Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku

Zakup mieszkania od gminy, spółdzielni albo od Skarbu Państwa może być sposobem na nabycie własnego lokum w korzystnej cenie. Podpowiadamy jak – krok po kroku – przygotować się do wzięcia udziału w takim przetargu.

Przetargi mieszkaniowe organizowane są przez samorządy, spółki Skarbu Państwa oraz urzędy miast, gmin i dzielnic z różnych powodów. Sprzedawane na przetargach mieszkania wymagają nierzadko generalnego remontu, ale ich cena często jest okazyjna. Dlatego warto takie przetargi obserwować i w miarę możliwości brać w nich udział.

Co zawiera ogłoszenie o przetargu na mieszkanie

Każdy przetarg poprzedza ogłoszenie o przetargu. Jest ono wywieszane w siedzibie urzędu organizującego przetarg oraz podawane do publicznej wiadomości „w sposób zwyczajowo przyjęty” (oznacza to najczęściej jego publikację w prasie lokalnej). Dodatkowo samorządy, a więc urzędy miast, gmin i dzielnic, zobowiązane są publikować tego typu ogłoszenia w Internecie – w Biuletynie Informacji Publicznej (aby je znaleźć należy wejść na stronę internetową właściwego urzędu i odszukać zakładkę z napisem „BIP”).

Informacje o planowanych przetargach i licytacjach na mieszkania można znaleźć także w naszej bazie, dostępnej na  stronie internetowej Listaprzetargow.pl.

W ogłoszeniu znajdziemy zazwyczaj wszystkie niezbędne informacje potrzebne nam do tego, aby w przetargu wystartować. Te informacje to najczęściej:

• Organizator przetargu – a więc podmiot, który jest właścicielem nieruchomości i ogłasza przetarg.
• Przedmiot przetargu – znajduje się tu opis nieruchomości z podaniem jej położenia, dokładnego metrażu, ilości pokoi, kondygnacji, na której znajduje się dany lokal itp. Znajdzie się tam również opis stanu prawnego nieruchomości, z podaniem numeru działki, na której jest usytuowany, numerem księgi wieczystej mieszkania (jeśli lokal taką posiada) oraz numerem księgi wieczystej całego bloku, w którym usytuowany jest lokal.
• Dokładny opis nieruchomości – wyszczególnione są tu wszystkie informacje związane ze stanem technicznym lokalu i całego budynku (np. w którym roku został wybudowany, w jakiej technologii, czy budynek jest ocieplony, jakie media są do niego doprowadzone itp.).
• Termin i miejsce przetargu – w punkcie tym określone jest, w jakim dniu przetarg się odbędzie, o której godzinie i w jakim miejscu. W ogłoszeniach podawane jest najczęściej dokładne miejsce i konkretny pokój, w którym przetarg ma się odbyć. Warto doczytać tę informację do końca, aby uniknąć nerwów związanych z szukaniem konkretnego pokoju w ostatniej chwili.
• Cena wywoławcza nieruchomości – czyli minimalna kwota, za jaką będziemy mogli nabyć lokal (pod warunkiem, że nikt nie zaoferuje wyższej ceny). Przy przetargach ustnych w ogłoszeniu podawana jest też minimalna wysokość postąpienia, a więc minimalna kwota, o jaką można podbijać cenę. Zwyczajowo minimalna wysokość postąpienia wynosi 1% ceny wywoławczej, ale zdarza się, że organizator przetargu inaczej reguluje te kwestie.
• Wysokość wadium oraz miejsce i termin jego wpłaty – wadium najczęściej wynosi 10% ceny wywoławczej nieruchomości. W ogłoszeniu podana jest zawsze nie tylko wysokość wadium, ale też numer rachunku, na który należy je wpłacić, termin wpłaty oraz sposób, w jaki należy opisać przelew (np. „wpłata wadium za lokal nr 1 w budynku przy ul. Przykładowej 2”). Zazwyczaj w ogłoszeniu znajduje się również zastrzeżenie, że dowód potwierdzający wpłatę wadium należy mieć przy sobie w trakcie przetargu i okazać go na żądanie komisji przetargowej.
• Informacja o tym, w jaki sposób można obejrzeć lokal oraz zapoznać się z jego stanem prawnym.
• Warunki zawarcia umowy – a więc w jakim terminie od czasu wygrania przetargu na mieszkanie jego zwycięzca jest zobowiązany przystąpić do aktu notarialnego, kto ponosi koszty tego aktu, itp. Warto zwrócić uwagę na ten punkt ogłoszenia zwłaszcza w sytuacji, gdy nie stać nas na zakup lokalu za gotówkę i będziemy musieli posiłkować się kredytem. Załatwienie wszystkich formalności związanych z kredytem mieszkaniowym trwa bowiem dosyć długo, a czas na przystąpienie do aktu notarialnego wynosi bardzo często na przykład 30 dni.
• Warunki udziału w przetargu – podawane są tu informacje, kto może wziąć udział w postępowaniu i jakie dokumenty musi dostarczyć. W przypadku osób fizycznych jest to najczęściej dowód osobisty (lub inny dokument potwierdzający tożsamość) i dowód opłacenia wadium. Organizatorzy przed przystąpieniem do przetargu często wymagają jednak od uczestników podpisania oświadczeń o wcześniejszym zapoznaniu się ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości oraz o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych, a także przedstawienia innych dokumentów.

