Wygrałem licytację komorniczą, co dalej?
Głosów: 10 (śr. 4.9)

Zaoferowanie najwyższej ceny za nieruchomość i wygranie licytacji komorniczej nie oznacza, że automatycznie stajemy się właścicielem mieszkania.

Zwycięzcą licytacji komorniczej co do zasady zostaje ta osoba, która za nieruchomość zaoferuje najwyższą cenę. Nie oznacza to jednak, że zwycięzca licytacji staje się automatycznie właścicielem licytowanej nieruchomości.

Oferty przetargów i licytacji z całej Polski – przejrzyj aktualne ogłoszenia na sprzedaż mieszkań

Postanowienie o udzieleniu przybicia

Bezpośrednio po zakończeniu licytacji i wyłonieniu jej zwycięzcy, nadzorujący przetarg sędzia wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Postanowienie to nie daje jednak póki co zwycięzcy przetargu żadnych praw – nie może on w szczególności ani wpisać swojego prawa do księgi wieczystej, ani podjąć działań eksmisyjnych w stosunku do zamieszkujących mieszkanie lokatorów.

Co więcej, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, dłużnikowi, którego nieruchomość została zlicytowana, przysługuje zażalenie na postanowienie sędziego. Ma na to siedem dni od ogłoszenia postanowienia lub jego doręczenia.

Jeśli dłużnik w ciągu tygodnia nie złoży zażalenia na postanowienie sędziego, staje się ono prawomocne. Jeśli złoży je w terminie, trzeba czekać na postanowienie sądu drugiej instancji – postanowienie stanie się prawomocne dopiero po orzeczeniu sądu odwoławczego.

Postanowienie o przysądzeniu własności

Po uprawomocnieniu się postanowienia o udzieleniu przybicia sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Warto pamiętać, że wydaje je po spełnieniu przez licytanta wszystkich warunków licytacji, a więc przede wszystkim po wpłaceniu przez niego na rachunek depozytowy sądu całej ceny nabycia nieruchomości.

Jednak na wydane przez sąd postanowienie o przysądzeniu własności dłużnikowi także przysługuje zażalenie. I podobnie jak w przypadku postanowienia o przybiciu ma na to siedem dni od momentu jego doręczenia lub ogłoszenia. Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności daje zwycięzcy licytacji prawo własności i – co za tym idzie – prawo do dysponowania nieruchomością.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest dokumentem potwierdzającym prawo własności (nie potrzebny jest zatem żaden akt notarialny) – mówi o tym wprost artykuł 999 Kodeksu postępowania cywilnego. Mając w ręku takie postanowienie zwycięzca licytacji może zatem przede wszystkim:

  • dokonać wpisu w księdze wieczystej,
  • zażądać od poprzedniego właściciela, aby ten opuścił mieszkanie.

Skutkiem prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności jest też wygaśnięcie wszelkich praw obciążających nieruchomość, w szczególności hipoteki. Dzięki temu zwycięzca przetargu nabywa „czyste” mieszkanie, bez długów i obciążeń.

Należy jednak pamiętać, że nowemu właścicielowi nie przysługuje prawo do dokonania samodzielnej eksmisji poprzedniego właściciela. Postanowienie sądu o przysądzeniu własności jest jedynie tytułem egzekucyjnym, a dokonanie eksmisji jest wyłączną kompetencją komornika.

Licytacja komornicza - Postanowienie o przysądzeniu własnościPrzeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku

Postępowanie eksmisyjne

Jeśli zwycięzca licytacji nabył mieszkanie z lokatorem lub lokatorami, którzy nie chcą się z niego dobrowolnie wyprowadzić, musi przeprowadzić postępowanie eksmisyjne.

Sądem właściwym w sprawie o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania lokatora, który ma zostać eksmitowany. I to do tego sądu należy złożyć powództwo o eksmisję. Sąd – po przeprowadzeniu rozprawy – wydaje wyrok, w którym orzeka opróżnienie lokalu. Orzekając o opróżnieniu lokalu, sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego albo o jego braku (w stosunku do osób, których nakaz dotyczy).

Jeśli sąd orzeknie o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Problem w tym, że mimo iż gminy są zobowiązane do wydzielania ze swoich zasobów lokali socjalnych, praktycznie żadna z nich nie ma ich na tyle dużo, aby na bieżąco realizować wyroki sądu.

Eksmisję lokatora – na podstawie prawomocnego wyroku sądu – przeprowadza komornik. Wzywa on najpierw lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Po upływie tego terminu, jeżeli eksmitowany nadal zajmuje mieszkanie, komornik przystępuje do eksmisji, czyli opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Komornik usuwa eksmitowanego lokatora lub lokatorów do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje im tytuł prawny i w którym mogą oni zamieszkać. Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z dokonaniem eksmisji do czasu, gdy gmina – właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu – na wniosek komornika wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

W ten sposób eksmisja ulega odroczeniu, ale nie dłużej niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usuwa eksmitowanego do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę.

Przeczytaj: Jakie mieszkania trafiają na licytacje komornicze?

Odszkodowanie

Warto pamiętać o tym, że osoby, które zajmują lokal bez tytułu prawnego (czyli najczęściej byli właściciele, którzy mieszkają tam po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności) są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel lokalu mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Jeżeli odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych przez właściciela strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są uprawnione do lokalu socjalnego. Wówczas osoby te – jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im lokalu – opłacają tylko odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby dostać z tytułu czynszu za wynajmowanie lokalu albo innych opłat za używanie lokalu. W takiej sytuacji właścicielowi przysługuje jednak roszczenie odszkodowawcze w stosunku do gminy, która nie dostarcza lokalu socjalnego.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com.

Zostaw komentarz