Umowa kredytu hipotecznego – na co zwracać szczególną uwagę

Podpisanie umowy kredytu hipotecznego zwiąże cię z bankiem na co najmniej kilkanaście lat. Warto więc poświęcić nawet kilka godzin na dokładne jej przeczytanie.

Konsekwencje podpisania umowy kredytu hipotecznego będziesz ponosić zapewne przez wiele, wiele lat. Być może nawet przez większość życia. Dlatego wcześniej koniecznie przeczytaj cały dokument, a w razie znalezienia bardzo niekorzystnych dla ciebie zapisów – nawet się wycofaj. Podpowiadamy, na które elementy umowy kredytowej warto zwrócić szczególną uwagę.

Liczby i dane osobowe

Po pierwsze, musisz się upewnić, że w gotowej umowie znajdują się dokładnie te same wartości, które ustalono podczas wcześniejszych negocjacji z bankiem. Chodzi nawet nie o to, że ktoś zechce próbować cię oszukać, ale o najzwyklejsze na świecie błędy rachunkowe czy literówki, które mogą się wkraść do każdego dokumentu. Ich przeoczenie może cię w przyszłości słono kosztować, dlatego koniecznie sprawdź, czy zgadzają się takie informacje jak:

• kwota udzielonej pożyczki,
• całkowita kwota do zwrotu,
• wysokość oprocentowania – oraz sposób jego naliczania i warunki, na jakich może ewentualnie ulec zmianie,
• pobierana przez bank prowizja – i sposób jej uiszczenia: na konto lub wraz z ratami kredytu,
• RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania – uwzględniająca nie tylko odsetki, ale też rozmaite opłaty dodatkowe (które powinny zostać opisane w umowie również oddzielnie),
• twoje dane – imię, nazwisko, adres, nr PESEL, nr i seria dokumentu tożsamości,
• termin i sposób przekazania środków, a także ich odbiorca – możesz nim być ty (jeśli budujesz dom), deweloper bądź poprzedni właściciel nieruchomości, komornik lub inny bank (gdy kupujesz nieruchomość już obciążoną hipotecznie).

Zwróć także uwagę na bardzo ważny element umowy kredytu hipotecznego, jakim jest harmonogram spłaty. Określona zostaje w nim dokładna wartość miesięcznej raty (z wyszczególnieniem części kapitałowej i części odsetkowej), jak również dzień miesiąca, do którego rata owa musi zostać uregulowana. Pamiętaj, że tego dnia pieniądze powinny znaleźć się na koncie banku, a nie tylko zostać wysłane przelewem.

Warunki uruchomienia kredytu

Aby mieć cokolwiek do oddania, najpierw musisz oczywiście otrzymać samą pożyczkę. Nie stanie się to jednak przed spełnieniem pewnych warunków, których dokładny opis też powinien się znaleźć w umowie. Chodzi tu przede wszystkim o dostarczenie kredytodawcy dokumentów takich jak:

• akt notarialny, umowa zawarta z deweloperem lub pozwolenie na budowę – w zależności od tego, czy kupujesz nieruchomość (na rynku wtórnym albo pierwotnym), czy masz zamiar dopiero ją postawić;
• dowody na wykupienie polis ubezpieczeniowych – pamiętaj, że nie każda polisa jest obowiązkowa (kredytodawca musi określić w umowie swoje minimalne wymagania w tym względzie), a te obowiązkowe nie zawsze trzeba wykupić u ubezpieczyciela wskazanego przez bank; zastosowanie tu indywidualnych rozwiązań może negatywnie wpłynąć na wysokość prowizji lub marży, ale w dłuższej perspektywie wciąż być bardziej opłacalne, zwłaszcza że ubezpieczenie ma trwać przez cały czas obowiązywania umowy kredytowej, w którym to czasie wartość odprowadzanych składek potrafi się zmieniać;
• potwierdzenie złożenia w sądzie wniosku o wpisanie hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości (o ile takowa już istnieje) oraz wniesienia opłat sądowych;
• dyspozycję, czyli polecenie wypłaty kredytu.

Zapoznając się dokładnie z tą częścią umowy, zmniejszysz ryzyko niedotrzymania ze swojej strony któregokolwiek z warunków na skutek zapomnienia o nim. A jeśli kredytem chcesz sfinansować budowę domu lub remont – zyskasz jasność co do tego, jak udokumentować postępy prac (np. zdjęciami czy fakturami za materiały i robociznę), aby otrzymać kolejne transze pożyczki w ustalonych terminach.

