Regulamin wspólnoty mieszkaniowej z założenia ma zapewniać porządek, bezpieczeństwo i komfort życia wszystkim mieszkańcom. W praktyce jednak często dochodzi do naruszania jego zapisów, co prowadzi do różnych nieporozumień, a nawet konfliktów sąsiedzkich. W artykule wyjaśniamy, co grozi za łamanie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej i czy można z tego powodu nakładać kary finansowe na lokatorów.
Czym jest regulamin wspólnoty mieszkaniowej?
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem, który zazwyczaj określa zasady współżycia sąsiedzkiego oraz korzystania z części wspólnych nieruchomości. Jest to zatem regulamin porządku domowego, którego celem jest:
- utrzymanie estetyki i ładu w budynku oraz w jego otoczeniu,
- zapewnienie spokoju i bezpieczeństwa mieszkańcom,
- ochrona wspólnego majątku i mienia właścicielskiego,
- zminimalizowanie kosztów napraw w budynku,
- ograniczenie konfliktów sąsiedzkich.
Co do zasady regulamin wspólnoty obowiązuje wszystkich właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, a także wszystkich najemców lokali wchodzących w skład wspólnoty.
Kto ustala regulamin wspólny mieszkaniowej?
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej ustalają sami właściciele lokali w drodze uchwały, najczęściej podczas corocznych zebrań rady mieszkańców. Decyzja o jego przyjęciu zapada większością głosów, liczoną zazwyczaj według wielkości udziałów. Regulaminu nie ustanawia zatem zarządca nieruchomości, choć może być on autorem projektu dokumentu.
Czy wspólnota musi mieć regulamin?
Przepisy ustawy o własności lokali nie narzucają obowiązku uchwalania regulaminu przez wspólnotę mieszkaniową. Jego ustanowienie jest jednak zalecane, gdyż pomaga zarządzać nieruchomością. W praktyce niemal każda wspólnota mieszkaniowa ma swój regulamin porządku domowego, ale każda z nich zamieszcza w nim nieco inne zapisy i regulacje.
Co może zawierać regulamin wspólnoty mieszkaniowej?
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej może zawierać różne przepisy porządkowe. W praktyce przepisy te najczęściej dotyczą takich kwestii jak:
- przestrzegania ciszy nocnej,
- zasad przeprowadzania remontów mieszkań,
- zasad segregacji odpadów,
- przestrzegania przepisów przeciwpożarowych,
- zachowania porządku i dbania o czystość w częściach wspólnych budynku np. na klatkach schodowych, w korytarzach, piwnicach i windach,
- dbania o estetykę budynku na zewnątrz np. o elewację, balkony i tereny zielone,
- zasad parkowania samochodów przed budynkiem lub na wydzielonym parkingu,
- zasad trzymania zwierząt w mieszkaniach i ich wyprowadzania na zewnątrz,
- postępowania w przypadku awarii lub różnych zdarzeń losowych.
Regulamin wspólnoty zawiera zatem różne zalecenia w zakresie codziennego korzystania z budynku. Choć są one zazwyczaj formułowane jako zakazy lub nakazy konkretnego postępowania, to w gruncie rzeczy opierają się na podstawowych i powszechnie znanych regułach współżycia społecznego. Co do zasady natomiast w regulaminie nie mogą znaleźć się elementy sprzeczne z obowiązującymi przepisami ogólnymi. Wspólnota nie może zatem np. zakazać remontu mieszkania, prowadzenia w lokalu działalności gospodarczej, czy też trzymania w mieszkaniu zwierząt domowych.
Jaka jest podstawa prawna regulaminu wspólnoty?
Podstawą prawną regulaminu wspólnoty powinny być ogólne przepisy Kodeksu cywilnego oraz przede wszystkim ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zmianami). Chodzi tu w szczególności o art. 13 ustawy, który narzuca na właścicieli lokali obowiązek przestrzegania porządku domowego oraz dbania o części wspólne, także poprzez nieutrudnianie korzystania z nich przez pozostałych mieszkańców.
Przeczytaj: Jak poradzić sobie z głośnymi sąsiadami?
W jaki sposób najczęściej mieszkańcy łamią regulamin wspólnoty?
