Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega i jak to zrobić

W Polsce wciąż jeszcze stosunkowo mało osób wie, że kredyt hipoteczny można „przenieść” do innego banku, oferującego lepsze warunki spłaty. Jak to zrobić?

Mówi się czasem, że kredyt hipoteczny łączy człowieka z bankiem na pół życia. Ale to tylko częściowo prawda. O ile bowiem trzeba oczywiście oddać pożyczkę, o tyle bank, któremu co miesiąc przelewa się jej raty, można zmienić na inny – zaciągając w nim tzw. kredyt refinansowy. W Polsce nie jest to jeszcze bardzo popularne rozwiązanie, zdecydowanie warto jednak dowiedzieć się o nim więcej.

Brak zainteresowania Polaków kredytami refinansowymi wynika z kilku wzajemnie powiązanych czynników, takich jak niezbyt szeroka oferta bankowych produktów tego typu, społeczna niewiedza na ich temat, bardzo niskie stopy procentowe i historia naszego kraju. Kredyty hipoteczne zaczęły być w nim dostępne znacznie później niż choćby w państwach tzw. starej Unii Europejskiej, które nie doświadczyły ustroju komunistycznego. Tam już od dawna wiadomo, że na przestrzeni kilkudziesięciu lat – a na tyle właśnie zaciąga się zwykle pożyczkę hipoteczną – warunki udzielania kredytów mogą mocno się zmienić, również na lepsze. W efekcie na Zachodzie blisko połowa wszystkich umów kredytowych dotyczy właśnie kredytu refinansowego. U nas to obecnie zaledwie 5%, choć sytuacja sytuacja powoli się zmienia. Ale po kolei.

Co to jest kredyt refinansowy

Najprościej rzecz ujmując, refinansowanie kredytu hipotecznego polega na jego przedwczesnej spłacie przy użyciu środków uzyskanych w innym banku. Pożyczka udzielona przez ów bank to właśnie kredyt refinansowy. Jego zabezpieczenie stanowi ta sama nieruchomość – w księdze wieczystej następuje po prostu zmiana wierzyciela hipotecznego.

Kiedy warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego

Cała operacja wiąże się oczywiście z wieloma formalnościami. Dlaczego więc ktoś miałby się na nią decydować? Ano dlatego, że bank udzielający kredytu refinansowego może nam zaoferować znacznie lepsze warunki niż bank „pierwotny”, i to na różnych polach. Konkretnych przyczyn, dla których warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego, istnieje co najmniej kilka:

• obniżenie miesięcznej raty i łącznych kosztów pożyczki – jeśli zaciągnięto ją np. w latach 2009-2010, gdy marże sięgały 2,5-3%, to teraz, kiedy ich wartość plasuje się na poziomie 1,5-2%, rata może się zmniejszyć o kilkadziesiąt czy kilkaset złotych, co w zależności od skali kredytu daje w sumie od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych oszczędności na odsetkach. To najczęstszy powód ubiegania się o kredyt refinansowy, popularny m.in. wśród osób, które mocno odczuły chociażby koniec okresu dopłat z rządowego programu;
• skrócenie okresu spłaty – wysokość rat pozostaje ta sama (albo jest nawet wyższa, bo np. teraz zarabiamy więcej i możemy sobie na to pozwolić), ale w związku z tym jest ich mniej, bo spłata całości pożyczki następuje wcześniej. To zaś oznacza, że w kieszeni zostanie nam jeszcze więcej pieniędzy, które w formie odsetek miałby otrzymać bank udzielający „pierwotnego” kredytu. Dla wielu osób istotne jest w tej sytuacji także szybsze pozbycie się psychicznego obciążenia długiem;
• wydłużenie okresu spłaty – dzięki niemu możliwe jest dodatkowe obniżenie wartości rat miesięcznych, co też bywa powodem ulgi, zwłaszcza jeśli od chwili zaciągnięcia kredytu hipotecznego nasze zarobki spadły;
• zmiana waluty kredytu – należy tylko pamiętać, że zgodnie z polskim prawem, aby uzyskać pożyczkę w danej walucie, musimy uzyskiwać w niej przychód;
• zmiana rat z równych na malejące – bądź odwrotnie;
• połączenie kilku kredytów zabezpieczonych hipoteką – dzięki temu co miesiąc odprowadzamy mniej rat; jest to nie tylko wygodniejsze, ale też pozwala oszczędzić na odsetkach;
• zmiana dnia regulowania rat – np. jeśli po zmianie pracy wynagrodzenie spływa na nasze konto innego dnia miesiąca niż wtedy, gdy zaciągaliśmy kredyt hipoteczny;
• uzyskanie dodatkowych środków finansowych – na dowolny cel. Taką możliwość oferują tylko niektóre banki, udzielają jednak wówczas pożyczki nawet o 20-30% wyższej niż pozostała do spłaty kwota „pierwotnego” kredytu. Jest ona oprocentowana jak kredyt hipoteczny, a więc znacznie korzystniej, niż gdyby miała zostać zaciągnięta oddzielnie. Co więcej, bank nie pyta, co chcemy zrobić z tymi pieniędzmi, ani nie wymaga późniejszego ich rozliczenia, można nimi zatem swobodnie dysponować;
• rezygnacja z dodatkowych produktów bankowych – takich jak lokaty czy karty kredytowe, na które zgodziliśmy się „w pakiecie” z kredytem hipotecznym;
• chęć zmiany samego banku – bo np. nie jesteśmy zadowoleni z poziomu jakości obsługi albo dlatego że nasz kredytodawca nie ma oddziału w dogodnej dla nas lokalizacji.

