Na ile lat wziąć kredyt hipoteczny

Okres spłaty kredytu hipotecznego potrafi mieć równie duże znaczenie co jego oprocentowanie. Dowiedz się więcej na ten temat.

Wiele osób w Polsce zaciąga kredyt hipoteczny z perspektywą spłacania go przez 30 lat. Jest to rozwiązanie zwykle rekomendowane przez same banki – ale nie jedyne. O ile dla instytucji udzielającej pożyczki jest ono praktycznie zawsze korzystne, o tyle dla kredytobiorcy już niekoniecznie. Tymczasem ten ostatni poświęca z reguły znacznie więcej uwagi czynnikom takim jak oprocentowanie, choć długość okresu spłaty kredytu hipotecznego warto przemyśleć równie dokładnie.

Wyjaśnijmy może na wstępie, skąd właściwie wzięło się owo „magiczne” 30 lat. Otóż w 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego wydała rekomendację (tzw. Rekomendację S), zgodnie z którą maksymalny okres, na jaki można udzielić kredytu hipotecznego, to 35 lat. Znalazł się w niej też zapis głoszący, że do obliczenia zdolności kredytowej – od której zależy m.in. wysokość pożyczanej kwoty – bank powinien przyjąć najwyżej 30 lat. Ponieważ im dłużej spłacany jest kredyt, tym więcej pieniędzy trzeba oddać udzielającej go instytucji (co wykażemy dokładniej za chwilę), większość osób decyduje więc, że pożyczkę będzie spłacać nie przez 35, ale właśnie przez 30 lat. O ile oczywiście pozwala na to ich wiek. W przypadku np. 80-latka bank może mieć słuszne obawy co do tego, czy po przekroczeniu setki taki klient na pewno poradzi sobie z comiesięczną ratą.

Minimalny okres spłaty kredytu hipotecznego

Choć „Rekomendacja S” nie ma rangi ustawy, to konia z rzędem temu, kto znajdzie bank celowo działający wbrew zaleceniom KNF. Można więc potraktować je jak obowiązujące przepisy. Nie zakładają one minimalnego okresu spłaty kredytu hipotecznego, teoretycznie więc nic nie stoi na przeszkodzie, aby spłacić go nawet w przeciągu roku. Jest jednak raczej mało prawdopodobne, że bylibyśmy w stanie pozwolić sobie na tak wysokie raty, jakie musiałyby wówczas obowiązywać. Im krótszy okres spłaty, tym są one bowiem wyższe.

Okres spłaty kredytu hipotecznego a wysokość miesięcznej raty

Aby to lepiej zobrazować, posłużmy się przykładem kredytu w kwocie 300 tys. zł, przy założeniu, że raty są równe (a nie malejące – o różnicy pisaliśmy m.in. tutaj “Raty równe czy malejące – co wybrać?„), stawka WIBOR wynosi 1,73 proc., a marża banku 1,8 proc. Rata takiego kredytu zaciągniętego na 30 lat to 1352 zł.

Jeśli tę samą pożyczkę zdecydujemy się spłacać przez 25 lat, to co miesiąc odprowadzić trzeba będzie do banku już 1507 zł. Okres spłaty krótszy o kolejne pięć lat oznacza ratę w wysokości 1745 zł itd. Gdybyśmy chcieli spłacić ów kredyt w zaledwie 10 lat, musielibyśmy miesięcznie dysponować na to kwotą 2971 zł, a więc ponad dwa razy większą niż przy pierwotnych 30 latach!

Długość okresu spłaty a łączny koszt kredytu

Dlaczego więc ktoś miałby w ogóle chcieć wybrać krótszy okres spłaty? Niektórzy wolą po prostu „mieć szybciej temat z głowy”. Znacznie ważniejszy powód jest jednak taki, że im dłużej spłacamy pożyczkę, tym więcej pieniędzy musimy de facto oddać. O ile więcej? Wróćmy do naszego przykładu. Ale najpierw przypomnijmy, że każda rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. Pierwsza to po prostu oddawane pieniądze, które pożyczył nam bank. Druga to koszt, który ponosimy z tego tytułu, w tym zarobek dla banku. Zakładając że stawka WIBOR pozostałaby niezmienna przez cały okres spłaty, część odsetkowa w przypadku rat równych również by się nie zmieniła, wynosząc w naszym przykładzie co miesiąc 883 zł.

W każdym roku jest 12 miesięcy, co oznacza, że jeśli chcemy spłacić kapitał w mniej lat, to w każdej racie trzeba „upchnąć” go więcej. To dlatego im krótszy okres spłaty, tym większa w nich część kapitałowa. Przy 30 latach spłacania wspomnianego kredytu wyniesie ona zaledwie 469 zł (a więc zapłacimy bankowi prawie dwa razy więcej, niż mu oddamy!). Przy 25 latach będzie to 624 zł, przy 20 – 862 zł, natomiast dla 10-letniego okresu spłaty: aż 2088 zł. Im szybciej natomiast spłacimy kapitał, tym łącznie mniej odsetek trafi z naszej kieszeni do banku.

