Wykorzystanie mieszkania w bloku pod najem krótkoterminowy może zapewnić spore dochody, zwłaszcza w dużym mieście. Może być jednak także źródłem kłopotów, gdy uciążliwość tymczasowych lokatorów budzi sprzeciw mieszkańców budynku. Warto więc wiedzieć, czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać najmu krótkoterminowego w bloku lub w inny sposób go ograniczyć. W artykule wyjaśnimy, jak tę kwestię regulują aktualne przepisy oraz planowane zmiany w najmie krótkoterminowym w 2026 roku.
Dlaczego najem krótkoterminowy w bloku bywa problemem?
Najem krótkoterminowy w bloku bywa problemem zazwyczaj z powodu zachowania najemców, które jest uciążliwe dla stałych mieszkańców budynku. Zdarza się bowiem, że mieszkania na doby wynajmują osoby, które nie przestrzegają ogólnie przyjętych zasad porządku domowego lub wręcz zakłócają spokój sąsiadów. Przejawem tego są między innymi:
- hałaśliwe imprezy do późnych godzin nocnych,
- spożywanie alkoholu i palenie papierosów w częściach wspólnych,
- zaśmiecanie lub niszczenie windy lub klatek schodowych,
- nieprzestrzeganie zasad parkowania pojazdów pod budynkiem.
Stosunkowo najwięcej skarg na lokatorów tymczasowych zgłaszają mieszkańcy bloków, w których wynajmowanych jest nawet kilka lokali na krótki termin i występuje duża rotacja najemców. Problem dotyczy więc głównie miast popularnych wśród turystów, takich jak Kraków, Gdańsk, Sopot, czy Warszawa. Jest on jednak na tyle duży, że niektóre wspólnoty mieszkaniowe próbują ograniczyć najem krótkoterminowy np. wprowadzając zakaz takiej działalności w drodze uchwały.
Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać najmu krótkoterminowego?
W świetle obowiązujących przepisów wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać najmu krótkoterminowego. Wprowadzenie takiego zakazu wykracza bowiem poza kompetencje wspólnoty, a także ingeruje w prawo własności, które jest w szczególny sposób chronione przez polskie prawo.
Takie podejście potwierdził m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 stycznia 2021 r. (Sygn. akt IV CSKP 20/21). Wyrok ten dotyczył uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która wyłączyła możliwość wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku na cele pensjonatowe i wynajmu krótkoterminowego.
Według Sądu Najwyższego wspólnota nie miała prawa podjąć uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego między innymi z następujących powodów:
- uchwały wspólnoty mogą się odnosić jedynie do kwestii związanych z nieruchomością wspólną – decydują o tym przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
- wspólnota nie może ingerować w wykonywanie prawa własności przez właściciela lokalu w budynku – wynika to m.in. z art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, zgodnie z którym „własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności”.
W uzasadnieniu wyroku Sąd Najwyższy podkreślił również, że wspólnota nie ma kompetencji do wyrażania zgody na zmianę przeznaczenia lokalu np. zgodnie z zasadami świadczenia usług hotelarskich w obiektach innych niż hotelowe. Innymi słowy, właściciel mieszkania nie musi prosić wspólnoty o zgodę na prowadzenie działalności najmu krótkoterminowego.
Co może zrobić wspólnota, gdy najem krótkoterminowy jest uciążliwy?
Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać najmu krótkoterminowego, ale może korzystać z różnych narzędzi pozwalających jej na minimalizowanie negatywnych skutków takiej działalności. Do takich narzędzi należą m.in. regulamin porządku domowego oraz różne ścieżki prawne „zmuszające” właściciela mieszkania do przestrzegania przepisów.
Regulamin porządku domowego
W regulaminie porządku domowego wspólnota może określić zasady korzystania z części wspólnych, ale też narzucić pewne ograniczenia w zakresie oddziaływania na sąsiednie lokale. Regulamin może więc przewidywać m.in.:
- godziny ciszy nocnej,
- zakaz palenia papierosów na balkonach, klatkach schodowych i w innych częściach wspólnych;
- obowiązek utrzymywania czystości i porządku w częściach wspólnych,
- zasady parkowania pojazdów.
Regulamin porządku domowego co do zasady obowiązuje nie tylko właścicieli, ale także najemców mieszkań w budynku. W przypadku jego łamania wspólnota ma więc prawo domagać się zaprzestania określonych działań, także na drodze prawnej.
