Kredyt hipoteczny krok po kroku

Należyte przygotowanie do starań o kredyt hipoteczny zwiększa szanse jego uzyskania, a także ułatwia późniejszą spłatę. O czym więc trzeba wiedzieć z wyprzedzeniem? Tłumaczymy to krok po kroku.

Kredyt hipoteczny to znacznie większe i bardziej ryzykowne zobowiązanie niż kredyt gotówkowy czy karta kredytowa. Tego rodzaju produkty konsumpcyjne dostępne są niemalże od ręki, często przy minimum formalności. Uzyskanie kredytu hipotecznego trwa tymczasem co najmniej parę tygodni – może też jednak ciągnąć się nawet miesiącami. Jest to proces skomplikowany, ale nie trzeba się go bać. Odpowiednie zaplanowanie poszczególnych działań pozwoli usprawnić jego przebieg, a także ograniczy związany z nim stres. Na co więc należy się przygotować?

1. Zbadanie zdolności kredytowej

Wiele osób realizację marzeń o własnym mieszkaniu czy domu zaczyna od znalezienia upragnionego obiektu i dopiero wtedy zastanawia się nad tym, jak uzyskać finansowanie na jego zakup. Znacznie lepszą strategią jest jednak wstępne zorientowanie się, na co możemy sobie pozwolić, czyli weryfikacja naszej zdolności kredytowej. Bank, do którego udamy się z wnioskiem o udzielenie kredytu hipotecznego, i tak dokona jej oceny – chce mieć przecież pewność, że uda nam się spłacić zobowiązanie.

Podstawowe czynniki uwzględniane przy szacowaniu zdolności kredytowej to nasze comiesięczne dochody, a z drugiej strony – wydatki. Znaczenie mają też forma zatrudnienia oraz warunki, na jakich jesteśmy gotowi spłacać kredyt (m.in. to, na ile lat go bierzemy, czy dopuszczalna wysokość rat). Tego rodzaju informacje możemy samodzielnie wprowadzić do jednego z internetowych kalkulatorów zdolności kredytowej. Siłą rzeczy jest to narzędzie do pewnego stopnia uproszczone, pozwoli nam jednak się zorientować, w jakim przedziale cenowym znajdują się nieruchomości, które możemy brać pod uwagę.

Pamiętajmy tylko o tym, by nieco obniżyć obliczony wstępnie pułap kwotowy w związku z koniecznością poniesienia wielu dodatkowych opłat, takich jak:

• taksy notarialne,
• opłaty za wpisy do księgi wieczystej lub jej założenie,
• zadatek bądź zaliczka przy umowie przedwstępnej,
• prowizje (dla banku, ale też ewentualnych pośredników),
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC – w przypadku rynku wtórnego).

Musimy ponadto dysponować wkładem własnym, którego wysokość również ma znaczenie dla oceny naszej zdolności kredytowej i tego, na jak korzystnych warunkach bank zgodzi się pożyczyć nam pieniądze. Instytucję tę interesować będą także nasz wiek, stan cywilny lub liczba osób w gospodarstwie domowym oraz to, czy mamy jakieś inne zobowiązania i jak do tej pory radziliśmy sobie ze spłacaniem pożyczek, kart kredytowych itp.

Przeczytaj: Wkład własny do kredytu hipotecznego

2. Wybór konkretnej nieruchomości – i jej „prześwietlenie”

Zanim jednak udamy się do banku, musimy przecież jeszcze wiedzieć, co dokładnie ma on nam pomóc sfinansować. Zakup czy budowę domu? A może nabycie mieszkania? Od dewelopera czy z rynku wtórnego? Czy będziemy potrzebować środków również na wykończenie bądź remont? Istotne są też determinujące koszt inwestycji czynniki, takie jak lokalizacja czy metraż.

Dokonawszy wstępnej oceny zdolności kredytowej, wiemy już, na co mniej więcej możemy sobie pozwolić. Zwykle jest to nie tyle ograniczenie, ile wręcz ułatwienie podjęcia konkretnej decyzji – oszczędza nam zaś niepotrzebnych frustracji związanych np. z koniecznością zrezygnowania z upatrzonego lokum, na które niestety, jak się często okazuje, nas nie stać.

