Zdolność kredytowa – czym jest i jak ją sprawdzić?

Zdolność kredytowa to jeden z najważniejszych czynników determinujących, czy bank udzieli nam pożyczki hipotecznej – a także w jakiej wysokości i na jakich warunkach.

Warto więc zdawać sobie sprawę z tego, czym zdolność kredytowa właściwie jest, co wpływa na jej ocenę i co można zrobić, by ocena ta była dla nas jak najkorzystniejsza. Te oraz inne związane z nią zagadnienia omawiamy w poniższym artykule.

Czym jest zdolność kredytowa

Definicja zdolności kredytowej została jasno określona w ustawie Prawo bankowe. Art. 70 tego dokumentu głosi mianowicie, że jest to zdolność do spłaty zaciągniętego zobowiązania finansowego wraz z odsetkami w terminach przewidzianych w umowie. Przepisy zobowiązują banki do sprawdzenia zdolności kredytowej pożyczkobiorcy, m.in. poprzez zapoznanie się z dotyczącymi go rejestrami w Biurze Informacji Kredytowej – ale też na podstawie dostarczonych przezeń pisemnych dowodów na to, że będzie on w stanie terminowo regulować powstałe należności.

Nawet gdyby jednak na instytucjach nie ciążył tego typu ustawowy obowiązek, to z pewnością nie przyznawałyby one tak dużych jak kredyt hipoteczny pożyczek, nie mając podstaw, by liczyć na zwrot pieniędzy. Im wyższe ryzyko ponosi bank, tym lepiej chce się z tego tytułu zabezpieczyć, np. żądając wyższej prowizji bądź marży. Z drugiej strony im lepiej przedstawia się nasza zdolność kredytowa, na tym większą kwotę kredytu i tym lepsze jego warunki możemy liczyć. Zdecydowanie warto się więc postarać, by zwiększyć własną wiarygodność w oczach pożyczkodawcy.

Skorzystaj z: Kalkulator rat kredytu hipotecznego

Od czego zależy zdolność kredytowa

Aby to zrobić, trzeba najpierw uświadomić sobie, co dokładnie ma wpływ na ocenę zdolności kredytowej. Podstawą jest tutaj różnica pomiędzy uzyskiwanymi przychodami i ponoszonymi wydatkami, jako że z niej właśnie spłacana będzie comiesięczna rata zobowiązania. Zgodnie z tzw. rekomendacją T wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego nie może ona wynosić obecnie więcej niż połowę dochodów netto w przypadku tych, których wynagrodzenie nie przekracza średniej krajowej – i więcej niż 65 proc. wynagrodzenia osób bardziej zamożnych.

Przy wyliczaniu wspomnianej różnicy bank bierze natomiast pod uwagę następujące czynniki:

Miesięczna kwota dochodu netto. Im jest ona wyższa, tym lepiej dla naszej zdolności kredytowej. Oprócz wynagrodzenia zasadniczego uwzględnia się tutaj różnego rodzaju premie, prowizje i dodatki, a także zyski z najmu nieruchomości, dywidendy itp. Wszystkie one muszą być oczywiście odpowiednio udokumentowane. Dzięki temu możliwe jest wyciągnięcie średniej wartości dochodów z ostatnich kilku lub nawet kilkunastu miesięcy.

Źródło dochodów. Dla banku spore znaczenie ma także regularność wpływów na nasze konto oraz sposób ich uzyskiwania – na tej podstawie instytucja finansowa przewiduje zdolność terminowego spłacania rat w przyszłości. „Kredytobiorcą idealnym” z tego punktu widzenia jest osoba zatrudniona na umowie o pracę na czas nieokreślony od co najmniej pół roku, i to najlepiej na państwowej posadzie.

O kredyt hipoteczny mogą też jednak ubiegać się pracownicy sektora prywatnego posiadający umowy innego typu, a także samozatrudnieni. Bank weźmie wówczas pod lupę dodatkowo np.:

• dotychczasowy staż pracy;
• ewentualne przerwy w ciągłości uzyskiwania dochodów (nie powinny być dłuższe niż 14-30 dni);
• to, na jak długo jeszcze zawarta jest umowa na czas określony (jeżeli ma wygasnąć za mniej niż pół roku, możemy zostać poproszeni o przedłożenie dokumentu, w którym pracodawca zobowiązuje się ją później przedłużyć);
• częstotliwość, z jaką zmieniamy pracodawców, dla których pracujemy w oparciu o umowy cywilnoprawne (im większa, tym gorzej);
• stabilność przedsiębiorstwa, w którym jesteśmy zatrudnieni lub które prowadzimy (w tym jego pozycję na rynku, czas istnienia etc.).