Na końcu ogłoszenia podane są zazwyczaj numery telefonów do osób upoważnionych do kontaktów z oferentami, u których można uzyskać szczegółowe informacje zarówno o stanie faktycznym i prawnym mieszkania, jak i warunkach udziału w przetargu.

Rodzaje przetargów mieszkaniowych

Przetargi dzielą się na ustne i pisemne. Przy przetargu ustnym decydującym kryterium jest cena – wygrywa ten, kto zaoferuje najwięcej. W przetargu pisemnym cena także odgrywa rolę, ale nie zawsze jest kryterium decydującym (może być nim na przykład odpowiednie zagospodarowanie przez przyszłego nabywcę lokalu użytkowego, ważne z punktu widzenia gminy).

Przetargi dzielą się też na ograniczone i nieograniczone. Do przetargu nieograniczonego może przystąpić każdy, do ograniczonego – jedynie te osoby, które spełniają kryteria określone w ogłoszeniu. Często w ogłoszeniu o przetargu zastrzeżone jest, że nie mogą w nim brać udziału na przykład pracownicy danej jednostki, która organizuje przetarg, ani członkowie ich rodzin.

Przetarg przeprowadza komisja przetargowa. Z przeprowadzonego przetargu sporządzany jest protokół, który stanowi podstawę zawarcia aktu notarialnego. Wynik przetargu podawany jest do publicznej wiadomości.

W sytuacji, gdy pierwszy przetarg zakończy się niepowodzeniem, w okresie od 14 dni do 6 miesięcy od dnia jego zamknięcia, przeprowadzany jest drugi przetarg, w którym cena wywoławcza określana jest na niższym poziomie. Jeśli i on zakończy się niepowodzeniem, organizator przetargu albo może zbyć nieruchomość w drodze rokowań, albo ogłaszać kolejne przetargi.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku

Jak wziąć udział w przetargu na mieszkanie

Przed przystąpieniem do przetargu na mieszkanie trzeba przede wszystkim dokładnie przeczytać ogłoszenie, żeby upewnić się, że możemy wziąć w nim udział. Lista osób wyłączonych z możliwości wzięcia udziału w postępowaniu przetargowym podawana jest właśnie w ogłoszeniu.

Po drugie, powinniśmy koniecznie zobaczyć mieszkanie. Dni i godziny, w których można oglądać nieruchomość, także podawane są w ogłoszeniu. Warto obejrzeć nie tylko sam lokal, ale także jego otoczenie: klatkę schodową, blok i najbliższe sąsiedztwo. Warto porozmawiać też z zarządcą o stanie technicznym budynku i wysokości czynszu, a z przyszłymi sąsiadami o wysokości opłat za ogrzewanie oraz o tym, jak się na danym osiedlu mieszka (czy jest bezpiecznie, czy nie przeszkadza hałas, itp.).

Zasadniczo nie powinniśmy przejmować się tym, że mieszkanie jest zaniedbane i wymaga generalnego remontu. Większość lokali oferowanych w przetargach tak właśnie wygląda. Jeśli jego cena jest okazyjna, trzeba poważnie rozważyć przystąpienie do przetargu, mimo że wygląd lokalu w środku pozostawia wiele do życzenia. Warto też patrzeć na lokal nie pod kątem jego aktualnego wyglądu, ale pod kątem potencjału, jaki może on mieć po wykonaniu koniecznych napraw i remontów.

