Unieważnienie przetargu na sprzedaż nieruchomości – kiedy jest możliwe i jakie niesie skutki?

Unieważnienie przetargu na sprzedaż nieruchomości budzi wiele emocji wśród uczestników postępowania, ponieważ oznacza jego zakończenie bez zawarcia umowy sprzedaży. Często też rodzi frustrację z powodu poczucia straty czasu i zakupowej okazji. W artykule wyjaśnimy, kiedy możliwe jest unieważnienie przetargu i czym ono skutkuje oraz czy organizator zawsze ma obowiązek poinformować o przyczynach unieważnienia postępowania.

Czy można unieważnić przetarg na sprzedaż nieruchomości?

Przetarg na sprzedaż nieruchomości można unieważnić, a w niektórych przypadkach organizator wręcz ma obowiązek to zrobić. Zasady takiego unieważnienia zależą jednak od tego, kto jest organizatorem przetargu na sprzedaż nieruchomości – czy podmiot publiczny (np. gmina, miasto, Skarb Państwa), czy podmiot prywatny (np. spółdzielnia mieszkaniowa).

Powodem różnic jest inna podstawa prawna organizowania przetargów przez takie podmioty, ponieważ:

• przetargi organizowane przez podmioty publiczne – reguluje ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych, która precyzyjnie określa przypadki, kiedy można unieważnić przetarg lub kiedy należy to zrobić (przesłanki fakultatywne i obligatoryjne);
• przetargi organizowane przez podmioty prywatne – reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, która pozostawia organizatorom przetargów niemal pełną dowolność w zakresie unieważnienia przetargu.

Ze względu na zróżnicowane przepisy uczestnicy przetargów na sprzedaż nieruchomości często czują się zagubieni, gdy dojdzie do unieważnienia postępowania. Nie zawsze bowiem mogą poznać przyczynę takiej decyzji organizatora. Z ich punktu widzenia jest to natomiast ważna informacja, ponieważ tylko na jej podstawie można ocenić, czy przetarg faktycznie odbył się na zasadach jawności, uczciwej konkurencji oraz równego traktowania.

Czy organizator przetargu ma obowiązek poinformować o przyczynie jego unieważnienia?

Organizator przetargu na sprzedaż nieruchomości ma obowiązek poinformować o unieważnieniu przetargu wszystkich uczestników postępowania. Obowiązek ten dotyczy zarówno podmiotów publicznych, jak i prywatnych. W praktyce odbywa się w drodze publicznego ogłoszenia, które jest udostępnione na stronie internetowej organizatora.

W ogłoszeniu o unieważnieniu przetargu na sprzedaż nieruchomości powinna znaleźć się informacja o przyczynie unieważnienia postępowania. Obowiązek jej podania mają jednak wyłącznie podmioty publiczne. Mówi o tym art. 260 ustawy Prawo zamówień publicznych, którego brzmienie jest następujące:

O unieważnieniu postępowania o udzielenie zamówienia zamawiający zawiadamia równocześnie wykonawców, którzy złożyli oferty lub wnioski o dopuszczenie do udziału w postępowaniu lub zostali zaproszeni do negocjacji – podając uzasadnienie faktyczne i prawne.

Podmioty prywatne nie mają obowiązku podawać informacji o przyczynie unieważnienia przetargu. Art. 70 Kodeksu cywilnego przewiduje bowiem jedynie, że „ogłoszenie, a także warunki aukcji albo przetargu mogą być zmienione lub odwołane tylko wtedy, gdy zastrzeżono to w ich treści”.

Kiedy przetarg na sprzedaż nieruchomości może zostać unieważniony przez podmiot publiczny?

Unieważnienie przetargu na sprzedaż nieruchomości organizowanego przez podmiot publiczny może nastąpić tylko w sytuacjach wymienionych w przepisach. W przypadku sprzedaży nieruchomości gmina lub miasto może więc unieważnić przetarg na przykład jeżeli:

• nie złożono żadnej oferty;
• nie wszyscy oferenci spełnili warunki przetargu – np. jakiś uczestnik nie wniósł wadium;
• wystąpiły błędy w dokumentacji przetargowej – np. w opisie nieruchomości lub warunków udziału w przetargu;
• ujawniono okoliczności uniemożliwiające zawarcie umowy – np. nieuregulowany stan prawny lub obciążenia nieruchomości;
• doszło do naruszenia procedury przetargowej – np. wystąpiły błędy podczas licytacji lub nieprawidłowości w protokole z postępowania;
• nastąpiła zmiana potrzeb zamawiającego – np. gdy nieruchomość zmieniła swoje przeznaczenie ze względu na zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego;
• zwycięzca przetargu uchylił się od zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z przepisami organizator przetargu na sprzedaż nieruchomości ma obowiązek nie tylko poinformować uczestników o przyczynach unieważnienia postępowania, ale także ją uzasadnić.

Na jakich zasadach odbywa się unieważnienie przetargu organizowanego przez podmiot prywatny?

