Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego pozwala oszczędzić sporo pieniędzy i nerwów. Tym więcej, im lepiej się do niej przygotujesz.

Spłata kredytu hipotecznego przed czasem określonym w umowie oznacza dla kredytobiorcy najczęściej liczne korzyści. Czyhają też tu jednak na niego rozmaite pułapki, które na szczęście da się ominąć, dysponując odpowiednią wiedzą. Poniżej prezentujemy zalety tego rozwiązania i związane z nim ryzyko, a także tłumaczymy, co dokładnie należy zrobić, aby wcześniej pożegnać się z kredytem.

Można to zrobić zasadniczo na jeden z dwóch sposobów. Po pierwsze: przedterminowo regulując w całości pozostałą część zobowiązania. Po drugie: dokonując tzw. nadpłaty, czyli odprowadzając jedną lub więcej rat w wyższej wysokości, niż przewidziano to w harmonogramie. W drugiej opcji możemy dodatkowo wybrać, czy wolimy zmniejszyć kolejne raty, nie zmieniając czasu trwania spłaty kredytu, czy też raczej skrócić ten czas, pozostając przy ratach o dotychczasowej wartości.

Warianty nadpłaty kredytu hipotecznego

To ostatnie rozwiązanie jest nieco korzystniejsze, pozwala bowiem oszczędzić więcej pieniędzy. Aby to lepiej zobrazować, posłużmy się przykładem kredytu o wartości 300 tys. zł zaciągniętego na 25 lat przy oprocentowaniu wynoszącym 3,5 proc. Miesięczna rata to 1502 zł, a przewidywana wartość odsetek: 150 561 zł. Jeśli dokonamy nadpłaty w kwocie 30 tys. zł i nie zmienimy okresu kredytowania, rata zmaleje do 1352 zł, a wartość odsetek do spłacenia wyniesie już tylko 135 505 zł. Ale ta sama nadpłata przy skróceniu okresu spłaty o 45 miesięcy pozwoli zredukować odsetki aż do 113 115 zł, czyli zapłacić bankowi jeszcze ponad 20 tys. zł mniej!

Przeczytaj: Na ile lat wziąć kredyt hipoteczny?

Korzyści wynikające ze wcześniejszej spłaty kredytu

Na tym właśnie zresztą polega podstawowa zaleta wcześniejszego spłacenia kredytu hipotecznego, czy to dzięki nadpłatom, czy dzięki całościowemu uregulowaniu zobowiązania. W każdej racie oddajemy bankowi fragment pożyczonej kwoty (część kapitałowa raty) oraz ponoszony przez nas koszt tej pożyczki (część odsetkowa). Każda nadpłata – zarówno częściowa, jak i całkowita – przeznaczona jest natomiast na spłatę tzw. odsetek bieżących (czyli tylko tych, które uzbierały się od ostatniej wpłaconej raty), ewentualnej prowizji (o której za chwilę) oraz przede wszystkim na spłatę kapitału. Im zaś wcześniej zostanie on spłacony, tym mniej odsetek zapłacimy. Są one bowiem liczone od kwoty, jaka pozostaje do oddania bankowi.

To jednak nie koniec oszczędności. Jeśli chcąc uzyskać bardziej atrakcyjne warunki kredytu, przy jego zaciąganiu zdecydowaliśmy się na oferowane przez bank produkty takie jak karta kredytowa, dodatkowe ubezpieczenie czy konto, od momentu spłaty pożyczki nie musimy dłużej z nich korzystać i ponosić opłat z tego tytułu.

Mamy się też prawo domagać zwrotu obligatoryjnych ubezpieczeń (np. od niskiego wkładu własnego, na życie czy ubezpieczenia nieruchomości) i innych kosztów, w proporcjonalnej kwocie przypadającej na czas, kiedy miały one obowiązywać, ale już nie muszą, bo przecież spłaciliśmy kredyt. Musimy tylko o taki zwrot zawnioskować, bo bank sam z siebie niekoniecznie go nam udzieli.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego przynosi też korzyści innej natury. Po pierwsze, pozbycie się wieloletniego długu to ogromna ulga dla psychiki. Nie musimy już martwić się choćby tym, że nie poradzimy sobie ze spłatą, jeśli przydarzy się nam coś niedobrego, jak choroba czy utrata pracy. Po drugie, z nieruchomości, na którą wzięliśmy kredyt, zdjęta zostaje hipoteka. Nieruchomość ta staje się więc nie tylko naszą własnością, ale może też stanowić zabezpieczenie innej pożyczki. O zaciągnięcie ewentualnych kolejnych zobowiązań będzie też łatwiej tego względu, że gdy całkowicie spłacimy kredyt hipoteczny, istotnie wzrośnie poziom naszej zdolności kredytowej.

Przeczytaj: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Kiedy wcześniejsza spłata kredytu się mniej opłaca?

Widać więc jak na dłoni, że rozwiązanie to ma wiele zalet. Nie zawsze jednak warto do niego dążyć za wszelką cenę, np. przeznaczając na ten cel wszystkie oszczędności. Zawsze lepiej zostawić sobie jakąś poduszkę finansową na czarną godzinę. Przedwczesna spłata kredytu hipotecznego nie jawi się też tak atrakcyjnie, jeśli jego koszty jesteśmy w stanie pokrywać z zysków czerpanych z inwestycji o odpowiednio wysokiej stopie zwrotu. Jeśli zaciągnęliśmy pożyczkę w ramach programu „Rodzina na swoim”, gdzie realne oprocentowanie potrafi wynosić zaledwie 1,5 proc., podobną możliwość daje nawet zwykła lokata bankowa. Czasem z wcześniejszą spłatą kredytu warto poczekać też na zakończenie ustawowego okresu, w którym bank ma prawo pobrać od nas za to prowizję.

