Marża kredytu hipotecznego

Marża jest jednym z najważniejszych czynników mających wpływ na to, ile pieniędzy będziemy musieli oddać bankowi, który udzieli nam kredytu hipotecznego. Warto więc dokładnie zapoznać się z tym pojęciem.

Czym zatem jest marża? Co wpływa na jej wysokość? Czy można ją obniżyć? Odpowiedzi na te oraz inne pytania zamieszczamy poniżej.

Co to jest marża kredytu hipotecznego?

O tym, ile wynosić będą odsetki z tytułu otrzymanej pożyczki hipotecznej, decyduje jej oprocentowanie. Ono zaś składa się zasadniczo z dwóch elementów: stopy bazowej (zwanej też stopą procentową bądź stawką referencyjną) oraz właśnie marży. Stopa bazowa to – w dużym uproszczeniu – koszt ponoszony przez bank w związku z udzieleniem nam kredytu, a przerzucony na klienta, czyli kredytobiorcę. Ani jedna, ani druga strona umowy kredytowej nie mają wpływu na wysokość stawki referencyjnej. Zależy ona bowiem m.in. od sytuacji gospodarczej w kraju i na świecie, w związku z czym zmienia się co jakiś czas (średnio co trzy miesiące), a ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej działającą przy Narodowym Banku Polskim.

Marża to natomiast niejako wynagrodzenie banku za usługę, jaką jest udzielenie kredytu hipotecznego. Podobnie jak różne są ceny takiej samej usługi w różnych firmach, tak i wysokość marży może być inna w każdym banku. Mało tego – można dodatkowo ją negocjować, tak aby osiągnąć jak najbardziej korzystne warunki spłaty. W jaki sposób to zrobić? Kluczowa tutaj jest wiedza na temat tego, co właściwie wpływa na wysokość marży.

Co wpływa na wysokość marży?

Wszystko tak naprawdę sprowadzić da się do kwestii ryzyka, jakie ponosi bank, przyznając nam pożyczkę. Im jest ono wyższe, tym instytucja bardziej chce się zabezpieczyć na okoliczność, gdyby kredytobiorca miał kłopoty z uregulowaniem zobowiązania. Ryzyko to zależy natomiast od poniższych czynników:

Wkład własny

Im jest on większy, tym mniej pieniędzy ostatecznie wykłada bank, a więc – co zrozumiałe – również mniej ryzykuje. Czynnik ten wyraża się często także w postaci wskaźnika LTV określanego w procentach. Skrót pochodzi od angielskich słów „Loan to Value” i oznacza stosunek wartości udzielonej pożyczki do wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie. Jeśli nieruchomość ta jest warta 100 tys. zł, a my dysponujemy wkładem własnym w wysokości 20 tys. zł, wówczas bank udziela 80 tys. zł kredytu, a więc LTV wynosi 80 proc. Zgodnie z obowiązującym prawem nie może ono być zresztą wyższe, chyba że dodatkowo ubezpieczymy niski wkład własny. Warto jednak raczej właśnie zgromadzić go więcej (nawet opóźniając w związku z tym nieco moment złożenia wniosku o kredyt), aby obniżyć LTV. Da nam to bardzo mocne podstawy do negocjacji wysokości marży kredytu.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że przy obliczaniu wskaźnika LTV bank może wziąć pod uwagę zarówno wartość transakcyjną nieruchomości (czyli cenę podyktowaną przez sprzedającego), jak i jej wartość rynkową wynikającą z tzw. operatu szacunkowego. Jeśli wartości te istotnie się różnią – bo np. mieszkanie zostaje wylicytowane za atrakcyjną stawkę podczas przetargu – bank na potrzeby wyliczenia LTV przyjmuje z reguły niższą z nich.

Przeczytaj: Wkład własny do kredytu hipotecznego

Cel tudzież rodzaj pożyczki

Kredyt hipoteczny to taki, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Nie zawsze musi jednak chodzić o pożyczkę na zakup tej właśnie nieruchomości. Bank może pomóc też finansowo w jej budowie, remoncie lub wykończeniu, ale również pożyczyć nam pod zastaw posiadanej już przez nas nieruchomości pieniądze na dowolny cel – albo np. wykorzystać ją jako zabezpieczenie kredytu konsolidacyjnego (tj. przeznaczonego na spłatę innych, zaciągniętych wcześniej zobowiązań). W dwóch ostatnich sytuacjach marże będą znacznie wyższe niż w przypadku kredytu na zakup, budowę lub remont nieruchomości.

