Utrzymanie nieruchomości wspólnej jest obowiązkiem mieszkańców budynku, którzy zgodnie z przepisami powinni partycypować w kosztach jej remontów, zasilania w energię, czy też sprzątania. W praktyce takie koszty każdy właściciel mieszkania ponosi w comiesięcznym czynszu wpłacanym do wspólnoty mieszkaniowej. Sprawdź, co składa się na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i w jaki sposób ustalane są z tego tytułu opłaty dla mieszkańców.
Czym jest nieruchomość wspólna?
Nieruchomość wspólna jest pojęciem używanym w odniesieniu do budynku, w którym każdy z lokali stanowi odrębny przedmiot własności. W takim budynku wszelkie jego elementy, które nie są objęte odrębną własnością, stanowią właśnie nieruchomość wspólną. Innymi słowy, są to części nieruchomości, które nie są przypisane do poszczególnych lokali, lecz mogą być użytkowane przez wszystkich właścicieli.
Pojęcie nieruchomości wspólnej dokładnie wyjaśnia art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388):
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy każdy właściciel wyodrębnionego lokalu automatycznie staje się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. W związku z tym ma obowiązek uczestniczenia w kosztach jej utrzymania, co również wynika wprost z przepisów.
Co zalicza się do nieruchomości wspólnej?
Przepisy wskazują, że do nieruchomości wspólnej zalicza się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W praktyce oznacza to, że do nieruchomości wspólnej należy zaliczyć między innymi:
- grunt, na którym stoi budynek – w tym teren wokół budynku, czyli np. chodniki, tereny zielone, parkingi, place zabaw itp.,
- fundamenty i ściany nośne budynku,
- dach i przewody kominowe,
- ściany zewnętrzne i elewację,
- klatki schodowe,
- korytarze,
- poddasze i strychy nieprzeznaczone na wyłączny użytek jednego lokalu,
- piwnice ogólnego przeznaczenia,
- pomieszczenia ogólnie dostępne – wózkownie, rowerownie, pralnie i suszarnie,
- windy,
- instalacje w częściach wspólnych budynku np. elektryczne, gazowe, centralnego ogrzewania i wodno-kanalizacyjne.
Do nieruchomości wspólnej nie zalicza się wyodrębnionych lokali mieszkalnych (lub innego przeznaczenia), a także pomieszczeń przynależnych do tych lokali np. piwnic i komórek lokatorskich. Różny status może mieć natomiast hala garażowa, ponieważ może być częścią nieruchomości wspólnej lub stanowić odrębny lokal niemieszkalny.
Co się wlicza w koszty utrzymania nieruchomości wspólnej?
Utrzymanie nieruchomości wspólnej z oczywistych względów wiąże się z kosztami, podobnie jak utrzymanie prywatnych mieszkań i lokali. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali nazywają się one „kosztami zarządu związanymi z utrzymaniem nieruchomości wspólnej”. Art. 14 ustawy wymienia również, co może się składać na takie koszty:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
- opłaty za antenę zbiorczą i windę,
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali),
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Przepisy wymieniają jedynie ogólnie możliwe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, ponieważ tak naprawdę ich rodzaj zależy od potrzeb i ustaleń danej wspólnoty mieszkaniowej. Przykładowo, wydatki na utrzymanie porządku i czystości mogą obejmować nie tylko koszt zatrudnienia osoby sprzątającej klatki schodowe, ale też wynagrodzenie dla firmy odpowiedzialnej za utrzymanie zieleni wokół budynku, czy nawet firmy zajmującej się monitoringiem i ochroną.
Kto ustala koszty utrzymania nieruchomości wspólnej?
Koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej ustalają jej współwłaściciele, czyli w praktyce mieszkańcy budynku tworzący wspólnotę mieszkaniową. Najczęściej robią to podczas corocznego zebrania wspólnoty w drodze uchwały.
W praktyce na takim zebraniu to zazwyczaj zarząd wspólnoty lub zarządca budynku przedstawia:
- roczny plan zarządzania nieruchomością w częściach wspólnych – wraz z określeniem kosztów jej utrzymania,
- projekt uchwały – określający sposób ustalania zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną, w tym także koszty remontów i zużycia mediów w częściach wspólnych.
Uchwała dotycząca kosztów utrzymania części wspólnych zostaje przyjęta, jeśli zagłosują za nią właściciele lokali posiadający więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.