„Kara” za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

Bank bowiem zarabia na odsetkach, a jeśli płacimy ich mniej, to siłą rzeczy jest to dla niego niekorzystne. Może sobie jednak powetować tę stratę właśnie dzięki prowizji. Jej maksymalna wysokość jest regulowana przez Ustawę o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku i zgodnie z tym dokumentem nie może wynieść więcej niż 3 proc. wartości spłacanej kwoty ani więcej niż roczna wartość odsetek od tej kwoty (wyliczanych w oparciu o stopy procentowe z dnia spłaty). Jeśli pożyczyliśmy 260 tys. zł na 30 lat przy oprocentowaniu 3,72 proc., a po dwóch latach do oddania zostało jeszcze 250,2 tys. zł, ale możemy pozwolić sobie na spłatę kredytu – bo. np. sprzedaliśmy inną nieruchomość – to prowizja wyniesie maksymalnie 7506 zł. Suma odsetek w kolejnych 12 ratach to 9220,04 zł, ale 3 proc. z 250,2 tys. zł to właśnie te 7506 zł.

To wciąż sporo pieniędzy i może się okazać, że koszt prowizji przekracza kwotę zaoszczędzonych na wcześniejszej spłacie odsetek. Jeśli tak właśnie wyjdzie z naszych wyliczeń, lepiej będzie poczekać, aż od zaciągnięcia kredytu miną 3 lata. Po tym czasie bowiem, zgodnie ze wspomnianą ustawą, bank nie może już pobierać prowizji za przedterminowe uregulowanie kredytu hipotecznego. Ale uwaga: dotyczy to tylko kredytów o zmiennej stopie procentowej. Za wcześniejszą spłatę pożyczki ze stałym oprocentowaniem prowizję można pobierać przez cały czas trwania umowy kredytowej (przy czym wynosi ona najwyżej tyle, ile ta spłata bezpośrednio kosztuje kredytodawcę).

Zapisy rzeczonej ustawy obowiązują ponadto tylko w przypadku kredytów zaciągniętych po 22 lipca 2017 r. Trzeba też jednak wiedzieć, że niektóre banki pobierają prowizję tylko przy spłacie całego zobowiązania (a przy częściowej nadpłacie już niekoniecznie), niektóre zaś nie pobierają jej wcale! Warto na to zwrócić uwagę jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej, zwłaszcza jeśli wiemy na pewno, że będziemy chcieli spłacić kredyt przed czasem – bo np. zaciągamy go po to, by przenieść się do nowego mieszkania, a stare sprzedać. Wtedy brak takiej prowizji może sprawić, że oferta danej instytucji będzie opłacalna nawet mimo nieco gorszych warunków w innych obszarach (jak choćby marża). Dobrze też szukać takich ofert, jeśli spodziewamy się np. sporej podwyżki, która pozwoli nam wkrótce nadpłacić kredyt.

Przeczytaj: Prowizja bankowa za udzielenie kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak to się robi?

Najwygodniej byłoby móc zrobić to przez infolinię lub internet, większość banków jednak nie ułatwia rozstania się z kredytem i wymaga stawienia się w oddziale osobiście, czasem w towarzystwie wszystkich pozostałych kredytobiorców. Nierzadko też skrócenie okresu kredytowania wiąże się z koniecznością stworzenia aneksu do umowy i ponownego przeliczenia naszej zdolności kredytowej. Bez tego wpłacona nadwyżka może zostać pobrana dopiero w dniu płatności kolejnej raty, a w kwestii odsetek nic się nie zmieni.

Aby uniknąć podobnych nieporozumień, najlepiej wystąpić do banku z wnioskiem o udzielenie informacji o kosztach i warunkach wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Zgodnie ze wspomnianą ustawą możemy to zrobić w dowolnym momencie, a kredytodawca ma 7 dni roboczych na udzielenie nam odpowiedzi. Przeprowadzi wówczas symulację, dzięki której łatwiej będzie ocenić, czy warto dokonać spłaty lub nadpłaty teraz, czy raczej jeszcze poczekać, aż nie trzeba będzie uiszczać ewentualnej prowizji. Sprawdzimy też, czy bank odliczył od kwoty kapitału do spłaty m.in. część ubezpieczenia (p. wyżej), i będziemy mogli złożyć odwołanie, w razie gdyby tak się nie stało.

Jeśli mamy już pewność co do tego, kiedy dokonamy nadpłaty kredytu i w jakiej wysokości, musimy wydać stosowną dyspozycję, w której podamy te informacje (w oddziale banku w formie druku albo drogą elektroniczną bądź przez infolinię, o ile to możliwe). Potem trzeba się upewnić, na jaki numer konta należy zrobić przelew – nie zawsze jest to ten sam rachunek, na który przekazujemy comiesięczną ratę. Bank ma 14 dni na rozliczenie dokonanej transakcji. Gdy uregulujemy już wszelkie należności, wystawi nam komplet dokumentów potwierdzających dopełnienie warunków umowy kredytowej i umożliwiających wykreślenie zabezpieczenia hipotecznego przez sąd wieczystoksięgowy.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com, Unsplash.com.