Przeczytaj: Jakie mieszkania sprzedawane są w drodze przetargu?

Jeśli mieszkanie posiada księgę wieczystą, jej numer także podany jest w ogłoszeniu o przetargu. Księga wieczysta to ważny dokument, który określa stan prawny nieruchomości. Posiadając numer księgi wieczystej, możemy poznać stan prawny nieruchomości na specjalnej podstronie Ministerstwa Sprawiedliwości (pod adresem Przegladarka-ekw.ms.gov.pl). Warto zwrócić uwagę zwłaszcza na działy III i IV, gdzie wpisywane są ewentualne obciążenia lokalu i hipoteki. Jeśli niewiele rozumiemy z danych zawartych w księdze wieczystej lub nie wiemy, jak te wpisy zinterpretować, warto poprosić o pomoc kogoś, kto się na tym zna.

Jeśli lokal nie posiada urządzonej księgi wieczystej, nie powinniśmy się tym przejmować. Wniosek o założenie księgi i wpisanie nas jako właściciela zostanie sporządzony przez notariusza przy podpisywaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Przed przystąpieniem do przetargu należy skompletować wszystkie dokumenty, które są potrzebne, by wziąć w nim udział. Lista tych dokumentów znajduje się zawsze w ogłoszeniu o przetargu. W terminie podanym w ogłoszeniu należy też wpłacić na określone konto wadium (jeśli wygramy przetarg, kwota wadium zostanie zaliczona na konto ceny zakupu, jeśli nie wygramy – zostanie nam ono zwrócone).

Jeśli mamy taką możliwość, dokumenty najlepiej złożyć osobiście. Jeśli robimy to za pośrednictwem poczty, trzeba pamiętać o tym, żeby wysłać je odpowiednio wcześnie, aby w terminie określonym w ogłoszeniu dotarły do organizatora przetargu.

Przed złożeniem lub wysłaniem dokumentów warto jeszcze raz przeczytać ich listę wyszczególnioną w ogłoszeniu, aby upewnić się, że niczego nie zapomnieliśmy. Wielu organizatorów przetargów wymaga bowiem – oprócz dokumentu potwierdzającego wpłacenie wadium – szeregu oświadczeń (np. o zapoznaniu się z regulaminem, albo że nie jest się pracownikiem ani rodziną pracowników organizatora przetargu). Niekiedy wymagane jest złożenie pisma z dyspozycją zwrotu wadium na konkretne konto albo upoważnienia od współmałżonka, gdy w przetargu bierze udział tylko jeden z małżonków.

Przeczytaj również: Zanim weźmiemy udział w przetargu

Co się dzieje, gdy wygramy przetarg mieszkaniowy

Jeżeli przetarg zakończy się naszą wygraną, organizator zawiadomi nas o miejscu i terminie zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Jeśli w danym terminie nie możemy stawić się na podpisanie aktu notarialnego, należy koniecznie poinformować o tym organizatora przetargu. Niestawienie się bez usprawiedliwienia w miejscu i w terminie podanym w zawiadomieniu powoduje, że sprzedający może odstąpić od zawarcia umowy i zachować wpłacone przez nas wadium.

Warto też wiedzieć, że zapłacić za mieszkanie należy przed zawarciem umowy notarialnej. Kwota do zapłaty oraz numer rachunku i termin płatności podane są najczęściej w zawiadomieniu o wygranej w przetargu (w przypadku niektórych przetargów cena, na wniosek nabywcy, może być rozłożona na raty).

Jeśli nabywane przez nas mieszkanie nie posiada założonej księgi wieczystej, w akcie notarialnym notariusz zawrze wniosek do sądu wieczystoksięgowego o jej założenie oraz wpisanie nas jako właścicieli.

Jako nabywca lokalu, będziemy musieli ponieść koszty aktu notarialneg22o. Warto wcześniej dowiedzieć się u notariusza, jaka będzie to kwota. Oprócz swojego wynagrodzenia notariusz pobierze bowiem od nas także opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej. Nie zostaniemy natomiast prawdopodobnie obciążeni 2-procentowym podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż nabycie mieszkania od gminy i od Skarbu Państwa podlega zwolnieniu z tego podatku.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com