Jak wpisać hipotekę do księgi wieczystej

Wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości jest podstawą udzielenia kredytu hipotecznego. Co jednak trzeba zrobić, aby go uzyskać?

Kredyt hipoteczny to pożyczka na bardzo dużą kwotę. Nic więc dziwnego, że udzielający jej bank chce mieć pewność, iż pieniądze zostaną zwrócone. Taką gwarancję daje tu kupowana za nie nieruchomość. Jeśli kredytobiorca z jakiegoś powodu przestanie spłacać raty, kredytodawca przejmie dom czy mieszkanie, sprzeda je i w ten sposób odzyska należność. Aby mógł jednak to zrobić, w księdze wieczystej nieruchomości musi widnieć zapis hipoteczny na jego rzecz.

Zapis taki daje bankowi pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi nabywcy mieszkania czy domu, a ponadto pozwala żądać tzw. zaspokojenia z nieruchomości nawet wtedy, gdy zmieni ona właściciela. Dzięki tak silnemu zabezpieczeniu możliwe staje się nie tylko samo pożyczenie sporej sumy, ale też ustalenie atrakcyjnych warunków rozłożonej na długi okres spłaty. To dlatego właśnie kredyty hipoteczne należą do najniżej oprocentowanych pożyczek na rynku.

W ich przypadku do czynienia mamy z tzw. hipoteką umowną, a więc taką, na którą właściciel nieruchomości dobrowolnie się zgadza (na mocy umowy). Oprócz tego istnieje jeszcze hipoteka przymusowa, wykorzystywana w postępowaniu egzekucyjnym przeciw osobie, która popadła w długi, a także hipoteka odwrócona, przekazująca bankowi prawo własności do lokalu czy domu po śmierci jego właściciela (w zamian za wypłacane świadczenie). Niezależnie od rodzaju hipotekę – czyli, jak to się fachowo określa, ograniczone prawo rzeczowe związane z nieruchomością – wpisuje się w IV dziale księgi wieczystej.

Kto może złożyć wniosek o wpis hipoteczny

Dokonuje tego sąd rejonowy właściwy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości, na wniosek:

• jej właściciela bądź użytkownika wieczystego,
• jego wierzyciela – jeśli przysługuje mu takiego prawo,
• osoby (fizycznej lub prawnej), na rzecz której ma być ustanowiona hipoteka,
• uprawnionego organu – w sprawach dotyczących obciążeń ustawowych.

Wynika stąd, że załatwieniem formalności może się zająć sam bank udzielający kredytu, i niektóre instytucje finansowe rzeczywiście oferują taką usługę. Zwykle jednak to na kredytobiorcy spoczywa obowiązek dopilnowania, by w księdze wieczystej znalazł się stosowny wpis hipoteczny. Jako nowy właściciel mieszkania czy domu masz tu do wyboru zasadniczo dwie opcje.

Sprawa dla notariusza

Pierwszą z nich jest zlecenie sprawy notariuszowi, który w twoim imieniu nie tylko zgłosi się do sądu, ale też zajmie uiszczeniem wszystkich podatków i opłat. Sam jednak pobierze dość wysoką kwotę, na którą składają się:

• opłata za rozpatrzenie wniosku o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł,
• podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki – 19 zł,
• opłata notarialna za ustanowienie hipoteki – jej wysokość wynosi maksymalnie połowę przewidzianej przez Ministra Sprawiedliwości stawki, która zależy z kolei od wartości samej hipoteki, tak jak to prezentuje poniższa tabela.

*Zwykle znacznie wyższa od wartości kredytu (o połowę, a nieraz i o 100%). Bank w ten sposób dodatkowo zabezpiecza się na okoliczność długotrwałego odzyskiwania należności. Z czasem, gdy kapitał do spłaty znacząco się zmniejszy, kwotę hipoteki umownej w KW można zmienić.
**Podstawa prawna: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dn. 28 czerwca 2004 r.

