Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z licytacji komorniczej

W Polsce mieszkania częściej kupowane są za gotówkę, jednak udział kredytów hipotecznych w tych transakcjach rośnie. W przypadku decyzji o zakupie mieszkania z licytacji komorniczej, ten odsetek jest szczególnie niski, a wynika to z pewnych dodatkowych trudności. Obawa przed wzięciem kredytu na mieszkanie z licytacji może powodować, że omijają nas korzystne oferty. Dlatego warto wiedzieć więcej.

Garść informacji o kredytach hipotecznych

Banki standardowo oferują kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości. W chwili pisania tego artykułu (Maj 2022), z uwagi na sytuację geopolityczną dostępność kredytów jest mała, a wymagania banków dotyczące zabezpieczeń szczególnie wysokie. Jak można jednak zaobserwować na przestrzeni wielu lat, jest to sytuacja dynamiczna i prędzej czy później kredyty staną się bardziej dostępne – także kredyty na zakup mieszkania z licytacji komorniczej.

Kredytuje się zarówno mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z rynku wtórnego. Aby uzyskać kredyt hipoteczny konieczna jest ocena zdolności kredytowej potencjalnego nabywcy. Bank, oceniając wiarygodność klienta bierze pod uwagę takie czynniki jak:

• kwota i okres kredytowania;
• wysokość wkładu własnego;
• forma zatrudnienia i wysokość miesięcznych dochodów;
• liczbę osób w gospodarstwie domowym;
• inne kredyty i zobowiązania;
• profil kredytobiorcy, czyli jego dotychczasową historię kredytową, oraz wiek i wykształcenie.

Każdy bank ocenia klienta indywidualnie, według własnych parametrów i zasad, które mogą ulegać zmianom. Niektóre banki na przykład nie honorują jednoosobowej działalności gospodarczej, jako wiarygodnego źródła regularnych dochodów, a inne uznają ją jedynie powyżej określonej miesięcznej średniej z poprzedniego roku podatkowego. Zmieniają się też zasady dotyczące wysokości procentowej wkładu własnego.

Dodatkowe wymagania związane z kredytem hipotecznym na nieruchomość z licytacji

Decydując się na wzięcie kredytu trzeba zatem nie tylko określić dość precyzyjnie, jaka suma będzie nam potrzebna, ale także wybrać bank, którego oferta jest najbliższa naszym oczekiwaniom. W przypadku kredytowania mieszkania z licytacji, niestety trzeba się liczyć z tym, że nie wszystkie banki się na to decydują. Z tego powodu oferta jest dodatkowo okrojona.

Jeśli już znajdziemy taki bank, trzeba w miarę możliwości i jak najszybciej udostępnić wszelkie informacje na temat licytacji, czyli:

• termin licytacji i jej regulamin;
• termin zapłaty za nieruchomość po uzyskaniu przybicia;
• dokumenty posiadane przez komornika, w tym operat szacunkowy – weryfikacja dokumentów z wymogami banku;
• jaka jest możliwość dostępu do nieruchomości dla rzeczoznawcy z banku;
• ewentualnie ilość osób zameldowanych w nieruchomości.

Konieczne będzie zdobycie wstępnej opinii banku przed licytacją. Warto tutaj postarać się o uzyskanie promesy kredytowej, czyli dokumentu wydawanego przez bank imiennie dla określonego klienta, że kredyt zostanie udzielony na wnioskowaną kwotę. Promesa ta jest zwykle ważna przez miesiąc i niektóre banki wymagają opłaty za jej wydanie.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku

Na co zwrócić uwagę decydując się na kredytowanie zakupu mieszkania z licytacji?

