Wkład własny do kredytu hipotecznego

Co należy rozumieć pod pojęciem wkładu własnego – co to oznacza w praktyce dla kogoś, kto planuje zainwestować w nieruchomość?

Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym artykule.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

W sytuacji, w której nie możemy pozwolić sobie na zakup mieszkania lub domu za gotówkę, możemy zwrócić się do banku, który sfinansuje tę inwestycję w zamian za oprocentowanie spłacanej później przez nas w ratach pożyczki, czyli kredytu hipotecznego. Zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami bank nie może jednak pokryć kosztu nieruchomości w 100 proc. (przynajmniej jeśli jej nabywcą jest osoba fizyczna – nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku podmiotów prawnych, nie będziemy się tu jednak zajmować tym zagadnieniem).

Wzięcie kredytu hipotecznego jeszcze przed 2014 rokiem nie wiązało się z koniecznością posiadania większych oszczędności. Aby jednak zwiększyć bezpieczeństwo zarówno banków, jak i samych kredytobiorców, Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła to zmienić, wydając stosowne rozporządzenie. Zobowiązuje ono osoby zaciągające kredyt do wniesienia tzw. wkładu własnego.

Ile powinien wynieść wkład własny

Różnica między ceną nabywanego lokum – albo np. szacunkową wartością budowanego domu – a kwotą wykładaną przez bank musi zostać pokryta przez osobę zaciągającą kredyt z własnej kieszeni. I to właśnie jest wkład własny. Zgodnie z tzw. Rekomendacją „S”, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, w 2014 roku wynosił on 5 proc. wartości inwestycji, w kolejnych latach odpowiednio 10 i 15 proc., aby w roku 2017 osiągnąć 20 proc., na którym to poziomie utrzymuje się do dziś. (Warto nadmienić, że w niektórych sytuacjach można wziąć kredyt, dysponując zaledwie jedną dziesiątą całej potrzebnej kwoty – do czego jeszcze wrócimy w dalszej części artykułu).

Jeśli więc przedmiotem zakupu ma być mieszkanie za 250 tys. zł, to w momencie rozpoczęcia starań o kredyt powinniśmy dysponować kwotą nie mniejszą niż 50 tys. zł. Mowa tu bowiem oczywiście o minimalnej wysokości wkładu własnego. Nic nie stoi wszak na przeszkodzie, by był on znacznie większy, jeśli tylko mamy możliwość zgromadzenia takiego kapitału. Pozwoli to nie tylko obniżyć całkowity koszt kredytu hipotecznego, ale też podwyższyć naszą ocenę w oczach banku. Dzięki temu zaś rosną szanse na uzyskanie lepszych warunków umowy kredytowej, takie jak choćby niższa prowizja lub marża. Bywa więc, że warto poczekać z zaciągnięciem pożyczki, gromadząc w tym czasie więcej środków.

Skorzystaj z: Kalkulator rat kredytu hipotecznego

Co w 2019 r. może wpłynąć na faktyczną wysokość wkładu własnego

Odkładanie decyzji o kredycie może się jednak wiązać również z pewnym ryzykiem, bo o ile KNF wyznaczyła procentową wartość wkładu własnego, o tyle wysokość konkretnej kwoty, jaką będziemy musieli zgromadzić na własną rękę, zależy od co najmniej kilku czynników. Jeżeli o nie chodzi, to w 2019 roku warto wziąć pod uwagę zwłaszcza:

• rosnące ceny nieruchomości – zależne od wyższych cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny, ale też zwiększonego zainteresowania standardem premium; im zaś wyższa wartość inwestycji, tym oczywiście więcej pieniędzy musimy mieć na starcie;
• podwyższenie stóp procentowych – zapowiadane na rok 2020, aczkolwiek zgodnie z przewidywaniami może mieć ono miejsce już pod koniec bieżącego roku; wraz ze stopami procentowymi rośnie całkowita kwota zadłużenia, a więc też wartość rat oraz wkładu własnego;
• zaostrzenie polityki kredytowej – czyli np. kryterium DTI (ang. „debt to income” – stosunek zadłużenia do dochodów), co może oznaczać konieczność obniżenia rat poprzez zdecydowanie się na tańsze lokum albo właśnie zwiększenie wkładu własnego i wydłużenie okresu kredytowania.