Cena usługi rzadko kiedy osiąga najwyższy dopuszczalny w przepisach pułap (trzeba za to do niej doliczyć jeszcze 23-procentowy VAT). Ale bo też ustanowienie hipoteki – jak się zaraz przekonasz – nie jest ani skomplikowane, ani szczególnie czasochłonne. Wszystkie niezbędne czynności można de facto przeprowadzić samodzielnie, nie ponosząc kosztów z tytułu honorarium prawnika.

Samodzielne złożenie wniosku hipotecznego – krok po kroku

Forma aktu notarialnego na szczęście nie jest bowiem tu wymagana. Wniosek o wpis ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej składa się na formularzu KW-WPIS, którego wzór znajdziesz online tutaj (a jeśli dana nieruchomość jeszcze takowej księgi nie ma, to o dokonanie wpisu hipotecznego możesz poprosić od razu w ramach wniosku o jej założenie). Wcześniej jednak załatwić należy jeszcze kilka rzeczy. Dla porządku całą procedurę opisaliśmy kolejno etapami.

Krok 1 – skompletuj niezbędne dokumenty

W formularzu trzeba będzie wpisać szczegółowe dane twoje, banku i sądu, jak również te dotyczące samej nieruchomości – dobrze więc zgromadzić zawczasu te informacje w jednym miejscu. Do wniosku dołączyć musisz ponadto następujące dokumenty:

• umowa kredytowa,
• oświadczenie o udzielonym kredycie – otrzymasz je z banku po złożeniu w nim oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na jego rzecz (p. niżej); dokument ten, opatrzony dwoma podpisami pracowników banku i jego pieczęcią, zastępuje akt notarialny, zawiera zaś najważniejsze parametry pożyczki, takie jak jej wartość i data spłaty czy dokładne oznaczenie obciążanej nieruchomości (przed złożeniem wniosku warto go przejrzeć i upewnić się, że nie trzeba nanieść żadnych poprawek),
• rzeczone oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku sporządzone przez ciebie – o ile nie jest ono już częścią umowy kredytowej,
• pełnomocnictwo reprezentantów banku, którzy podpisali oświadczenie – wymagane przez niektóre sądy,
• dowód wniesienia opłaty za rozpatrzenie wniosku – trzeba ją uiścić przed złożeniem aplikacji (p. niżej).

Uwaga: do wniosku należy dołączyć oryginały dokumentów. Na tę okoliczność bank powinien ci wydać ich dodatkowe egzemplarze.

Krok 2 – wypełnij wniosek

W formularz wniosku KW-WPIS możesz zaopatrzyć się w sądzie – albo wypełnić go na komputerze i samodzielnie wydrukować (dwustronnie, w dwóch kopiach). Na pierwszej z czterech stron wniosku należy wpisać dane sądu rejonowego i wskazać wydział ksiąg wieczystych (zazwyczaj jest jeden w jednym sądzie – można to sprawdzić na jego stronie internetowej lub telefonicznie), a także podać numer księgi wieczystej nieruchomości (jeżeli księgi jeszcze nie ma, trzeba wpisać repertorium aktu notarialnego).

Kolejnym interesującym cię polem formularza jest dopiero „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”. Pole to należy zaznaczyć krzyżykiem, a w znajdującej się obok rubryce wpisać treść żądania, która może przedstawiać się np. tak:

Wnioskuję o ustanowienie hipoteki umownej do kwoty […] PLN (słownie: […] złotych […] groszy) na zabezpieczenie wierzytelności banku […] wynikających z kredytu hipotecznego udzielonego na podstawie umowy nr […] z dnia […] r.

Albo tak:

Wnoszę o wpisanie w dziale IV księgi wieczystej o numerze […] hipoteki do kwoty […] PLN, ustanowionej na rzecz banku […].

Nie ma tutaj jednego, narzuconego odgórnie wzoru. Główną treść żądania można uzupełnić o ustalenia z bankiem dotyczące np. marży kredytu czy terminu jego spłaty.

W dalszej części formularza podać należy dane swoje (wnioskodawcy*) i banku (uczestnika postępowania), a także wymienić dołączone do wniosku dokumenty wspomniane wyżej, oznaczając ich nazwy, daty, wystawców i sygnatury. Przykład:

Umowa kredytowa nr 12345/67 zawarta z Bankiem X dnia 20.02.2020 r.