Kto ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej?
Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powinny być pokrywane w pierwszej kolejności z pożytków i dochodów uzyskiwanych z takiej nieruchomości. Dopiero w pozostałej części muszą je pokrywać właściciele mieszkań. Do uczestniczenia w takich kosztach zobowiązują ich przepisy, a dokładnie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, którego treść jest następująca:
Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
W praktyce każdy właściciel mieszkania ponosi koszty utrzymania części wspólnych poprzez opłacanie co miesiąc czynszu do wspólnoty mieszkaniowej. Jest to tzw. zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej, którą należy regulować do 10. dnia każdego miesiąca.
Warto wiedzieć!
Zgodnie z art. 13 ust. 2 właściciel mieszkania jest zobowiązany nie tylko do partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, ale też do udostępnienia swojego lokalu, jeśli jest to konieczne, na przykład w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii.
Przeczytaj: Łamanie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej przez mieszkańców – co warto wiedzieć?
Jak ustalana jest zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej?
Zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej, jaką musi regulować każdy właściciel mieszkania, ustalana jest przez wspólnotę mieszkaniową w drodze uchwały. Sposób jej ustalania wynika wprost z przepisów ustawy o własności lokali.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej właściciele mieszkań uczestniczą proporcjonalnie do posiadanych w niej udziałów. Z kolei udziały te wyznaczane są jako stosunek powierzchni lokalu danego właściciela (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych) do sumy powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3).
Przykład:
Wspólnota mieszkaniowa ustaliła, że roczny koszt utrzymania nieruchomości wspólnej wyniesie 240 000 zł. Miesięcznie mieszkańcy powinni więc na ten cel wpłacić w sumie 20 000 zł (240 000 zł/ 12). Łączna powierzchnia wszystkich lokali w budynku wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi wynosi 5000 m2. To oznacza, że na przykład właściciel mieszkania o powierzchni 45 m2 ma udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 0,009 (45/5000). Jego miesięczna zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej wyniesie zatem 180 zł (0,009 x 20 000 zł).
Czy właściciel mieszkania może zakwestionować wysokość zaliczki?
Właściciel mieszkania może zakwestionować wysokość zaliczki na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, jeśli uzna, że została ona wyliczona nieprawidłowo lub z naruszeniem jego interesów. W tym celu może więc zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej poprzez złożenie pozwu do sądu o jej uchylenie. W pozwie może też wnioskować o wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia postępowania, co będzie skutkowało brakiem naliczania nieprawidłowych zaliczek.
Zgodnie z przepisami na zaskarżenie uchwały wspólny mieszkaniowej jest 6 tygodni. Termin ten liczy się od dnia jej podjęcia na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia powiadomienia o jej treści, jeśli była ona podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Przeczytaj: Najem krótkoterminowy w bloku – czy wspólnota mieszkaniowa może go zakazać?
FAQ:
Czy można nie płacić za windę, jeśli mieszkanie znajduje się na parterze?
Nie, nie można uniknąć opłat za windę, jeśli mieszka się na parterze. Zgodnie z przepisami winda jest częścią nieruchomości wspólnej, do której utrzymania zobowiązani są wszyscy właściciele mieszkań. Obowiązek utrzymania części wspólnych wynika z samego faktu posiadania udziału w nieruchomości wspólnej, a nie z faktycznego korzystania z danego miejsca lub urządzenia.
Co grozi za nieopłacanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej?
Nieopłacanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest naruszeniem przepisów ustawy o własności lokali, dlatego wiąże się z konsekwencjami. Wspólnota może więc naliczyć odsetki ustawowe za opóźnienie w płatności, a także dochodzić od dłużnika spłaty należności na drodze sądowej i egzekucyjnej. W skrajnych przypadkach wspólnota może także doprowadzić do przymusowej sprzedaży lokalu.
Jak sprawdzić, na co wspólnota wydaje pieniądze?
Zgodnie z przepisami zarząd wspólnoty ma obowiązek co roku na zebraniu mieszkańców przedstawić sprawozdanie finansowe oraz rozliczyć wydatki i pobrane zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Oprócz tego każdy właściciel lokalu ma prawo do kontroli działalności zarządu, czyli do wglądu do dokumentów finansowych (np. faktur i umów z dostawcami) oraz do żądania wyjaśnień.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com