by inwestycja się opłaciła.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com