Na koniec jeszcze raz podaj swoje imię i nazwisko, a także bieżącą datę – oraz podpisz się w wyznaczonym miejscu. Pamiętaj o skreśleniu wszystkich pól, które pozostają puste.

*Gdy kredyt zaciągnęło kilka osób, ale tylko jedna z nich widnieje w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości, we wniosku wystarczy uwzględnić tylko tę jedną.

Uwaga: niektóre banki biorą na siebie przygotowanie wniosku KW-WPIS oraz całej potrzebnej dokumentacji, a kredytodawca musi tylko dostarczyć wszystko do sądu i wnieść stosowną opłatę. Cała procedura jest wtedy jeszcze prostsza!

Krok 3 – upewnij się, że nieruchomość formalnie należy do ciebie

Jeśli złożysz wniosek o wpisanie hipoteki, zanim złożony zostanie wniosek o wpisanie ciebie jako właściciela nieruchomości w dziale II KW, sąd może odrzucić twoją aplikację. Notariusz powinien zarejestrować akt przeniesienia własności w dniu podpisania dokumentu, ale na wszelki wypadek warto sprawdzić, czy dopełnił tej formalności (np. przeglądając księgę wieczystą online po wpisaniu jej numeru na stronie https://ekw.ms.gov.pl).

Krok 4 – wnieś opłatę za rozpatrzenie wniosku

Jak już wspomniano, przed złożeniem wniosku trzeba uiścić wynoszącą 200 zł opłatę za jego rozpatrzenie – w przeciwnym razie nie zostanie przyjęty. Należność możesz wnieść przelewem i dołączyć do aplikacji potwierdzenie jego nadania. Możesz też uiścić ją w kasie sądu, dołączając wówczas otrzymane tam pokwitowanie. Stosowane niegdyś znaczki skarbowe, które kupowało się w banku i naklejało na formularzu, od 2017 r. już nie są w obiegu.

Krok 5 – złóż wniosek we właściwym sądzie rejonowym

Wniosek można złożyć osobiście w sądowym biurze podawczym lub nadając dokumenty przesyłką poleconą. Nie zapomnij o zapłaceniu podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3). Gdy wnioskujesz o ustanowienie hipoteki na własną rękę, a nie za pośrednictwem notariusza, to ty musisz złożyć stosowną deklarację w urzędzie skarbowym i uregulować tę należność.

Braki fiskalne i wady formalne

Jeśli składasz wniosek o wpisanie hipoteki osobiście, bez uiszczenia opłaty nie zostanie on po prostu przyjęty. Ale jeśli przesyłasz go pocztą i np. zapomnisz zapłacić albo z jakiejś przyczyny wniesiesz opłatę w zbyt małej wysokości, sąd zwróci aplikację, jako powód wskazując tzw. brak fiskalny – i podając kwotę, którą należy mu przelać. Jeśli zrobisz to w ciągu 7 dni, twój wniosek zostanie rozpatrzony zgodnie z datą wpłynięcia do sądu (a nie zgodnie z datą ostatecznej zapłaty).

Tyle samo czasu masz na usunięcie ewentualnych wad formalnych, do których należą m.in. niepodpisanie formularza czy niewypełnienie obowiązkowych rubryk. Po tygodniu wniosek zostanie zwrócony, podobnie jak opłata (pocztą na wskazany adres albo na rachunek bankowy). Brak wymaganych dokumentów lub ich niewłaściwe wypełnienie (np. przez bank) może natomiast skutkować oddaleniem wniosku i przepadkiem opłaty. Jakiś czas po złożeniu podania warto sprawdzić w sekretariacie wydziału ksiąg wieczystych, czy zawiera ono jakieś błędy – być może będzie je można jeszcze naprawić.

