Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie to jeden z najważniejszych parametrów kredytu. Upewnij się, że wiesz o nim wszystko, co trzeba.

Pojęcie oprocentowania nierozerwalnie wiąże się z każdym kredytem. W przypadku tego hipotecznego, zaciąganego nieraz na kilkadziesiąt lat, potrafi mieć ono jednak szczególne znaczenie. Zanim podpiszemy z bankiem umowę pożyczki, warto więc być świadomym chociażby różnic między oprocentowaniem nominalnym i rzeczywistym, stałym i zmiennym – oraz tego, co ma na nie wpływ, a zatem decyduje również o wysokości spłacanych rat.

Kiedy pożyczamy od kolegi sto złotych, prawdopodobnie będzie się spodziewał, że wkrótce oddamy mu właśnie sto złotych. Kredyt hipoteczny opiewa jednak na istotnie wyższą kwotę, a udzielany jest przez instytucję, która w przeciwieństwie do kolegi nas nie zna. Za świadczenie usługi pożyczki – a także za ponoszone z tego tytułu ryzyko – trzeba więc będzie zapłacić. Ile? W dużej mierze zależy to właśnie od oprocentowania.

Jeśli bank udzieli nam kredytu w kwocie 100 tys. zł, przy oprocentowaniu wynoszącym 4 proc. będziemy musieli mu oddać oprócz tych 100 tys. jeszcze 4 tys. zł odsetek, czyli łącznie 104 tys. zł, przy oprocentowaniu wynoszącym 5 proc. – w sumie o 1000 zł więcej itd. Jest to oczywiście dość mocne uproszczenie na potrzeby klarownego przykładu. Zakłada ono jednorazową spłatę po roku, tymczasem w praktyce rozłożenie na comiesięczne raty spłacane przez wiele lat powoduje, że ostatecznie kwota ta będzie nieco inna (można to wyliczyć, korzystając chociażby z naszego kalkulatora: Kalkulator rat kredytu hipotecznego).

Oprocentowanie rzeczywiste

Do tego dochodzi jeszcze jednorazowa prowizja oraz inne opłaty, które koniecznie należy wziąć pod uwagę, bo nie zawsze niższe oprocentowanie okazuje się najbardziej korzystną opcją. Na tym właśnie polega różnica między oprocentowaniem nominalnym a realnym, czyli inaczej rzeczywistym. W tym drugim uwzględnione zostają m.in.:

• rozmaite promocje (np. wakacje kredytowe);
• ubezpieczenia (pomostowe, niskiego wkładu własnego, na życie, od utraty pracy itp.);
• koszty innych produktów bankowych oferowanych w ramach tzw. cross-sellingu (np. koszt prowadzenia konta);
• opłaty przygotowawcze (np. koszt wynajęcia rzeczoznawcy, który oceni wartość inwestycji);
• prowizje.

Aby dać potencjalnemu kredytobiorcy jakieś wyobrażenie o tym, ile faktycznie wyniesie oprocentowanie, banki przygotowują tzw. przykłady reprezentatywne, na podstawie których wyliczana jest Roczna Rzeczywista Stopa Oprocentowania (RRSO). Kierują się przy tym rozmaitymi kryteriami, często niestety nakreślając nieco zbyt optymistyczny obraz sytuacji. Poszukując najbardziej korzystnej dla nas oferty, warto więc korzystać z usług doradców kredytowych lub porównywarek kredytów hipotecznych i specjalnych kalkulatorów.

Oprocentowanie nominalne

Wymienione wyżej koszty dodatkowe są jednak – no właśnie – pewnym dodatkiem do wspomnianego oprocentowania nominalnego. Na nie zaś składają się zasadniczo dwa czynniki:

stopa procentowa (zwana też bazową bądź referencyjną) i marża banku.

Jeśli stopa procentowa wynosi 1,5 proc., a marża 2,5 proc., to oprocentowanie nominalne równać się będzie 4 proc. Od czego jednak zależy wartość poszczególnych składników tego równania?

Marża

Marża to nic innego jak zysk banku z tytułu udzielenia nam pożyczki. Jest ona w założeniu stała, przed podpisaniem umowy kredytowej możemy jednak negocjować, by była niższa. Wpływ mogą mieć na nią takie czynniki jak:

• kwota wniesionego wkładu własnego;
• kwota prowizji;
• rodzaj nieruchomości i wskaźnik LTV (ang. „Loan to Value”, stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości);
• źródło dochodów kredytobiorcy;
• ocena jego zdolności kredytowej.