Kiedy już znajdziemy interesującą ofertę w zasięgu naszych możliwości, koniecznie trzeba jej się jeszcze przyjrzeć pod względem formalnym. Chodzi tutaj o takie kwestie jak:

• weryfikacja aktu własności w przypadku nieruchomości z drugiej ręki (dział II KW),
• rodzaj własności (np. lokal własnościowy, spółdzielczo-własnościowy, lokatorski, TBS),
• obciążenie hipoteką lub roszczeniami (dział III i IV KW, akt własności),
• weryfikacja stanu prawnego działki, na której powstaje bądź ma powstać inwestycja (KW, ewidencja gruntów, plan zagospodarowania, pozwolenia na budowę),
• prześwietlenie dewelopera w rejestrze dłużników, informacje o dotychczas zrealizowanych przez niego inwestycjach,
  pozyskanie wzoru umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego dostarczającego konkretne dane na temat nieruchomości.

Dokumenty, na podstawie których dowiemy się, czy nie kupujemy przypadkiem kota w worku, będą też ważne dla banku – nie każda nieruchomość bowiem będzie interesować go jako zabezpieczenie spłaty kredytu. Ich gromadzenie trwa zazwyczaj od paru dni do kilku tygodni (np. w sytuacji, gdy trzeba czekać na wypis z rejestru gruntów). Zależy to w dużej mierze od charakteru interesującej nas nieruchomości.

3. Podpisanie umowy przedwstępnej/deweloperskiej

Kiedy już ją znajdziemy, musimy podpisać umowę przedwstępną, czyli formalnie zobowiązać się do zawarcia w przyszłości (tj. po uzyskaniu kredytu, zakończeniu budowy etc.) ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności do nieruchomości.

Umowę taką można po prostu sporządzić pisemnie, bezpieczniejszym dla obu stron wyjściem jest jednak nadanie jej formy aktu notarialnego. Warto zwrócić tutaj uwagę zwłaszcza na dwie sprawy. Po pierwsze, dobrze jest określić odpowiednio odległy termin zawarcia umowy przyrzeczonej – absolutne minimum to dwa miesiące, znacznie mniej nerwowo jednak będzie przy trzech.

Druga kwestia dotyczy dokonania wpłaty pewnej sumy na poczet zakupu nieruchomości. Jeśli suma ta określona jest jako zaliczka, w razie ewentualnego braku finalizacji transakcji zostanie nam zwrócona. Może też być jednak zadatkiem, który przepadnie, jeśli umowa ostateczna nie zostanie zawarta z przyczyn leżących po naszej stronie (w przypadku gdy to zbywca nie wywiąże się z przyrzeczenia, możemy natomiast domagać się zwrotu 200 proc. zadatku).

4. Wybór ofert kredytu hipotecznego i złożenie wniosków

Liczba mnoga nie została użyta tu przypadkowo. Samo złożenie większej liczby wniosków nic nie kosztuje – a istotnie zwiększa nasze szanse na uzyskanie kredytu, i to na dobrych warunkach. Banki mogą bowiem stosować różne kryteria oceny zdolności kredytowej i nawet jeśli jeden z nich nie udzieli nam pożyczki, to gdzie indziej wciąż może się udać. Jeśli natomiast pomyślną dla nas decyzję wyda więcej niż jedna instytucja, będziemy mogli wybrać najkorzystniejszą z ofert, a nawet wykorzystać to jako kartę przetargową w negocjacjach dotyczących np. obniżenia marży.

Warto jest zrobić rozeznanie w propozycjach kilku lub kilkunastu różnych banków, wykorzystując do tego rozmaite porównywarki kredytów hipotecznych, zestawienia, rankingi czy kalkulatory dostępne online – i wybrać dwie-trzy najbardziej przemawiające do nas oferty. Możemy też zdać się w tej sprawie na doradcę kredytowego, który poza tym pomoże nam np. w dokonaniu wstępnej oceny zdolności kredytowej czy dopełnieniu wszelkich formalności.