Jak długo czeka się na ustanowienie hipoteki

O wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej sąd powiadamia listownie zarówno wnioskodawcę, jak i innych uczestników postępowania, czyli bank. Niemniej ten ostatni i tak musi zostać poinformowany o wpisie jeszcze przez kredytobiorcę: pocztą tradycyjną, elektroniczną lub telefonicznie, a w niektórych przypadkach za pośrednictwem bankowego serwisu online. Dokładny sposób – i termin, do którego powinno to nastąpić – określony jest w umowie kredytowej.

Czas rozpatrywania wniosków zależy jednak od obłożenia danego sądu rejonowego, co oznacza, że w mniejszej miejscowości ustanowienie hipoteki może zająć zaledwie kilka dni, ale w dużym mieście nawet kilkanaście miesięcy. Jeśli zaś nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej, wszystko się dodatkowo przedłuża… Sekretariat sądu powinien być w stanie oszacować, do kiedy twoja sprawa zostanie przetworzona. Nie masz na to niestety zbyt dużego wpływu.

Regulamin urzędowania sądów powszechnych (a konkretnie jego § 56 ust. 3) dopuszcza co prawda, że:

W szczególnie uzasadnionych przypadkach przewodniczący wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością […]

ale „szczególnie uzasadnione przypadki” to mało precyzyjne pojęcie i wszystko tak naprawdę zależy od uznania rzeczonego przewodniczącego wydziału. Wniosek o podjęcie czynności w trybie przyspieszonym – który można złożyć od razu z formularzem KW-WPIS – musi być więc dobrze umotywowany. „Nie chcę ponosić dodatkowych kosztów oczekiwania trwającego długo nie z mojej winy” prawdopodobnie okaże się argumentem niewystarczającym. Ale już wskazanie konkretnych przyczyn, dla których nie możesz pozwolić sobie na ponoszenie tych kosztów, potrafi zmienić postać rzeczy.

Przeczytaj również: Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej

Ubezpieczenie pomostowe

Owe dodatkowe koszty to przede wszystkim tzw. ubezpieczenie pomostowe. Podstawą wpisania hipoteki do księgi wieczystej jest bowiem istnienie jakiejś wierzytelności. W przypadku kredytu hipotecznego jest nią zaś kwota przelana ci przez bank. Pieniądze są już na twoim koncie, ale wpisu w KW jeszcze nie ma, nieruchomość formalnie nie stanowi więc wspomnianego na wstępie zabezpieczenia pożyczki. Dla kredytodawcy oznacza to zwiększone ryzyko, od którego ubezpiecza się, wykupując odpowiednią polisę. Ale jej koszt przerzucony zostaje na kredytobiorcę.

Z tego tytułu do czasu wpisania hipoteki bank może pobierać dodatkową składkę wyliczoną w oparciu o saldo zadłużenia. Częściej spotykanym rozwiązaniem jest podniesienie marży kredytu, średnio o jeden punkt procentowy. W praktyce miesięczna rata w okresie pomiędzy uruchomieniem kredytu a załatwieniem formalności wieczystoksięgowych może wzrosnąć o kilkanaście złotych, czasem jednak podwyżka potrafi być aż trzycyfrowa. Zależy to od konkretnego banku i ustaleń z nim zawartych w umowie kredytowej. Kilkanaście miesięcy oczekiwania na wpis może w efekcie oznaczać konieczność zapłacenia dodatkowej raty kredytu. Jest to najbardziej bolesne zwłaszcza wtedy, gdy opłatę za ubezpieczenie pomostowe wnieść trzeba z góry – co też czasem się zdarza – bo kwota ta zwykle nie może być skredytowana.

Jeśli więc masz w perspektywie tak duży wydatek, zdecydowanie warto zawnioskować o szybsze rozpatrzenie twojego wniosku. Zwłaszcza że wielu urzędników ma świadomość, iż ponoszenie kosztów tylko dlatego, że mieszka się w takim, a nie innym miejscu, jest w pewien sposób niesprawiedliwe. Niektóre sądy wprowadziły nawet tzw. dyżury hipoteczne, których zadaniem jest popychanie naprzód spraw dotyczących wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pixabay.com, materiały własne