Warunki kontroli stanu twoich finansów i nieruchomości

Bank ma prawo interesować się nie tylko tym, czy pożyczone pieniądze rzeczywiście zostają wykorzystane zgodnie z założeniami, ale też tym, jak przez cały czas obowiązywania umowy zmienia się twoja sytuacja finansowa oraz wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Zdecydowanie należy zapoznać się zarówno z uprawnieniami kredytodawcy, jak i obowiązkami kredytobiorcy w tym zakresie. Monitorowanie wspomnianych czynników potrafi być bowiem cokolwiek uciążliwe, ale jakiekolwiek niedopatrzenia mogą z kolei stać się podstawą do naliczenia przez bank dodatkowych opłat. Zwróć więc uwagę na zapisy dotyczące:

• zgłaszania prac budowlanych lub remontowych prowadzonych w nieruchomości i wpływających na jej wartość;
• ponownej wyceny nieruchomości – pamiętaj, że bank nie ma prawa żądać od ciebie pokrycia kosztów przeprowadzenia takiej wyceny po uruchomieniu kredytu;
• dostarczania dokumentów obrazujących sytuację finansową kredytobiorcy – jakie to mają być dokumenty (np. zaświadczenia o zarobkach, wyciągi z rachunku osobistego) i jak często lub w jakich sytuacjach należy je przedstawiać;
• informowania o zaciąganych zobowiązaniach, takich jak inne kredyty i udzielanie poręczeń – od jakiej kwoty jest to konieczne oraz czy wystarczy bank tylko powiadomić, czy trzeba też uzyskać jego zgodę.

Skutki niedotrzymania postanowień

Czytając umowę kredytową, upewnij się, że rozumiesz konsekwencje ewentualnego niedotrzymania przez ciebie poszczególnych jej warunków. Jeśli zapomnisz poinformować bank o remoncie, może mieć to zupełnie inne skutki niż choćby nieterminowa spłata. W zależności od rodzaju „przewinienia”, ale też obowiązujących w danym banku regulacji, liczyć się musisz choćby z:

• naliczeniem opłat z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego;
• zmianą stopy oprocentowania zadłużenia przeterminowanego;
• żądaniem dodatkowego zabezpieczenia pożyczki;
• złożeniem wniosku o wpis do rejestru nierzetelnych dłużników;
• wypowiedzeniem przez bank umowy w całości lub części.

Przeczytaj: Wakacje kredytowe – jak zawiesić spłatę rat kredytu hipotecznego

Warunki odstąpienia od umowy, jej wypowiedzenia i aneksowania

Bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego również z innych powodów niż niedotrzymanie jej postanowień przez kredytobiorcę (takim powodem bywa czasem np. sama utrata zdolności kredytowej). Każdy z nich powinien zostać dokładnie w tym dokumencie opisany – ale czasem nie jest. Uważaj na sformułowaniu w rodzaju: „Bank może wypowiedzieć umowę z powodu […] i innych ważnych przyczyn”. Tak niekonkretny zapis daje kredytodawcy możliwość wycofania się w praktycznie dowolnym momencie. Oczywiście bankowi raczej zależy na tym, by pożyczka była spłacana jak najdłużej, ale „ważnymi przyczynami” mogą niespodzianie okazać się choćby spadek wartości nieruchomości zabezpieczającej kredyt czy utrata pracy przez osobę, która go zaciągnęła.

Z drugiej strony trzeba pamiętać, że nie tylko kredytodawca, ale również kredytobiorca ma wpływ na skrócenie czasu obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny. Może wszak dokonać przedterminowej spłaty całości lub części zobowiązania. Czasem musi jednak zapłacić z tego tytułu prowizję, a czasem ponieść koszt aneksowania umowy (to ostatnie miewa też miejsce w przypadku renegocjacji jej postanowień, np. w związku ze wspomnianą utratą pracy, o ile wcześniej należności regulowane były bez zarzutu). Zapisy dotyczące warunków nadpłaty czy sporządzania aneksów to zdecydowanie jeden z tych elementów, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

Warto w tym miejscu wspomnieć także o możliwości odstąpienia od umowy. Jego termin, sposób i skutki również muszą zostać w niej opisane, kredytodawca ponadto powinien zaś udostępnić ci wzór oświadczenia o takim odstąpieniu (na trwałym nośniku, z oznaczeniem swojej nazwy i adresu siedziby). Generalnie możesz go dokonać w ciągu 14 dni od momentu podpisania umowy – bez podawania przyczyn i ponoszenia jakichkolwiek kosztów oprócz ewentualnych odsetek za okres między otrzymaniem pieniędzy od banku a ich zwrotem, na który masz 30 dni.

Przeczytaj: Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega i jak to zrobić

Produkty dodatkowe

Choć zgodnie z przepisami samo udzielenie kredytu hipotecznego nie może już być uzależnione od tego, czy zdecydujesz się na oferowane przez bank produkty dodatkowe – takie jak konto, karta kredytowa lub ekstra ubezpieczenie – to wciąż zależeć od tego mogą warunki spłaty pożyczki. Rezygnując z „bonusów”, często trzeba liczyć się z podniesieniem prowizji lub marży, a więc też oprocentowania pożyczki.