Generalnie rzecz biorąc, im niższe ryzyko dla banku (czyli np. większy wkład własny, wyższa wiarygodność, zaciągnięcie kredytu wraz ze współmałżonkiem), tym bardziej będzie skłonny on obniżyć marżę. Może to zrobić także wtedy, gdy zdecydujemy się na inne oferowane przezeń produkty (jak lokata lub karta kredytowa), albo jedynie tymczasowo, chociażby w ramach promocji. Marża może też jednak być nieco wyższa do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Zasadniczo pozostaje natomiast niezmienna przez cały czas spłaty kredytu.

Przeczytaj: Marża kredytu hipotecznego

Stopa procentowa

Inaczej rzecz ma się za to ze stopą procentową. W dużym uproszczeniu jest to koszt, jaki bank ponosi w związku z udzieleniem kredytu, przerzucony na kredytobiorcę. Wartość stóp procentowych ustala Rada Polityki Pieniężnej, uwzględniając obecną sytuację gospodarczą w kraju, w Europie i na świecie. Wzrost stopy procentowej przekłada się na wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego – kiedy jednak następuje obniżka, mniejsze stają się również raty.

Warto to mieć na uwadze, jeśli możemy wybrać, co jaki czas harmonogram spłat będzie aktualizowany w oparciu o tzw. wskaźnik WIBOR (dotyczy on kredytów zaciąganych w złotówkach, dla kredytów w euro byłby to EURIBOR, a dla walut takich jak jen czy dolar – LIBOR). Niektóre banki oferują taką możliwość, inne narzucają częstotliwość miesięczną (WIBOR 1M), kwartalną (WIBOR 3M, bodaj najpopularniejszy wariant), półroczną (WIBOR 6M) lub roczną (WIBOR 12M). W pierwszym przypadku wysokość raty może zmieniać się z miesiąca na miesiąc, w drugim i trzecim pozostanie stała co najmniej przez odpowiednio trzy i sześć kolejnych miesięcy, w ostatnim natomiast będzie wynosić tyle samo przez cały rok.

Wpływ wysokości oprocentowania na sumę spłaconych odsetek

Wysokość oprocentowania ma znaczący wpływa na sumę spłaconych odsetek kredytu hipotecznego – zwłaszcza w dłuższym okresie. Przedstawione poniżej przykłady dotyczą kredytu hipotecznego na 300 000 zł zaciągniętego na okres 30 lat dla oprocentowania – kolejno dla 3%, 4% oraz 5%:

Użyj kalkulatora rat kredytu hipotecznego, aby sprawdzić, jak wysokość oprocentowania wpływa na kwotę odsetek.

Oprocentowanie stałe a oprocentowanie zmienne

Ogromna większość kredytów hipotecznych udzielanych w Polsce uwzględnia zmieniające się stopy procentowe, teoretycznie jednak istnieje też coś takiego jak oprocentowanie stałe. Trzeba natomiast zaznaczyć, że i tak obowiązuje ono tylko przez pewien czas (z reguły pięć, rzadziej dziesięć pierwszych lat spłaty), a w związku z tym, że bank bierze na siebie ryzyko znacznej podwyżki stóp procentowych, odbija to sobie najczęściej na znacznie wyższej marży.

Najwięcej sensu takie rozwiązanie ma z punktu widzenia osób, które nie lubią niespodzianek… o ile zdążą spłacić kredyt w tym określonym czasie, bo nagły wzrost raty po dziesięciu latach, jeśli stopy procentowe poszybowały w górę, może okazać się niespodzianką nie tylko niemiłą, ale nawet bolesną. Nie jest też zbyt przyjemne, gdy stopa referencyjna spada na łeb, na szyję, a oprocentowanie naszego kredytu ani drgnie.

Zwolennicy kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem (a na zachodzie Europy i w USA, co ciekawe, udziela się ich znacząco częściej) przytaczają niekiedy przykład polisy ubezpieczeniowej. Jeśli ubezpieczamy np. dom od pożaru, ale dom ten akurat nie spłonie, to składki można by uznać za wyrzucenie pieniędzy w błoto. Chodzi więc nie tyle o wynik finansowy, ile o poczucie bezpieczeństwa i spokój. Przynajmniej w teorii, bo w praktyce stałe oprocentowanie i tak dotyczy mniej niż 1 proc. wszystkich udzielanych w naszym kraju kredytów hipotecznych.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com.