Miesięczne wydatki. Aby wyliczyć kwotę, z której może być spłacana rata kredytu, od wartości dochodów odjąć trzeba ponoszone przez nas opłaty za czynsz, media, Internet czy telefon, a także wydatki na jedzenie i utrzymanie domu. W tym kontekście jest więc dla banku istotne również to, ilu domowników znajduje się na naszym utrzymaniu. Niektóre instytucje biorą pod uwagę także koszty związane z posiadaniem samochodu czy składki odprowadzane na ubezpieczenia.

Obok comiesięcznych wydatków bank w szczególny sposób uwzględnia też zobowiązania takie jak choćby alimenty czy spłata innych kredytów (a czasem nawet samo ich poręczenie), zakupów ratalnych lub kart kredytowych, a także konto z limitem debetowym, czyli tzw. kredyt odnawialny na rachunku bieżącym. Jeśli chodzi o dwie ostatnie pozycje, to na potrzeby oszacowania zdolności kredytowej do kwoty miesięcznych obciążeń osoby wnioskującej o kredyt dodaje się zwykle 3-5 proc. wartości ich limitu.

Historia kredytowa. Zaciągnięte wcześniej pożyczki są dla banku ważne również z tego względu, że pozwalają ocenić, jak ogólnie dajemy sobie radę ze spłatą zobowiązań. Ewentualne opóźnienia w regulowaniu należności nie mają większego wpływu na naszą zdolność kredytową, o ile nie wynoszą więcej niż 30 dni po ustalonym terminie. To, czy spłacamy raty na czas, bank sprawdza we wspomnianym na wstępie Biurze Informacji Kredytowej (BIK), gdzie informacje na ten temat przechowywane są aż do pięciu lat wstecz.

Jak poprawić własną zdolność kredytową

Co ważne, sami również możemy się z nimi zapoznać – i zdecydowanie warto to zrobić jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny do banku. W tym celu wystarczy zarejestrować się na stronie BIK i pobrać bezpłatny raport. Być może dzięki temu przypomnimy sobie np. o niespłaconej karcie kredytowej i będziemy mogli poprawić tzw. scoring, regulując należności, albo choćby zawnioskować o skorygowanie nieaktualnych lub nieprawidłowych danych, zanim zapozna się z nimi bank.

Wbrew pozorom nie jest tak dobrze mieć zupełnie czyste konto w BIK, bo nie da się wtedy ocenić, czy sumiennie spłacamy nasze zobowiązania. Proces poprawy zdolności kredytowej można więc zacząć od zbudowania dobrej historii kredytowej, np. właśnie poprzez zaciągnięcie niewielkiej pożyczki (mogą to być też zakupy na raty) i terminowe jej spłacenie, które zostanie odnotowane w BIK i przemówi na naszą korzyść, gdy udamy się do banku po kredyt.

Inne działania, które w świetle omówionych do tej pory zagadnień możemy podjąć, aby poprawić zdolność kredytową, to:

• rezygnacja z karty kredytowej lub limitu debetowego na koncie osobistym (nawet jeśli z nich nie korzystamy, to bank na wszelki wypadek zakłada, że w każdej chwili możemy zacząć);
• spłata dotychczasowych zobowiązań, a gdyby to okazało się niemożliwe – np. konsolidacja kredytów, która pozwoli wydłużyć okres spłacania rat, a więc też zmniejszyć ich wysokość;
• ograniczenie miesięcznych wydatków;
• uzyskanie podwyżki;
• zmiana stanowiska pracy na takie, które daje perspektywy awansu (to również jest brane pod uwagę, w ramach dokonywanej przez bank tzw. analizy jakościowej);
• zmiana umowy dotyczącej naszego zatrudnienia na taką, na którą bank patrzy przychylniejszym okiem.

Szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego w wyższej kwocie – lub uzyskanie go w ogóle – zwiększymy też, np. wnioskując o niego wraz z kimś, kto sam ma niezłą zdolność kredytową. Mogą to być rodzice, rodzeństwo czy partner, a jeszcze lepiej: mąż/żona (małżonkowie, tworząc wspólnie gospodarstwo domowe, generują teoretycznie, w rozumieniu „urzędowym”, niższe koszty utrzymania niż żyjący razem kawaler i panna, a przy tym każde z nich wnosi do wspólnej kasy własną pensję). Z kolei jeśli jedno z małżonków nie zarabia lub jego historia kredytowa nie prezentuje się zbyt dobrze, na zdolność kredytową drugiego dobrze wpłynąć może decyzja o rozdzielności majątkowej.

Inne rozwiązania, jakie warto wziąć pod uwagę, jeśli nasza zdolność kredytowa nie jest wystarczająca do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w satysfakcjonującej nas kwocie, to:

• zwiększenie wkładu własnego – bo obniża ponoszone przez bank ryzyko;
• wydłużenie okresu kredytowania – bo obniża wysokość miesięcznej raty (ale też zwiększa koszt całego kredytu);
• wybór rat równych zamiast malejących – bo w tym drugim przypadku zdolność kredytowa obliczana jest z uwzględnieniem pierwszej, najwyższej raty.

Dobrze jest rozważyć wszelkie możliwe opcje, zwłaszcza że istnieją też czynniki determinujące zdolność kredytową, na które raczej nie mamy wpływu. Czynnikiem takim jest choćby nasz wiek. W momencie spłacania ostatniej raty kredytu nie powinniśmy mieć więcej niż 65-75 lat (w różnych bankach pułap ten może być inny). Jeśli więc staramy się o pożyczkę hipoteczną na 30 lat, sami będąc po pięćdziesiątce, musimy liczyć się z dość wysokim prawdopodobieństwem odmowy udzielenia przez bank finansowania.

Przeczytaj: Wkład własny do kredytu hipotecznego

W jaki sposób ocenić własną zdolność kredytową

Skąd jednak wiadomo, że powinniśmy się zainteresować rozwiązaniami zwiększającymi naszą zdolność kredytową? Każdy bank stosuje nieco inne algorytmy służące do jej wyliczenia, dlatego jeśli wiemy już na pewno, w której instytucji chcemy zaciągnąć kredyt, warto po prostu skontaktować się z jej przedstawicielem. Możemy też skorzystać z usług zawodowego doradcy, który pomoże nam porównać oferty poszczególnych banków i wskaże najważniejsze dla nich kryteria.

Wstępną analizę własnej zdolności kredytowej da się też jednak przeprowadzić na własną rękę, wyliczając kwotę, którą co miesiąc można by swobodnie przeznaczać na spłatę kredytu (maksymalnie przez 35 lat). W krajach Europy Zachodniej przyjęło się szacować, że spokojnie osiągalny jest kredyt równy stukrotności różnicy pomiędzy dochodami netto a miesięcznymi wydatkami. Z uwagi na ostrzejszą politykę stóp procentowych w Polsce bezpieczniej będzie przyjąć zaledwie jej 80-krotność.

Zgodnie z tym założeniem możemy posłużyć się prostym wzorem: (miesięczny dochód netto – miesięczny koszt utrzymania) x 0,8 = orientacyjna wysokość miesięcznej raty kredytu. Mowa przy tym o kredycie zaciąganym w złotówkach. W związku z ryzykiem wahań kursów, starając się o pożyczkę w innej walucie, musielibyśmy wykazać się zdolnością kredytową wyższą o mniej więcej 20 proc.

Wygodnym narzędziem ułatwiającym oszacowanie zdolności kredytowej są dostępne w internecie, proste w obsłudze kalkulatory. Oprócz wartości zarobków i wydatków podaje się w nich m.in. takie zmienne jak preferowana wysokość kredytu czy okres jego spłaty. Dzięki kalkulatorom można też dokonywać symulacji np. tego, ile będzie wynosić rata przy wydłużeniu okresu spłaty lub zakupie tańszej nieruchomości.

Pamiętajmy tylko, że nawet jeśli korzystamy z kalkulatora na stronie internetowej konkretnego banku i z jego pomocą obliczymy naszą zdolność kredytową, to bank z różnych względów wciąż może nie zechcieć udzielić nam pożyczki albo udzieli jej w niższej kwocie, niż wynikałoby to ze wstępnych wyliczeń. Może też zgodzić się na przyznanie wyższej kwoty, o ile kredyt zostanie np. podżyrowany lub dodatkowo zabezpieczony inną nieruchomością.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com.