Mieszkańcy mogą w różny sposób łamać regulamin wspólnoty mieszkaniowej, ale najczęściej robią to poprzez nieprzestrzegania zasad dotyczących:
- ciszy nocnej – np. organizowanie imprez, puszczanie głośnej muzyki lub przeprowadzanie remontów po godzinie 22;
- ochrony przeciwpożarowej – np. przechowywanie rowerów, wózków lub mebli na klatkach schodowych i w ciągach komunikacyjnych, co uniemożliwia prawidłowe przeprowadzenie akcji gaśniczej w razie pożaru;
- gospodarki odpadami – np. nieprawidłowa segregacja śmieci powodująca podniesienie opłat za ich wywóz przez zakład komunalny;
- utrzymywania czystości i porządku na terenie nieruchomości – np. palenie papierosów na klatkach schodowych, malowanie po ścianach, śmiecenie wokół budynku, niesprzątanie po swoich zwierzętach, niszczenie zieleni;
- parkowania samochodów – np. zastawianie drogi pożarowej, blokowanie wjazdów, zajmowanie cudzych miejsc;
- przeprowadzania remontów – np. samowolne wyburzanie ścian lub zakładanie nowych instalacji bez konsultacji z zarządcą budynku;
- zasad bezpieczeństwa – np. niezamykanie drzwi wejściowych do budynku, grillowanie na balkonach, przetrzymywanie niebezpiecznych substancji chemicznych w piwnicach.
Łamanie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej zazwyczaj wynika z nieznajomości jego treści, choć zdarza się, że dochodzi do niego z powodu zwykłego lekceważenia podstawowych zasad współżycia społecznego.
Gdzie znaleźć regulamin wspólnoty mieszkaniowej?
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej powinien być znany wszystkim właścicielom lokali, a także ich najemcom. Właśnie z tego względu wspólnota powinna zadbać, by dokument został przekazany wszystkim zainteresowanym, a dodatkowo był w każdym momencie łatwo dostępny np. na stronie internetowej zarządcy nieruchomości oraz w jego biurze.
Przeczytaj: Głośny pies sąsiadów – co można z tym zrobić?
Co grozi za niestosowanie się do regulaminu wspólnoty mieszkaniowej?
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej jest dokumentem wewnętrznym, a zatem za łamanie jego postanowień nie mogą grozić żadne sankcje wykraczające poza obowiązujące przepisy ogólne. W regulaminie porządku domowego nie można więc przewidzieć np. kar finansowych za naruszenie konkretnych postanowień zawartych w dokumencie.
Zgodnie z art. 16 ustawą o własności lokali wspólnota mieszkaniowa ma prawo do zastosowania tak naprawdę jednej sankcji, którą jest przymusowa sprzedaż mieszkania i eksmisja:
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Kara w postaci eksmisji może być zastosowana tylko w ostateczności, gdy mieszkaniec łamie regulamin porządku domowego w sposób rażący i uporczywy. Wcześniej wspólnota powinna zatem zastosować inne metody zdyscyplinowania lokatora i należą do nich przede wszystkim:
- upomnienie – może być ono pisemne lub ustne,
- mediacje – także poprzez dialog podczas zebrania członków wspólnoty,
- oficjalne pisma wzywające do zaprzestania naruszeń przepisów,
- wezwanie służb (np. Policji lub Straży Miejskiej) – w przypadku łamania przepisów organy zewnętrzne mogą nałożyć na mieszkańca mandat.
Wspólnota mieszkaniowa może też wytoczyć powództwo sądowe przeciwko lokatorowi np. o naprawienie wyrządzonej szkody lub zaniechanie naruszeń na podstawie art. 144 Kodeksu cywilnego dotyczącego immisji, czyli negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.
Czy regulamin wspólnoty można zaskarżyć?
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej można zaskarżyć, a prawo do jego zaskarżenia wynika z art. 25 ustawy o własności lokali:
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Należy zatem pamiętać, że podobnie jak każda inna uchwała wspólnoty, także regulamin porządku domowego powinien być sformułowany zgodnie z przepisami. Nie można w nim także narzucać mieszkańcom ograniczeń zbyt daleko idących i sprzecznych z prawem, ponieważ nie będzie można ich egzekwować i to nawet na drodze sądowej.
W interesie wspólnoty powinno być też przygotowanie takiego regulaminu, którego treść nie będzie budziła żadnych wątpliwości, a po prostu zachęcała mieszkańców do świadomego dbania o wspólną nieruchomość i zachowania dobrych relacji sąsiedzkich.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com