Prowizja czy marża – co jest ważniejsze przy kredycie hipotecznym

Na to, ile łącznie pieniędzy trzeba oddać bankowi, zaciągając w nim kredyt, wpływa kilka czynników, m.in. prowizja i marża. Która z nich jest ważniejsza?

O tym, czym jest marża kredytu hipotecznego, a czym prowizja za jego udzielenie, pisaliśmy dokładnie w osobnych artykułach:

• marża kredytu hipotecznego,
• prowizja bankowa za udzielenie kredytu hipotecznego.

Każda z nich pozwala bankowi zarobić na tym, że udziela nam on pożyczki. Różni kredytodawcy mogą ustalać zarówno marżę, jak i prowizję na różnym poziomie. Z reguły jednak im wyższa jest marża, tym niższa (albo wręcz zerowa) będzie prowizja – i odwrotnie.

Siłą rzeczy nasuwa się więc pytanie, który kredyt hipoteczny wybrać: ten z wyższą marżą, ale np. bez prowizji – czy raczej zapłacić prowizję w zamian za niższą marżę? Odpowiedź oczywiście brzmi: to zależy. Sytuacja każdego kredytobiorcy jest nieco inna, do zagadnienia należy podejść więc indywidualnie i wszystko dokładnie policzyć. W niniejszym artykule podpowiadamy, jak to zrobić i czym się kierować przy ocenianiu poszczególnych ofert kredytowych pod kątem prowizji i marży.

Czym jest marża, czym prowizja – krótkie przypomnienie

Na wstępie warto przypomnieć, czym właściwie się one różnią. Otóż prowizja to swoista opłata za udzielenie kredytu hipotecznego, wynosząca pewien procent jego wartości. Bank może pobrać ją na początku, potrącić z wypłacanej kwoty pożyczki lub rozłożyć na kilka pierwszych rat zobowiązania.

Marża natomiast to obok stopy bazowej (na której zmienną w czasie wysokość kredytodawca nie ma wpływu) główny składnik oprocentowania kredytu. Zależy więc od niej to, ile wynosić będzie spłacana przez nas co miesiąc rata. Wartość marży jest zapisana w umowie kredytowej i zasadniczo stała przez cały okres spłaty. Może ewentualnie ulec zmianie w wyniku aneksowania tej umowy albo w związku z tym, że przestaniemy spełniać określone w niej warunki (o czym jeszcze będzie pod koniec).

Kiedy lepiej wziąć kredyt bez prowizji

Kredyty hipoteczne to pożyczki zaciągane na bardzo wysokie kwoty. Dlatego też konieczność zapłacenia prowizji wynoszącej „zaledwie” 1-2% może być trudnym do zniesienia ciosem dla naszego budżetu. Przykładowo dla kredytu w kwocie 300 tys. zł prowizja na poziomie 1,7% wyniesie aż 5100 zł. Jeżeli nie możemy sobie akurat pozwolić na jednorazowe poniesienie takiego wydatku, lepiej po prostu poszukać oferty zakładającej brak prowizji.

Trzeba się jednak wówczas będzie liczyć z koniecznością płacenia co miesiąc wyższej o kilkadziesiąt złotych raty – wyższa będzie bowiem marża kredytu. W niektórych sytuacjach rozwiązanie to może jednak mimo wszystko okazać się opłacalne. Na przykład wtedy, gdy kupujemy mieszkanie „na flipa”, czyli po to, by je np. wyremontować i zaraz sprzedać z zyskiem. Albo gdy po wprowadzeniu się do finansowanej kredytem hipotecznym nieruchomości planujemy sprzedać tę dotychczas przez nas zamieszkiwaną.

Prowizja i marża a przedwczesna spłata kredytu

W obu tych przypadkach możemy chcieć spłacić kredyt przed czasem. Ale uwaga: niektóre banki wymagają wówczas uiszczenia prowizji za przedwczesną spłatę, czyli swoistej „kary” za to, że pozbawimy je tym samym części odsetek (więcej informacji na ten temat znajduje się w artykule „Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego„. Zgodnie z obowiązującą Ustawą o kredycie hipotecznym tego typu prowizję wolno im pobierać jednak tylko przez pierwsze trzy lata od zaciągnięcia pożyczki.