Niektóre z powyższych celów można osiągnąć także w drodze renegocjacji istniejącej już umowy kredytowej, składając w „naszym” banku stosowny wniosek o zmianę jej warunków. Czasem kredytodawca zgadza się na to, o ile skorzystamy z oferowanych przezeń produktów dodatkowych. Często też jednak wniosek taki zostaje po prostu odrzucony. Warto natomiast rozważyć jego przygotowanie, bo zaciągnięcie kredytu refinansowego nie zawsze okazuje się opłacalne – i to nawet jeśli jest on oprocentowany znacznie korzystniej niż „pierwotna” pożyczka!

Refinansowanie kredytu hipotecznego – na co trzeba uważać

Refinansowanie kredytu hipotecznego wiąże się bowiem z koniecznością poniesienia pewnych kosztów, które w ogólnym rozrachunku potrafią sprawić, że cała operacja nie jest warta zachodu. Analizując opłacalność takiego rozwiązania, należy wziąć pod uwagę nie tylko różnicę pomiędzy wysokością rat spłacanych obecnie i tych, które możemy spłacać w innym banku, ale też czynniki takie jak:

• prowizja za udzielenie kredytu refinansowego – jest ona pobierana stosunkowo rzadko (i zwykle zostaje wtedy zrównoważona naprawdę niską marżą), ale nie można jej wykluczyć;
• prowizja za przedwczesną spłatę „pierwotnego” kredytu – teoretycznie można go refinansować choćby miesiąc po zaciągnięciu, ale często uregulowanie całości zobowiązania w ciągu pierwszych 3 lat wiąże się z koniecznością zapłacenia swoistego odszkodowania za odsetki, których bank nie dostanie, czyli właśnie prowizji w wysokości 1-3% pozostałego salda pożyczki;
• koszt wydania zaświadczenia o kredycie – należy je uzyskać w banku, który udzielił „pierwotnego” kredytu, aby „nowy” bank mógł go spłacić (p. niżej). Opłata za sporządzenie takiego dokumentu jest różna w różnych instytucjach i potrafi wynieść nawet do 300 zł;
• koszt wyceny nieruchomości – ma ona być wszak zabezpieczeniem kredytu refinansowego, bank musi więc znać jej wartość i stan techniczny (sporządzony przed udzieleniem „pierwotnej” pożyczki hipotecznej operat szacunkowy pozostaje ważny tylko przez pół roku). Za wycenę mieszkania lub działki zapłacić trzeba zwykle ok. 500 zł, a za wycenę domu – niemal dwa razy tyle;
• koszty przewalutowania kredytu – związane ze spreadem i ewentualnie niekorzystnym kursem wymiany;
• konieczność skorzystania z produktów dodatkowych oferowanych przez „nowy” bank – kolejne ubezpieczenie czy karta kredytowa mogą być nam nie tylko do niczego niepotrzebne, ale też generować koszty przewyższające oszczędności wynikłe z refinansowania kredytu;
• opłaty sądowe związane ze zmianą wierzyciela hipotecznego w księdze wieczystej – 100 zł za wykreślenie starej hipoteki, 200 zł za wpisanie nowej, a do tego 19 zł podatku od czynności cywilnoprawnych;
• ubezpieczenie pomostowe – za okres między uruchomieniem kredytu refinansowego a momentem wpisania nowej hipoteki. W zależności od tego, jak sprawnie działa lokalny wydział wieczystoksięgowy, czas ten może wynieść od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy. Koszt ubezpieczenia pomostowego oznacza zaś podwyżkę raty średnio o 1 punkt procentowy (przykładowo dla kredytu na kwotę 300 tys. zł będzie to ok. 170 zł miesięcznie).

Tak naprawdę dopiero po uwzględnieniu wszystkich powyższych punktów można stwierdzić, czy kredyt refinansowy, choć teoretycznie lepiej dopasowany do naszych potrzeb i możliwości, rzeczywiście jest dla nas atrakcyjną opcją. Przy czym nawet jeśli chwilowo akurat nie jest – po pewnym czasie powinno się to zmienić, warto więc trzymać rękę na pulsie i obserwować oferty banków.

Banki frontem do klienta

Zwłaszcza że te ostatnie często organizują promocje nastawione właśnie na osoby zainteresowane refinansowaniem kredytu hipotecznego, proponując ze swojej strony m.in. brak prowizji, pokrycie kosztów wyceny nieruchomości czy opłat za zmianę hipoteki. I to wszystko przy wciąż dosyć niskiej marży! Jak to możliwe? Bank zarabia przede wszystkim na odsetkach, zależy mu więc na tym, abyśmy płacili te odsetki jemu, a nie konkurencji, nawet jeżeli będą nieco niższe.