Zdolność kredytowa

Parametr ten pozwala oszacować łatwość, z jaką kredytobiorca będzie spłacał zaciągniętą pożyczkę w wyznaczonym czasie, jest więc bardzo ważnym czynnikiem z punktu widzenia ryzyka ponoszonego przez bank. Ten ostatni, analizując naszą zdolność kredytową, będzie brał pod uwagę m.in.:

• wysokość naszych zarobków i comiesięcznych wydatków,
• rodzaj zatrudnienia – umowa o pracę na czas nieokreślony czyni nas w oczach banku bardziej wiarygodnymi, niż gdybyśmy pracowali wyłącznie przy projektach w oparciu o umowę o dzieło,
• historię kredytową – czyli inne zaciągnięte do tej pory zobowiązania, ich wysokość czy terminowość spłat,
• dotychczasową współpracę z daną instytucją – jeśli ubiegamy się o kredyt w banku, w którym od lat mamy np. konto, z dużą dozą prawdopodobieństwa będziemy przezeń lepiej postrzegani.

Cross-selling

Bank może też zgodzić się na obniżenie marży, jeśli zadeklarujemy nawiązanie z nim ściślejszej współpracy w przyszłości. Chodzi o skorzystanie z oferowanych przezeń produktów dodatkowych, takich jak rachunek oszczędnościowy, lokata, karta kredytowa czy ubezpieczenie. Trzeba tylko pamiętać, że te usługi również kosztują. Dobrze więc dokładnie policzyć, czy takie rozwiązanie na pewno będzie się nam opłacało.

Prowizja

Jest to jednorazowa opłata (niekiedy ewentualnie rozkładana na raty) za udzielenie kredytu hipotecznego. Podobnie jak marża stanowi źródło zysku dla banku, a zatem jej wysokość również może być różna w różnych instytucjach. Czasem prowizja potrafi wynieść nawet 0 proc. wartości kredytu – wtedy jednak marża będzie odpowiednio wyższa. Niska marża oznaczać będzie z kolei najpewniej wyższą prowizję. To system naczyń połączonych. Tutaj również należy dokonać skrupulatnych wyliczeń pod kątem opłacalności. Połączenie wyższej prowizji i niższej marży ma zwykle więcej sensu w przypadku kredytów z długim okresem spłaty, natomiast jeśli planujemy uregulować zobowiązanie stosunkowo wcześnie, korzystniejszą opcją może okazać się spora marża przy jednoczesnym braku prowizji.

Inne czynniki, które mogą mieć wpływ na marżę – ale na które z kolei znacznie mniejszy wpływ ma kredytobiorca – to waluta, w jakiej udzielany jest kredyt, a także jego wartość. Im więcej pieniędzy pożycza nam bank, tym niższa jest minimalna wysokość marży. Niższa będzie też w przypadku kredytu złotówkowego niż tego zaciągniętego w walucie obcej (chodzi głównie o jej stabilność, a więc jeszcze raz: potencjalne ryzyko dla banku), ale w tej chwili i tak jedynie wąskie grono osób o najwyższych zarobkach może zdecydować się na to drugie rozwiązanie.

Przeczytaj: Prowizja czy marża – co jest ważniejsze przy kredycie hipotecznym

Czy wysokość marży może się zmieniać w trakcie umowy?

W potocznym rozumieniu marża kredytu hipotecznego w przeciwieństwie do zmiennej stopy procentowej jest stała. Trzeba jednak wiedzieć, że również jej wysokość może ulegać zmianom w trakcie obowiązywania umowy kredytowej, aczkolwiek ma to miejsce wyłącznie w określonych w tej umowie warunkach. Należą do nich zaś:

• wzrost marży po ustaniu okresu promocyjnego, w którym obowiązywała niższa jej wartość;
• spadek marży po ustaniu okresu, w którym obowiązywało ubezpieczenie pomostowe (czyli w momencie ustanowienia hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej danej nieruchomości) lub ubezpieczenie wkładu własnego;
• powrót marży do wartości wyjściowej po rezygnacji z produktu dodatkowego (p. wyżej w części poświęconej cross-selling) lub jej wzrost w momencie niedotrzymania warunków korzystania z takiego produktu (np. nieterminowa spłata karty kredytowej);
• wyjątkowe sytuacje, w których obie strony, tj. bank i kredytobiorca, zgadzają się na zmianę wysokości marży w stosownym aneksie do umowy (np. gdy stracimy pracę, przez co drastycznie pogorszy się nasza zdolność kredytowa, albo gdy będziemy chcieli dokonać zmian w rodzaju wakacji kredytowych czy wydłużenia okresu spłaty).

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com.