Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość

Kredyt hipoteczny jest ściśle powiązany z konkretną nieruchomością, poprzez wpis zobowiązania w księdze wieczystej tej nieruchomości. Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy chcemy zwolnić nieruchomość od obciążeń. Jest to oczywiście możliwe, chociaż wymaga spełnienia szeregu warunków.

W jakich sytuacjach przeniesienie hipoteki może być potrzebne?

Przede wszystkim kredyt hipoteczny nie może być zabezpieczony inaczej, niż poprzez obciążenie nieruchomości. Zatem jeśli nie dysponujemy inną nieruchomością, która mogłaby przejąć zobowiązanie, mamy zamkniętą drogę. Kredyt trzeba będzie spłacić, aby wykreślić wpis hipoteki z księgi wieczystej. Jeśli jednak jesteśmy posiadaczami innej nieruchomości, o porównywalnej wartości, pojawia się szansa.

Ze specyficzną sytuacją mamy do czynienia, gdy chcemy zmienić mieszkanie. Jeszcze jesteśmy właścicielami pierwszego, tego obciążonego hipoteką, ale już mamy upatrzone nowe lokum, które zamierzamy kupić. W tym momencie nie jesteśmy oczywiście właścicielami obydwu nieruchomości, ale po sporządzeniu umowy przedwstępnej z właścicielami nowego mieszkania, możemy przystąpić do załatwiania formalności w banku. Oczywiście stare mieszkanie możemy sprzedać dopiero po przeniesieniu kredytu. W praktyce wymaga to świetnej koordynacji pomiędzy trzema stronami transakcji i bankiem, więc jest to raczej sytuacja hipotetyczna. Częściej spotykamy się ze sprzedażą obciążonego mieszkania, co oznacza spłatę istniejącego kredytu, a potem zaciągnięciem kolejnej pożyczki na nowy lokal.

Możemy też być zainteresowani przeniesieniem kredytu wtedy, gdy mamy więcej nieruchomości a jedną z nich chcemy na przykład przekazać dziecku – ale najpierw zależy nam by pozbyć się jej obciążeń. Albo w przypadku rozwodu, gdy jeden z małżonków zobowiązuje się kupić nowe mieszkanie i przenieść na nie hipotekę lub jej połowę. Przyczyna jest zresztą nieistotna, bo bank nie żąda wyjaśnień. Konieczne jest natomiast spełnienie warunków finansowych, które zapewnią bank, że otrzyma on zwrot należnych zobowiązań.

Jak wygląda procedura przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość?

Od czego zacząć?

Pierwszym krokiem, by zrealizować zamiar przeniesienia kredytu, jest złożenie do banku odpowiedniego wniosku. Większość banków przewiduje taką możliwość i posiada odpowiednie procedury, umożliwiające jej realizację po spełnieniu konkretnych warunków. Przede wszystkim bank musi ocenić wartość nieruchomości, na którą chcemy przenieść hipotekę. W tym celu wymaga dostarczenia jej dokumentów, w tym numeru księgi wieczystej – chodzi tutaj o sprawdzenie, czy na tej nieruchomości nie ciążą już inne zobowiązania. Jeśli dział III księgi jest wolny od wpisów, bank wymaga sporządzenia operatu szacunkowego, aby porównać wartość tej nieruchomości z wartością nieruchomości dotychczas obciążonej, a jeśli kredyt jest już w dużej części spłacony – z aktualną wartością zobowiązania.

Oprócz zabezpieczenia hipotecznego, identycznie jak w przypadku gdy składamy po prostu wniosek o kredyt, tak i tutaj bank bada naszą zdolność kredytową. Nie ważne, czy ostatnio nasza zdolność kredytowa była sprawdzana miesiąc temu, czy piętnaście lat temu – bank musi znać naszą aktualną sytuację finansową, aby mieć pewność regularnych spłat rat kredytowych. O tym, jak przebiega ten proces pisaliśmy w naszym artykule zatytułowanym „Kredyt hipoteczny krok po kroku”. W skrócie – konieczne będzie dostarczenie dokumentu tożsamości, zaświadczenia o zatrudnieniu i dochodach, oświadczenia o sytuacji osobistej, w tym małżeńskiej, oraz ilości osób pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy, a także wyciągów z rachunków, zaświadczeń z ZUS i US (lub kopii deklaracji podatkowej). Oprócz tego bank sprawdza całą naszą historię kredytową i informacje na nasz temat zawarte w raportach BIK.

I co dalej?