Co więcej, kredytobiorca „sprawdzony w boju”, czyli taki, o którym wiadomo, iż regularnie spłacał już zobowiązanie hipoteczne, to bardzo pożądany klient. Zwłaszcza że wskutek spłaty części dotychczasowego zobowiązania i wzrostu wartości nieruchomości w czasie współczynnik LTV (ang. „Loan To Value”, stosunek pożyczki do jej zabezpieczenia) jest niższy, niż gdybyśmy zaciągali kredyt hipoteczny „od zera”. Niższe jest więc też ryzyko dla banku, który może w związku z tym zaoferować nam korzystniejsze warunki spłaty, nie oczekując przy tym nawet wniesienia wkładu własnego. No i przy okazji jest szansa, że skusimy się na produkty dodatkowe…

A co z bankiem, który udzielił „pierwotnego” kredytu? Cóż, jeśli zależy mu na utrzymaniu klienta, być może zgodzi się na wspomnianą wyżej renegocjację warunków umowy kredytowej. W przeciwnym razie nie ma jednak prawa zabronić nam „przeniesienia” pożyczki do innej instytucji. O ile oczywiście wszelkim niezbędnym formalnościom stanie się zadość.

Refinansowanie kredytu hipotecznego krok po kroku

Cała procedura przypomina zasadniczo ubieganie się o kredyt hipoteczny, oczywiście z kilkoma różnicami. Przebiega zwykle zaś następująco.

Krok 1. Przeglądamy dostępne na rynku oferty i sprawdzamy, które z nich nam odpowiadają. Można w tym celu skorzystać z dostępnych online kalkulatorów refinansowania kredytu hipotecznego lub z usług profesjonalnego doradcy. Dobrym pomysłem jest też skontaktowanie się z przedstawicielem konkretnego banku, aby zapoznać go z warunkami dotychczasowej spłaty zobowiązania i poprosić o wyliczenie opłacalności zmiany kredytodawcy (np. na podstawie symulacji nowego harmonogramu spłat).

Krok 2. W banku „pierwotnym” składamy wniosek o wydanie zaświadczenia o udzielonym kredycie. W zaświadczeniu powinny się znaleźć następujące informacje:

• nasze dane osobowe,
• numer i data umowy kredytowej,
• wysokość udzielonego kredytu i jego waluta,
• wartość pozostałego do spłaty kapitału,
• odsetki naliczone od chwili wniesienia ostatniej raty do dnia wystawienia zaświadczenia,
• wysokość ewentualnej prowizji za przedwczesną spłatę kredytu,
• numer rachunku technicznego, na który ma zostać przelana kwota owej spłaty,
• deklaracja zezwolenia na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu należności (tzw. promesa).

Na wydanie takiego zaświadczenia trzeba poczekać zwykle 2-3 tygodnie. Jego dokładny koszt znajdziemy w bankowej tabeli prowizji i opłat.

Krok 3. W wybranym banku składamy wniosek o kredyt refinansowy. Oprócz standardowych dokumentów wymaganych do wniosku o kredyt hipoteczny należy doń dołączyć opisane wyżej zaświadczenie oraz aktualną umowę kredytową.

Krok 4. Czekamy, aż na podstawie dostarczonej dokumentacji bank oceni naszą zdolność kredytową (prawo wymaga tego każdorazowo przy udzielaniu kredytu zabezpieczonego hipotecznie) oraz wartość nieruchomości i wyda decyzję o przyznaniu pożyczki.

Krok 5. Podpisujemy umowę kredytową.

Krok 6. W sądzie wieczystoksięgowym składamy wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz „nowego” banku. Obok ubezpieczenia nieruchomości i wydania dyspozycji całkowitej spłaty dotychczasowego kredytu jest to kluczowy warunek uruchomienia kredytu refinansowego.

Krok 7. Po uregulowaniu naszego zobowiązania „pierwotny” bank wystawia zaświadczenie o spłacie i udziela pisemnej zgody na wykreślenie hipoteki. Z tymi dokumentami udajemy się ponownie do sądu, tym razem w celu złożenia wniosku o usunięcie tego banku jako wierzyciela z księgi wieczystej. Gdy się już ono dokona, koniecznie należy poinformować o tym nowego kredytodawcę, by zlikwidować ubezpieczenie pomostowe.

Jak więc widać, refinansowanie kredytu hipotecznego wymaga nie tylko poniesienia pewnych kosztów, ale też poświęcenia sporych ilości czasu. Wciąż jednak może okazać się dla nas bardziej niż opłacalne, dlatego warto na spokojnie wszystko policzyć oraz rozważyć wszelkie „za” i „przeciw”, tak aby rzeczywiście osiągnąć korzyści, jakie może zaoferować to właśnie rozwiązanie.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com, Pixabay.com