Unieważnienie przetargu na sprzedaż nieruchomości organizowanego przez podmiot prywatny odbywa się wyłącznie na zasadach ogólnych określonych w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z nimi organizator prywatny może unieważnić przetarg nawet bez podania przyczyny, o ile o takiej możliwości poinformuje w ogłoszeniu o przetargu.

Z możliwości unieważnienia przetargu bez podania przyczyny korzystają również spółdzielnie mieszkaniowe. Wiele z nich o takich zasadach unieważnienia postępowania informuje już w samym regulaminie przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości. Przykładem jest regulamin Gdańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w Gdańsku, którego art. 12 brzmi następująco:

Spółdzielnia zastrzega sobie prawo do odstąpienia od przetargu lub jego unieważnienia bez podania przyczyny, na każdym etapie postępowania, przed podpisaniem Umowy ostatecznej lub Umowy warunkowej na zbycie przedmiotu przetargu.

Przetarg na sprzedaż nieruchomości od spółdzielni mieszkaniowej może być zatem unieważniony w dowolnym momencie i z dowolnej przyczyny. Spółdzielnia nie musi również informować oferentów o powodzie unieważnienia postępowania. W praktyce przyczyną unieważnienia przetargu jest jednak najczęściej brak satysfakcjonujących ofert lub zmiana decyzji dotyczącej sprzedaży nieruchomości.

Przeczytaj: Jak zaskarżyć przetarg na sprzedaż nieruchomości?

Jakie są skutki unieważnienia przetargu na sprzedaż nieruchomości?

Podstawowym skutkiem unieważnienia przetargu na sprzedaż nieruchomości jest to, że nie dochodzi do jej zbycia. Dla oferentów nie jest to korzystna sytuacja, jednak przysługują im w takim przypadku określone prawa:

• zwrot wadium – na taki zwrot nie może jednak liczyć uczestnik, który po wygraniu przetargu uchylił się od zawarcia umowy nabycia nieruchomości;
• prawo do roszczenia odszkodowawczego – uczestnicy przetargu publicznego mogą dochodzić zwrotu uzasadnionych kosztów udziału w przetargu (np. kosztów dojazdów lub przygotowania dokumentacji), jeśli unieważnienie nastąpiło z przyczyn leżących po stronie organizatora;
• prawo do zaskarżenia unieważnienia przetargu – prawo to przysługuje wyłącznie przy przetargach publicznych i umożliwia złożenie odwołania do Krajowej Izby Odwoławczej, jeśli np. istnieją przesłanki, że unieważnienie przetargu było wadliwe.

Warto też pamiętać, że unieważnienie przetargu na sprzedaż nieruchomości nie oznacza, że zostanie ona ponownie wystawiona do sprzedaży. Organizator może się na to zdecydować, ale nie musi. Jeśli jednak ponownie zorganizuje przetarg, jego warunki mogą być już zupełnie inne. Z oczywistych względów zmiany te powinny polegać na usunięciu przyczyn wcześniejszego unieważnienia, ale dodatkowo mogą dotyczyć np. ceny wywoławczej, czy też warunków uczestnictwa w przetargu.

FAQ:

Czy przetarg na sprzedaż nieruchomości można unieważnić przed terminem składania ofert?

Tak, zgodnie z art. 256 ustawy Prawo zamówień publicznych zamawiający może unieważnić postępowanie przed upływem terminu składania ofert, jeśli wystąpiły okoliczności powodujące, że dalsze jego prowadzenie jest nieuzasadnione. Podobne uprawnienie przysługuje podmiotom prywatnym organizującym przetargi na sprzedaż nieruchomości, które jednak mogą unieważnić przetarg z dowolnego powodu.

Czy organizator może unieważnić przetarg bez podania przyczyny?

Jeśli organizatorem przetargu na sprzedaż nieruchomości jest podmiot publiczny (np. gmina lub Skarb Państwa), to ma on obowiązek poinformować oferentów o przyczynie unieważnienia postępowania. Bez podania przyczyny może unieważnić przetarg wyłącznie podmiot prywatny (np. spółdzielnia mieszkaniowa), o ile zastrzegł taką możliwość w ogłoszeniu przetargu.

Czy po unieważnieniu przetargu przysługuje zwrot wadium?

Tak, po unieważnieniu przetargu jego organizator powinien niezwłocznie zwrócić uczestnikom postępowania wpłacone przez nich wadium. Ma jedynie prawo odmówić zwrotu wadium oferentowi, który wygrał przetarg i odmówił zawarcia umowy nabycia nieruchomości (co było także przyczyną unieważnienia postępowania).

Czy zwycięzca przetargu po jego unieważnieniu może domagać się zawarcia umowy?

Nie, co do zasady unieważnienie przetargu skutkuje zakończeniem postępowania i uchyleniem wszystkich skutków wyboru oferty. Zwycięzca przetargu nie może się więc domagać zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W przypadku przetargu publicznego może jednak ubiegać się o odszkodowanie z powodu poniesionych kosztów udziału w przetargu, jeśli jego unieważnienie wynikało z winy organizatora.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pexels.com.