Co więcej, korzystna początkowo marża może wzrosnąć także wtedy, gdy po pewnym czasie przestaniesz korzystać z tych produktów dodatkowych w odpowiedni sposób. Czasami bowiem nie wystarczy samo otwarcie dodatkowego rachunku – trzeba też wykazywać na nim obroty o określonej wartości lub wykonać nie mniej niż pewną konkretną liczbę transakcji bezgotówkowych miesięcznie. Szczegółowe informacje na ten temat muszą się znaleźć w umowie, a dokładne zapoznanie się z nimi pozwoli uniknąć możliwych przyszłych rozczarowań. Podobnie zresztą jak zapoznanie się z bankową tabelą prowizji i opłat, która – o czym nie wolno zapomnieć – z czasem ulega zmianom, zupełnie niezależnie od zawartej umowy kredytowej. W praktyce potrafi to oznaczać na przykład, że „darmowe” konto jest darmowe tylko przez pierwszy rok, a potem jego prowadzenie kosztuje tyle, że niższa marża właściwie przestaje mieć większe znaczenie.

Przewalutowania

Jeśli możesz pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w walucie innej niż złoty (bo otrzymujesz w niej większość wynagrodzenia) i decydujesz się na takie rozwiązanie, koniecznie przestudiuj dodatkowo zapisy dotyczące:

• przewalutowania – czy w ogóle jest możliwe, jeśli tak, to jak często, a także czy bank pobiera z tego tytułu jakąś opłatę i w jakiej wysokości (zob. Przewalutowanie kredytu hipotecznego),
• samodzielnej wymiany walut w dowolnym czasie i miejscu – jeśli to niemożliwe, trzeba będzie takiej wymiany dokonywać po nie zawsze korzystnym kursie bankowym;
• sposobów i terminów ustalania kursu, po którym wyliczona zostanie kwota kredytu, transz i rat;
• zasad otwarcia i prowadzenia rachunku gromadzącego środki przeznaczone na spłatę pożyczki, a także zasad samej spłaty za jego pośrednictwem.

Kilka dobrych rad na koniec

Umowa kredytu hipotecznego potrafi być spisana trudnym językiem, pełnym bankowej i prawniczej terminologii. Niech cię to jednak nie zniechęca przed nawet kilkukrotnym przeczytaniem dokumentu. W razie jakichkolwiek wątpliwości nie bój się zadawać pytań przedstawicielowi banku – tak długo, aż wszystko będzie dla ciebie jasne. Warto wiedzieć, że możesz to robić również po podpisaniu umowy. Przez cały czas jej trwania pracownik banku ma bowiem obowiązek nieodpłatnie i w przystępny sposób udzielać ci wyczerpujących odpowiedzi.

To nie ty tu w końcu jesteś ekspertem od finansów. Z drugiej strony nie zwalnia cię to z obowiązku zapoznania się z treścią umowy, które poświadczysz, parafując każdą jej stronę. Późniejsze tłumaczenia, że coś było niezrozumiałe, na niewiele się zatem zdadzą – chyba że poszczególne zapisy są jawnie niekorzystne (lub niejasne i rozpatrywane przez kredytodawcę z niekorzyścią dla ciebie). Jak pokazują zapadające w sprawach tzw. frankowiczów wyroki sądu, w takiej sytuacji kredytobiorca nie zawsze stoi na straconej pozycji, aczkolwiek dochodzenie swych racji może być procesem żmudnym i długotrwałym.
Aby oszczędzić sobie późniejszych nerwów i przykrych niespodzianek (a także by po prostu oszczędzić pieniądze!), poproś najlepiej o możliwość przeczytania dokumentu na kilka dni przed jego podpisaniem. Będziesz mieć dzięki temu czas na dokładne przestudiowanie wszystkich szczegółów, a także przedstawienie ich niezależnemu doradcy kredytowemu, jeśli korzystasz z jego usług. Gdyby z jakiegoś powodu kredytodawca nie chciał udostępnić ci umowy z wyprzedzeniem, to masz prawo udać się do oddziału banku wraz z doradcą i tam na spokojnie – nie reagując na ewentualne zniecierpliwienie pracowników – zapoznać się z jej treścią.

Choć to przede wszystkim bank rozdaje karty, jeśli chodzi o ustalanie warunków umowy kredytu hipotecznego (bo w końcu to on dysponuje potrzebnymi ci funduszami), pamiętaj, że wcale nie musisz się na te warunki godzić. Jeśli są dla ciebie niekorzystne lub mogą takie okazać się w przyszłości, lepiej się wycofać – nawet w ostatniej chwili, mimo trudu włożonego wcześniej w doprowadzenie sprawy do punktu, w którym dokument ma zostać podpisany. W końcu lepiej poświęcić jeszcze kilka tygodni na znalezienie lepszej oferty, niż męczyć się przez kilkanaście lat z problematycznym kredytem.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com