Zaciągając nasz przykładowy kredyt na 30 lat, zapłacimy mu aż 186 779 zł. Spłata przez 25 lat to 152 011 zł odsetek, a więc ponad 30 tys. zł oszczędności. Gdy wybierzemy wariant 20-letni, kredyt będzie nas kosztować jeszcze mniej, bo 118 682 zł, i tylko 56 495 zł, jeśli spłacimy go w ciągu dekady.

Na ile lat wziąć kredyt hipoteczny?

Z jednej strony mamy więc tańszą pożyczkę, ale z drugiej – niższe raty, a więc też większą zdolność kredytową i możliwość zaciągnięcia zobowiązania na wyższą kwotę. Trzeba też pamiętać, że w pierwszym wariancie domowy budżet zostaje mocniej obciążony, w związku z czym trudniej jest oszczędzać, a ewentualny wzrost stóp procentowych, utrata pracy czy nagła konieczność poniesienia większego wydatku w przyszłości mogą stanowić większy problem.

Decyzję o tym, na ile lat wziąć kredyt hipoteczny, należy więc starannie przemyśleć, biorąc pod uwagę bardzo różne czynniki. Przydatne może okazać się skorzystanie z internetowego kalkulatora równych rat kredytu i rozpatrzenie kilku wariantów. Skrócenie okresu spłaty zaledwie o pięć lat pozwoli nam zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, podnosząc ratę na tyle nieznacznie, że wciąż nie przekroczy ona zalecanych 30 proc. naszych miesięcznych przychodów.

Skorzystaj z: Kalkulator rat kredytu hipotecznego

Dla kogo lepszy będzie krótszy, a dla kogo dłuższy czas spłaty kredytu

Krótszy okres spłaty warto rozważyć szczególnie w sytuacji, kiedy:

• dysponujemy sporym wkładem własnym,
• dysponujemy rezerwą finansową na „czarną godzinę”,
• zarabiamy na tyle dużo i wydajemy na tyle mało, że nawet wysoka rata nie będzie stanowić poważnego obciążenia,
• chcemy szybciej uwolnić się od zobowiązania (i szybciej odzyskać tym samym zdolność kredytową).

Dłuższy okres spłaty warto rozważyć natomiast wówczas, gdy:

• chcemy płacić miesięcznie niższe raty,
• nie chcemy tak bardzo zamartwiać się możliwym nadejściem kłopotów finansowych,
• nie dysponujemy zbyt dużym wkładem własnym,
• zależy nam na sfinansowaniu dzięki kredytowi hipotecznemu większej inwestycji,
• chwilowo nie możemy pozwolić sobie na wysoką ratę, ale za jakiś czas to prawdopodobnie się zmieni (bo np. dostaniemy podwyżkę albo dorosłe dziecko wyprowadzi się z domu).

Alternatywne rozwiązania

W tym ostatnim przypadku – jak również wtedy, gdy mamy dodatkowe, ale nieregularne źródło dochodu – ekstra pieniądze będziemy mogli przeznaczyć na stopniowe nadpłacanie kredytu albo wręcz jego przedwczesną spłatę w całości. Każde z tych rozwiązań oznacza, że ostatecznie zapłacimy mniej odsetek. A bank mniej zarobi, na którą to okoliczność zabezpiecza się więc w umowie zapisem o stosownej prowizji. Od 2017 r. nie może ona być jednak pobierana dłużej niż przez trzy lata, a jej wysokość nie może przekroczyć 3 proc. Warto też wiedzieć, że nie każda instytucja takiej prowizji wymaga. Jeśli od początku planujemy tak właśnie rozegrać spłatę kredytu hipotecznego, rozejrzyjmy się za najkorzystniejszą z tego punktu widzenia ofertą.

Przeczytaj: Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Zmiana okresu spłaty kredytu

Niezależnie od tego, czy w umowie kredytowej przewidziano możliwość wcześniejszego uregulowania należności, częściowo lub całkowicie, przez cały czas jej obowiązywania mamy prawo wystąpić do banku z wnioskiem o zmianę okresu spłaty. Można go nie tylko skrócić (gdy powołamy się choćby na polepszenie sytuacji finansowej), ale także wydłużyć (np. w związku z utratą pracy, chorobą czy pojawieniem się nowego członka rodziny). Wymaga to ponownego zbadania naszej zdolności kredytowej i aneksowania umowy, co oznacza dodatkowy wydatek rzędu kilkuset złotych – jednorazowy lub doliczony do kolejnych rat kredytu. Jeśli jednak zależy nam na wcześniejszej jego spłacie, to zarówno ta kwota, jak i wspomniana prowizja w ogromnej większości przypadków nie przeważą nad oszczędnościami, które możemy w ten sposób uzyskać.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pixabay.com