Czas

Największym problemem w przypadku uzyskania kredytu na licytację komorniczą jest czas. Banki zwykle potrzebują przynajmniej kilku tygodni na ocenę zdolności kredytowej klienta, sprawdzenie wszystkich dokumentów i wydanie decyzji. Tymczasem ogłoszenie o licytacji komorniczej ukazać się musi z dwutygodniowym wyprzedzeniem przed terminem licytacji, a czas na zapłatę całej wylicytowanej kwoty to dwa tygodnie po udzieleniu przybicia. Można wnioskować o przedłużenie tego terminu do 30 dni, ale należy się liczyć z odmową.

Własne finansowanie

Przystępując do licytacji, osoba zainteresowana zobowiązana jest do wniesienia wadium, które najczęściej wynosi 10% szacowanej wartości nieruchomości. Zaciągając kredyt w banku musimy dokonać wpłaty własnej w wysokości od 10% do nawet 30% wartości wylicytowanej (wadium jest wliczane w tę kwotę). Jeśli wpłata wynosi między 10% a 20%, trzeba się liczyć z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Opłacić trzeba będzie także podatki od czynności cywilnoprawnych, prowizje dla banku i inne koszty kredytu, oraz zmiany wpisów w księdze wieczystej, choć zwykle są to koszty mniejsze, niż w przypadku spisywania aktu notarialnego.

Zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości

Warto wiedzieć, że zabezpieczeniem kredytu hipotecznego udzielanego na mieszkanie sprzedawane w drodze licytacji komorniczej, może być inna nieruchomość. Przeniesienia obciążenia można dokonać już po dopełnieniu wszelkich formalności związanych z zakupem, czyli po uzyskaniu prawa do nieruchomości i dokonaniu wpisu w księdze wieczystej. Otwiera to możliwość wcześniejszego i łatwiejszego uzyskania finansowania. Wymaga dostarczenia dokumentacji obydwu nieruchomości, w tym wyceny obciążanej nieruchomości przez rzeczoznawcę z banku. W przypadku nieruchomości pochodzącej z licytacji, w takim przypadku powinien wystarczyć operat szacunkowy, który i tak znajduje się w dokumentacji komorniczej.

Podobną opcją jest uzyskanie pożyczki hipotecznej na innej nieruchomości, która ma tę zaletę, że można ją uzyskać w dowolnej chwili i nie musi być bezpośrednio połączona z określoną licytacją komorniczą. Niestety jej wadą jest wyższe, o kilka punktów procentowych, oprocentowanie.

Jak licytować, jeśli mamy promesę kredytową?

Właściwie licytacja przy zakupie mieszkania na kredyt nie różni się od licytacji, gdy kupujemy za gotówkę. I w jednej i w drugiej sytuacji mamy określoną maksymalną sumę, którą możemy przeznaczyć na zakup nieruchomości. W przypadku gotówki, jest to realna kwota, którą posiadamy, zaś w przypadku kredytu – ustalony maksymalny limit wartości nieruchomości. Kwota ta jest też określona w promesie kredytowej, jeśli o nią wystąpiliśmy.

Procedura licytacji komorniczej wymaga, aby minimalna kwota postąpienia każdej kolejnej oferty wynosiła 1% oszacowanej wartości mieszkania. Zatem jeśli mieszkanie zostało wycenione w operacie szacunkowym na 400 000 zł, a cena wywoławcza ustalona została na 300 000 zł, to przebicie tej kwoty wyniesie 304 000 zł, kolejne 308 000 zł, i tak dalej. O tym też trzeba pamiętać w trakcie licytacji, aby się zbytnio nie zagalopować.

Wygrałeś licytację – co teraz?