Wymogi dotyczące tych ostatnich w każdym banku mogą być nieco inne, np. jeśli chodzi o listę dokumentów, jakie należy dołączyć do wniosku. Da się je podzielić zasadniczo na cztery rodzaje:

• dokumenty osobowe – dowód osobisty, inny dowód tożsamości (np. paszport, prawo jazdy), dokumenty poświadczające rozwód, separację albo rozdzielność majątkową;
• dokumenty dochodowe – zaświadczenia o zarobkach i zatrudnieniu, wyciągi z konta za ostatnie 6 lub 12 miesięcy, czasem też deklaracje PIT, świadectwa pracy, a w przypadku przedsiębiorców także decyzje o nadaniu numerów NIP i REGON, zaświadczenia o wpisie do ewidencji gospodarczej, regularnych wpłatach do ZUS i US czy wydruki z księgi przychodów i rozchodów;
• dokumenty dotyczące innych zobowiązań – np. zaświadczenia o spłacie lub obsłudze kredytu, a w przypadku kredytów konsolidacyjnych umowy kredytowe i aktualne saldo zadłużenia;
• wspomniane dokumenty dotyczące samej nieruchomości – KW, informacje o deweloperze, pozwolenia na budowę etc.

Skorzystaj z: Kalkulator rat kredytu hipotecznego

5. Oczekiwanie na decyzję

Kiedy już złożymy wnioski i wymagane dokumenty, pozostaje nam tylko czekać, aż zostaną one poddane wnikliwej weryfikacji.

Trwa to z reguły około miesiąca, ale w bardziej skomplikowanych przypadkach – i przy bardziej korzystnych ofertach, na które jest więcej chętnych – wszystko może się nieco przeciągnąć, nawet mimo 21 dni określonych w ustawie jako czas, w którym bank powinien wydać decyzję kredytową. Robi to w oparciu m.in. o analizę finansowo-osobistą, scoringową (porównanie naszej wiarygodności z innymi, którzy dostali podobny kredyt) i prawną, a także wycenę nieruchomości, która ma wszak stanowić zabezpieczenie pożyczki.

6. Uzyskanie decyzji i podpisanie umowy kredytowej

Wydana przez bank decyzja może być pozytywna bądź negatywna (i nie musi zostać uzasadniona), najczęściej jednak jest warunkowa. Wyznacza wówczas termin i zakres spełnienia pewnych dodatkowych wymogów, takich jak choćby dostarczenie zaświadczeń potwierdzających spłatę zobowiązań lub innych potrzebnych dokumentów albo dokonanie niezbędnych zmian w księdze wieczystej.

Kiedy bank „nie ma się już do czego przyczepić”, można przystąpić do podpisania umowy kredytowej. Wcześniej warto na spokojnie zapoznać się z jej projektem, który bank ma nam obowiązek na nasze życzenie dostarczyć. Pamiętajmy, że umowa ta dotyczy ogromnego finansowego zobowiązania, które spłacać będziemy przez kilkanaście albo wręcz kilkadziesiąt lat. Musimy mieć zatem pewność, że wszystkie jej postanowienia są dla nas jasne. Przeanalizujmy więc drobiazgowo każdy akapit, a w razie ewentualnych wątpliwości skonsultujmy się z prawnikiem lub doradcą kredytowym tudzież zwróćmy do przedstawiciela banku po niezbędne wyjaśnienia.

Przeczytaj: Umowa kredytu hipotecznego – na co zwracać szczególną uwagę

7. Uruchomienie kredytu

W umowie kredytowej mogą znaleźć się zapisy dotyczące warunków, jakie jeszcze muszą zostać spełnione, zanim dojdzie do uruchomienia kredytu, czyli wypłaty przez bank „obiecanych” w tej umowie pieniędzy. Może chodzić m.in. o:

• potwierdzenie wniesienia wkładu własnego,
• wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki na rzecz banku,
• dopełnienie formalności związanych z ubezpieczeniem lokalu, ubezpieczeniem na życie tudzież ubezpieczeniem pomostowym,
• podpisanie notarialnego aktu przeniesienia prawa własności do nieruchomości (rynek pierwotny, gdy jest ona gotowa do odbioru, bądź wtórny).

Bank wypłaca pieniądze z reguły w ciągu tygodnia od momentu dostarczenia kompletu niezbędnych dokumentów. Może to zrobić jednorazowo przelewem na konto zbywcy, dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej (ewentualnie część przeznaczoną na remont lub wyposażenie mieszkania przelać nam) – albo w transzach w przypadku nieruchomości w budowie. Pomiędzy wypłatą poszczególnych transz wysłany przez bank rzeczoznawca dokonuje inspekcji postępów na kolejnych etapach realizacji inwestycji.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com.