Środki prawne
Jeśli lokatorzy mieszkania na doby zakłócają spokój i korzystanie z lokali sąsiednich ponad przeciętną miarę np. poprzez głośne imprezy, wspólnota ma prawo:
- wezwać Policję – zgodnie z art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń Policja może nałożyć karę za zakłócanie spokoju, porządku publicznego lub spoczynku nocnego w postaci mandatu;
- wystąpić do sądu przeciwko właścicielowi mieszkania – na podstawie 222 § 2 Kodeksu cywilnego sąd może nakazać właścicielowi zaprzestania działań, które utrudniają korzystanie z nieruchomości wspólnej lub lokali sąsiednich;
- dokonać przymusowej sprzedaży lokalu – zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali wspólnota może też doprowadzić do sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli jego właściciel w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czyniąc korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
W przypadku gdy działania najemców doprowadziły do zniszczenia części wspólnych np. windy lub drzwi wejściowych, wspólnota może żądać naprawienia szkody lub pokrycia kosztów jej usunięcia od właściciela mieszkania.
Środki finansowe
Na podstawie art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali wspólnota ma również prawo nałożyć wyższe opłaty na właściciela lokalu wykorzystywanego komercyjnie ze względu na zwiększone obciążenie części wspólnych budynku. Takie obciążenie może wynikać choćby z większej liczby osób korzystających z budynku i przekładać się np. na większe zużycie energii lub konieczność przeprowadzania częstszych remontów.
Przeczytaj: Łamanie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej przez mieszkańców – co warto wiedzieć?
Czy nowe przepisy ograniczą najem krótkoterminowy?
Od 20 maja 2026 roku obowiązuje unijne rozporządzenie 2024/1028, które wprowadza istotne zmiany w najmie krótkoterminowym na terenie wszystkich państw Unii Europejskiej. Najważniejszą z nich jest wprowadzenie obowiązkowego rejestru obiektów wynajmowanych krótkoterminowo, zwłaszcza za pośrednictwem portali typu Airbnb i Booking.com.
Polski rząd dopiero 14 lipca 2026 roku przyjął projekt zmian w ustawie o usługach hotelarskich, które wdrażają unijne przepisy. Przewiduje on między innymi:
- wprowadzenie definicji najmu krótkoterminowego – będzie to usługa hotelarska świadczona przez okres krótszy niż 30 dni, która obejmie także wynajem pokoi i mieszkań na doby;
- powstanie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – każde mieszkanie na dobę będzie trzeba zgłosić do gminy i uzyskać dla niego indywidualny numer identyfikacyjny;
- kary za prowadzenie działalności poza rejestrem – wyniosą one do 50 tys. zł i będą nakładane za brak rejestracji obiektu lub nielegalne świadczenie usług noclegowych;
- obowiązek utworzenia regulaminu porządkowego – powinien on określać zasady pobytu i bezpieczeństwa gości, informacje o ciszy nocnej, a także dane osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszeń zasad bezpieczeństwa;
- nowe uprawnienia wspólnot mieszkaniowych – wspólnoty nadal nie będą mogły zakazać najmu krótkoterminowego, ale zyskają prawo do wnioskowania o kontrolę mieszkań wynajmowanych turystom. Negatywny wynik kontroli będzie mógł już natomiast skutkować wykreśleniem obiektu z rejestru, czyli w praktyce zakazem najmu krótkoterminowego.
Nowe przepisy mają wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.
Jak prowadzić najem krótkoterminowy, aby uniknąć konfliktów ze wspólnotą?
Konfliktów ze wspólnotą mieszkaniową można uniknąć, przestrzegając przepisów oraz wdrażając dobre praktyki przy prowadzeniu najmu krótkoterminowego. W szczególności warto w tym celu:
- przygotować regulamin pobytu dla gości,
- określić maksymalną liczbę osób mogących przebywać w mieszkaniu,
- zabronić organizowania imprez,
- wyznaczyć godziny zameldowania i wymeldowania ograniczające hałas,
- reagować natychmiast na zgłoszenia od sąsiadów,
- regularnie kontrolować stan mieszkania,
- wybierać platformy ogłoszeniowe umożliwiające weryfikację gości,
- pozostawić u zarządcy budynku numer telefonu do kontaktu w razie nagłych sytuacji.
Praktyka pokazuje, że większość konfliktów nie wynika z samego najmu krótkoterminowego, lecz z braku odpowiedniego nadzoru nad gośćmi. Właściciel mieszkania, który szybko reaguje na zgłoszenia i egzekwuje zasady pobytu, znacznie rzadziej spotyka się z zarzutami ze strony wspólnoty mieszkaniowej.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com