Właściwy wniosek o kredyt możesz złożyć w banku dopiero po wygraniu licytacji. Jeśli to ty zaoferowałeś najwyższą kwotę, otrzymujesz dokument, który określa się mianem „przybicia” i to on jest podstawą nabycia nieruchomości. Na jego podstawie można dokonywać zmian wpisów w księdze wieczystej. Dokument ten musi się uprawomocnić, czyli musi upłynąć określony w regulaminie czas na wniesienie i rozpatrzenie ewentualnych zastrzeżeń przez innych uczestników licytacji. Wtedy otrzymasz prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności. Oprócz tego dokumentu, do wniosku kredytowego musisz dołączyć również:

• dowód wpłaty wadium (rękojmi);
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej za udzielenie przybicia (przysądzenia własności);
• zaświadczenie z sądu z informacją o pozostałej do zapłaty kwocie, terminie dokonania wpłaty i numerze rachunku bankowego, na który należy tej wpłaty dokonać;
• oraz kopię obwieszczenia o licytacji i wymagane przez bank dokumenty nieruchomości, które można uzyskać od komornika.

Jeśli przed licytacją nabywca otrzymał promesę kredytową lub wstępną decyzję kredytową, rozpatrzenie wniosku i udzielenie kredytu to czysta formalność. Jeśli jednak takich dokumentów nie ma, albo wylicytowana kwota przewyższy tę obiecaną przez bank, możemy spotkać się z przykrą niespodzianką. Niedokonanie wpłaty całej wylicytowanej kwoty w określonym w regulaminie terminie, wiąże się z przepadkiem wadium. Dlatego potencjalny nabywca nieruchomości winien właściwie przygotować się przed przystąpieniem do licytacji komorniczej.

Przeczytaj: Postanowienie o przysądzeniu własności – co oznacza i kiedy jest wydawane

Czy mieszkanie z licytacji komorniczej to kłopot?

O ile kupując mieszkanie, czy inną nieruchomość na licytacji za własną gotówkę, to tylko my ponosimy ryzyko związane z jej zakupem, to w przypadku kredytu ryzyko ponosi także bank. Dlatego właśnie pracownicy banku wnikliwie analizują wszelkie przesłanki, które mogą wpłynąć na to ryzyko. Na licytacje trafiają mieszkania w bardzo różnym stanie. Czasem właściciel nabywa lokal od dewelopera i zaczyna zalegać ze spłatami zobowiązania. Takie mieszkanie będzie zapewne dość nowe i nie zniszczone. W innej sytuacji mieszkańcy zalegają z opłatami administracyjnymi – tutaj już trzeba liczyć się z tym, że mieszkanie może wymagać remontu.

Ocenę wartości mieszkania przedstawia operat szacunkowy, którego sporządzenie jest częścią procedury komorniczej. Niektóre banki przy udzielaniu kredytu na zakup lokalu z licytacji komorniczej opierać się będą na tym dokumencie, pod warunkiem, że nie jest starszy niż rok. Inne będą wymagać odrębnej wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez bank. Tak, czy inaczej, zarówno potencjalny inwestor, jak i przedstawiciel banku powinni mieć dostęp do nieruchomości przed licytacją.

Bardzo istotną kwestią, często dyskwalifikującą mieszkanie w oczach kredytodawcy, jest zamieszkiwanie osób w lokalu. Wprawdzie postanowienie o przysądzeniu własności stanowi tytuł wykonawczy niezbędny do rozpoczęcia eksmisji niechcianych domowników, nie można jednak eksmitować osób obłożnie chorych, niepełnosprawnych, nieletnich, kobiet w ciąży, czy emerytów i rencistów korzystających z pomocy społecznej. W przypadku tych osób mają oni prawo do zamieszkiwania w lokalu aż do czasu zapewnienia im przez gminę lokalu socjalnego.

Bank z pewnością nie udzieli kredytu na mieszkanie, co do którego istnieje zapis w dziale III księgi wieczystej dotyczący dożywotniego prawa do korzystania z lokalu.

Nie musimy za to obawiać się obciążeń z tytułu zadłużenia nieruchomości – ten dług zwracany jest z kwoty wylicytowanej na licytacji komorniczej, zatem mieszkanie nabywamy bez roszczeń finansowych ze strony wierzycieli dotychczasowego właściciela.

Przeczytaj również: Kredyt na remont mieszkania lub domu

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com