Jeśli bank wyrazi zgodę na przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość, pozostają formalności w sądzie. Są to: złożenie wniosku do wydziału ksiąg wieczystych właściwego dla pierwszej nieruchomości – o wykreślenie wpisu – oraz do wydziału właściwego dla nieruchomości, która ma zostać obciążona – o ustanowienie hipoteki. Ponieważ sądy często są zawalone wnioskami, oczekiwanie na te zmiany może potrwać nawet kilka miesięcy.

Przeczytaj: Zdolność kredytowa – czym jest i jak ją sprawdzić?

Czy bank może nie wyrazić zgody na przeniesienie kredytu?

Niestety, może nas spotkać odmowa ze strony banku. Przecież specjaliści sprawdzają wszystkie dostarczone przez nas dokumenty w jakimś celu. Jeśli wartość nieruchomości, na którą chcemy przenieść obciążenie, okaże się za niska, bank nie przyjmie jej jako zabezpieczenia kredytu. Jeśli w księdze wieczystej tej nieruchomości wpisane są jakieś obciążenia, eliminuje to ją całkowicie. Podobnie, jeśli nasza sytuacja materialna nie spełnia oczekiwań banku, może on nam odmówić zgody na przeniesienie kredytu. Tutaj warto wiedzieć, że wymagania banków zmieniają się z czasem i to, co kiedyś stanowiło podstawę przyznania kredytu, dziś może nie obowiązywać. Dla przykładu, najpierw dochody z działalności gospodarczej były brane pod uwagę przy sprawdzaniu zdolności kredytowej, później przez pewien czas istniał warunek, że działalność musiała być prowadzona przez minimum dwa lata przed złożeniem wniosku, a następnie ten warunek ponownie złagodzono. Dobrze zatem znać aktualne wymagania, aby uniknąć przykrej niespodzianki.

Czy można przenosić kredyty uzyskane w ramach programów pomocowych?

Jeśli mieszkanie zostało kupione w ramach któregoś z rządowych programów wsparcia, takiego jak „Rodzina na swoim”, czy „Mieszkanie dla Młodych” trzeba dokładnie wczytać się w zapisy umowy. W tym pierwszym programie preferencyjne warunki przyznawane są zwykle na zakup konkretnej nieruchomości, zatem jej zmiana powoduje zmianę zapisów samej umowy. Uniemożliwia to przeniesienie kredytu. Jeśli chodzi o program „MdM” kredytobiorca zobligowany jest do niesprzedawania nieruchomości przez 5 lat, pod rygorem konieczności zwrotu dotacji. Po pięciu latach zatem możliwość przeniesienia kredytu może się pojawić.

Czy warto przenosić kredyt? Ile to kosztuje?

Procedura przeniesienia hipoteki wiąże się niestety z zauważalnymi kosztami. Są one związane z czynnościami podejmowanymi przez bank, sąd, oraz zewnętrzne instytucje biorące udział w całej procedurze, jak chociażby rzeczoznawca nieruchomości. Pierwszym kosztem jest opłata za aneks do umowy kredytowej z bankiem, która różni się w zależności od cennika banku, ale zwykle wynosi kilkaset złotych. Operat szacunkowy to kolejne kilkaset, do tysiąca złotych. Sama procedura zmiany zabezpieczenia w banku również może kosztować nawet do tysiąca złotych, a opłaty sądowe za wykreślenie hipoteki i za jej ustanowienie na innej nieruchomości to kolejne sto lub dwieście złotych.

W sumie możemy mieć do czynienia z sumą kilku tysięcy złotych. Pojawia się zatem pytanie czy to się w ogóle opłaca? Na nie musisz już odpowiedzieć sam. Zależy to przede wszystkim od tego, dlaczego w ogóle wziąłeś pod uwagę taką możliwość. Być może chcesz nieruchomość, która jest w tej chwili obciążona kredytem, po prostu sprzedać (zob. „Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?„). Wiadomo, że sprzedaż mieszkania bez kredytu jest łatwiejsza i może dojść do niej szybciej, niż w przypadku mieszkania z kredytem, zatem tu korzyść staje się oczywista. Nie ma niestety jednoznaczniej odpowiedzi; jest ona uzależniona od indywidualnej sytuacji.

Dobrze uświadomić sobie, że przeniesienie kredytu to w praktyce zamknięcie jednego kredytu i zaciągnięcie nowego. Może być też postrzegane jako konsolidacja, bądź restrukturyzacja zadłużenia, choć nie jest to dokładnie to samo. Jeśli w wyniku przeprowadzenia tej procedury otrzymamy kredyt o bardziej korzystnych dla nas warunkach – na przykład krótszym okresie kredytowania, albo dłuższym, ale przy obniżonej racie – już samo to może oznaczać, że przeniesienie kredytu będzie opłacalne.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com