Niższy wkład własny – warunki

Uzbieranie potrzebnej kwoty dla wielu osób może się okazać zadaniem niełatwym. Niektóre banki są jednak skłonne przyznać kredyt hipoteczny również wówczas, gdy dysponujemy tylko 10 proc. wartości inwestycji. Wiąże się to natomiast z koniecznością poniesienia opłat z tytułu dodatkowego ubezpieczenia sumy, której brakuje nam do przepisowych 20 proc.

Bank może jednorazowo pobrać z góry składkę ubezpieczeniową za 3-5 lat (i ewentualnie naliczyć ją ponownie, jeśli po tym czasie saldo kredytu względem wartości nieruchomości nie znajdzie się na wymaganym poziomie 80 proc.) albo np. czasowo podwyższyć marżę kredytu, czyli w praktyce ratę miesięczną (o 0,2-1 pkt proc.).

Oprócz tego dostępne są opcje takie jak choćby zastaw na obligacjach skarbowych lub innych papierach wartościowych (przy czym dla banku mogą one mieć zaledwie 50-60 proc. swej wartości) albo zabezpieczenie w postaci blokady środków na rachunku bankowym.

Wkład własny to nie tylko gotówka

Tak czy owak kredyt ostatecznie okazuje się droższy – o kilkaset, ale czasem nawet i kilka tysięcy złotych – co sprawia, że jego zaciągnięcie nie zawsze się opłaca. Na szczęście nie jest to jedyne rozwiązanie w sytuacji, gdy nie dysponujemy wystarczająco dużą ilością gotówki. Za wkład własny uznany może być też bowiem majątek w innych postaciach. Chodzi mianowicie o:

• wartość należącej do nas działki, na której dzięki kredytowi hipotecznemu chcemy zbudować dom;
• wartość ewentualnych kosztów poniesionych w związku z budową przed wzięciem kredytu (np. projektu, wykonanych prac, zakupionych materiałów budowlanych), jak również wartość nieruchomości w stanie do remontu, na który bierzemy kredyt;
• środki wpłacone już na poczet zakupu nieruchomości (np. zaliczka dla dewelopera);
• środki z likwidacji książeczki mieszkaniowej (tzw. premia gwarancyjna);
• środki odkładane na emeryturę w ramach IKE lub IKZE;
• wartość innej nieruchomości, którą zamierzamy sprzedać – ważne tylko, by transakcja zakończyła się przed uruchomieniem kredytu (w momencie ubiegania się o niego wystarczy umowa przedwstępna sprzedaży).

Jeśli posiadamy inną, nieobciążoną hipotecznie nieruchomość, ale nie chcemy jej sprzedawać, możemy wykorzystać ją w charakterze zabezpieczenia części wkładu własnego (co ciekawe, nieruchomość ta może należeć też np. do naszych rodziców lub partnera).

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny krok po kroku

Czy możliwe jest uzyskanie kredytu bez wkładu własnego?

Wymienione wyżej opcje wymagają dopełnienia istotnie większej liczby formalności niż przelanie po prostu konkretnej kwoty na konto zbywcy, jednak z pewnością warto je wziąć pod uwagę. Zwłaszcza że po zsumowaniu różnych elementów może okazać się, iż ich wartość osiąga, a nawet przekracza zakładane 20 proc. inwestycji. Ma to znaczenie zwłaszcza teraz, gdy rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla Młodych” się zakończył, a nowy projekt (Indywidualne Konto Mieszkaniowe) zwalnia jedynie z podatku dochodowego odkładane na poczet wkładu własnego środki, pozwalając ich użyć niestety najwcześniej po pięciu latach.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com