Załóżmy, że tak właśnie jest w naszym przykładzie, w którym pożyczka ta opiewa na 300 tys. zł i spłacana jest w równych ratach. Załóżmy też dla uproszczenia, że stopa bazowa wynosi 1,81% i pozostaje przez te trzy lata niezmienna, a do wyboru mamy dwie oferty:

• kredyt z marżą na poziomie 1,9% przy wspomnianej prowizji wynoszącej 1,7% oraz
• kredyt z marżą w wysokości 2,2%, ale za to bez prowizji.

W pierwszej opcji oprocentowanie wynosi łącznie 3,71% (1,81 + 1,9), wartość spłaconych przez trzy lata odsetek to więc 17 468 zł. Po dodaniu 5100 zł prowizji otrzymamy kwotę równą 22 568 zł. W drugim wariancie oprocentowanie 4,01% przekłada się na 18 907 zł odsetek, do czego jednak nie trzeba już tutaj nic dodawać, bo prowizja wynosi 0 zł. Wybierając ofertę bezprowizyjną, zaoszczędzimy więc 3661 zł.

Prowizja dla długodystansowca

W dłuższej perspektywie natomiast koszt prowizji potrafi się stopniowo „zwrócić”, a wtedy korzystniejsza okazuje się oferta z niższą marżą. Wróćmy do naszego przykładu, tym razem przyjmując, że 300 tys. zł kredytu planujemy spłacać przez 20 lat. Przy oprocentowaniu 4,01% odsetki wyniosą 136 685 zł, natomiast przy 3,71% już tylko 125 382 zł. Wraz z 5100 zł prowizji kredyt kosztować będzie nas w drugim przypadku 130 482 zł, czyli wciąż o 6203 zł mniej, niż gdybyśmy zaciągnęli go bezprowizyjnie, ale za to z marżą 2,2%.

Opłacalność każdego z rozwiązań można oszacować też w jeszcze inny sposób, a mianowicie porównując wysokość rat i na tej podstawie sprawdzając, kiedy prowizja ulegnie „wyrównaniu”. Oprocentowanie 4,01% oznacza, że przy zaciągniętym na 20 lat kredycie w wysokości 300 tys. zł co miesiąc trzeba oddać bankowi 1820 zł. Przy oprocentowaniu 3,71% rata wyniesie 1772 zł. Dzieląc 5100 zł prowizji przez 48 zł różnicy pomiędzy ratami, uzyskujemy wartość ok. 106. Tyle właśnie miesięcy – czyli niecałe 9 lat – będzie trzeba spłacać kredyt, aby prowizja się „zwróciła”. O ile nie planujemy uregulować całości długu przed tym terminem, lepiej będzie więc ową prowizję zapłacić i dzięki temu zaciągnąć niżej oprocentowaną pożyczkę.

Przeczytaj: Raty równe czy malejące – co wybrać?

Prowizja i marża a dodatkowe produkty i usługi

Dla ułatwienia w powyższych wyliczeniach pominięto inne koszty kredytu, takie jak rozmaite ubezpieczenia, produkty lub usługi oferowane w ramach tzw. cross-selling. Bardzo często zdarza się, że niższą marżę możemy uzyskać nie tyle za cenę wysokiej prowizji (bądź odwrotnie), ale decydując się np. także na dodatkowe ubezpieczenie, konto czy kartę kredytową w banku, w którym zaciągamy kredyt hipoteczny.

Gdy prowadzenie takiego rachunku kosztuje miesięcznie 20 zł, ale pozwala obniżyć ratę o 100 zł, warto rozważyć podobne rozwiązanie. Zawsze jednak należy najpierw policzyć, czy się to nam opłaca, biorąc pod uwagę wszystkie warunki promocji – jak choćby wymóg, by obroty na koncie lub karcie osiągały określony pułap. Jeśli ich nie spełnimy, bank może przywrócić marżę w „podstawowej wysokości”, a w efekcie podwyższyć ratę. Pamiętajmy też, że bezpłatna początkowo usługa po zmianie taryfy prowizji i opłat może nagle nas zacząć kosztować, rezygnacja z niej zaś również będzie oznaczać konieczność zmiany marży. Z kolei zgadzając się na dodatkowe ubezpieczenie, zastanówmy się, czy rzeczywiście chroni ono nas, czy raczej bank – a także czy jego koszt w sumie nie przekroczy np. wartości prowizji, której teoretycznie dzięki niemu nie trzeba będzie zapłacić.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com