7 najczęściej popełnianych błędów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z ogromną odpowiedzialnością. Dlatego nawet pozornie niewielki błąd wiązać się tu może ze sporymi, ciągnącymi się przez lata konsekwencjami.

Przygotowaliśmy więc listę pułapek, w które najczęściej zdarza się wpadać kredytobiorcom. Zapoznanie się z nią pozwoli zachować większą czujność i tym samym zmniejszyć ryzyko przykrych niespodzianek, a jednocześnie zwiększyć szanse na uzyskanie od banku korzystniejszej oferty.

1. Nierozważne zawarcie przedwstępnej umowy kupna nieruchomości

Kwestia ta nie dotyczy bezpośrednio zaciągania kredytu, jednak może rzutować na późniejszy proces starania się o pożyczkę. Np. wówczas, gdy na finalizację transakcji zostawiliśmy sobie w umowie przedwstępnej zbyt mało czasu. Na wydanie decyzji kredytowej bank ma teoretycznie 21 dni, potrafi jednak po drodze choćby wymagać dostarczenia dodatkowych dokumentów, tak więc w praktyce cała procedura trwa zwykle znacznie dłużej. Bezpiecznym marginesem będzie danie sobie co najmniej 8 tygodni na uzyskanie finansowania.

W przeciwnym razie może się okazać, że wybór oferty i podpisanie umowy kredytowej przebiegną w pośpiechu, który będzie nas wymiernie kosztować. Podobnie jak sporządzenie notarialnego aneksu przedłużającego umowę przedwstępną czy przepadek wpłaconego na rzecz zbywcy nieruchomości zadatku w przypadku niedotrzymania jej postanowień na czas. A pamiętajmy, że zadatek wynosi często więcej niż 10 proc. całej wymaganej kwoty, jest więc to niebagatelna suma.

W tym miejscu warto podkreślić różnicę między zadatkiem a zaliczką, które to pojęcia są często mylone. Otóż gdyby z jakiegoś powodu transakcja kupna-sprzedaży nie doszła do skutku w wyznaczonym terminie, wpłacona na jej poczet zaliczka zostaje w pełni zwrócona. Zadatek natomiast ma tę właściwość, że przepada, jeśli transakcji nie udało się zawrzeć z winy kupującego. Gdy „winnym” jest sprzedający, wówczas musi on oddać dwu-, trzy-, a nawet czterokrotność wpłaconego zadatku, zależnie od zapisów umowy. W sytuacji, w której bank nie udzieli nam pożyczki na zakup nieruchomości, odpowiedzialność spoczywa niestety na nas. Brak rozróżnienia między zaliczką i zadatkiem to więc kolejny błąd popełniany na etapie zawierania umowy przedwstępnej.

Innym jest zgoda na znajdujący się w niej zapis, że zobowiązujemy się do zaciągnięcia kredytu w banku lub bankach wskazanych przez dewelopera. Oczywiście jeśli jest to warunek niezbędny do zakupu danej nieruchomości i nie interesuje nas żadna inna, po prostu nie mamy wyboru. Trzeba mieć tylko świadomość, że przedstawiona nam oferta kredytowa może okazać się umiarkowanie korzystna. A bank, wiedząc, że nie walczy o klienta z konkurencją, nie będzie zbyt skłonny do ustępstw w drodze ewentualnych negocjacji.

2. Składanie wniosku o kredyt w zbyt małej bądź zbyt dużej liczbie banków

Co innego w momencie, w którym możemy przedstawić propozycję z innej instytucji i zapytać, czy możemy liczyć na lepszą. W ten sposób da się zaoszczędzić często od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Nie tylko z tego powodu jednak powinniśmy wnioskować o kredyt hipoteczny w większej liczbie banków. Warto to też zrobić choćby dlatego, że każdy kredytodawca przy decyzji o udzieleniu pożyczki kieruje się nieco innymi kryteriami. W jednym miejscu możemy uzyskać przykładowo nawet 500 tys. zł, podczas gdy w innym nie będziemy mogli liczyć na więcej niż 300 tys. zł.

Poza tym pod uwagę wziąć należy różny czas rozpatrywania wniosków w poszczególnych instytucjach, jak również to, że w tym czasie warunki udzielania przez owe instytucje kredytów mogą niekorzystnie się zmienić. No i pamiętajmy, że dopóki nie podpiszemy umowy kredytowej, tak naprawdę nie mamy pewności, czy pieniądze w ogóle uda się zdobyć. I wcale nie musi to wynikać z kiepskiej zdolności kredytowej (o której jeszcze za chwilę). Inne możliwe przyczyny odrzucenia naszego wniosku to chociażby:

• obowiązujące w danym banku (a w innym nie) założenie, że np. poniżej pewnego progu dochodów lub przy zatrudnieniu na podstawie umowy cywilnoprawnej kredyty nie są udzielane i tyle;
• niedopatrzenia natury formalnej – np. taki „drobiazg” jak zapomnienie, że upływa ważność dokumentu potwierdzającego naszą tożsamość;
• błąd pracownika banku – np. podczas kalkulowania naszej zdolności kredytowej;
• brak chęci udzielania w danym momencie kredytów w ogóle – o czym wcale nie musimy zostać oficjalnie poinformowani.

Nawet profesjonalny doradca kredytowy, wnioskując „prywatnie” o kredyt dla siebie, nie ma pewności, że go uzyska. Na szczęście większość formalności w każdym banku wygląda podobnie, co istotnie ułatwia jednoczesne złożenie wniosku o przyznanie pożyczki na zakup nieruchomości w więcej niż jednej instytucji.

Ale uwaga. Nie możemy też z kolei przesadzić w drugą stronę. Bank, badając zdolność kredytową, wysyła stosowne zapytanie do Biura Informacji Kredytowej (BIK), które zostaje tam od razu odnotowane. Widząc, że staramy się o pożyczkę w 6-7 miejscach, przedstawiciel banku może podejrzewać, że robimy to „na wszelki wypadek”, bo pewnie spodziewamy się problemów z uzyskaniem kredytu. Innymi słowy, nasza wiarygodność maleje. Najlepiej więc złożyć wniosek u 3-4 kredytodawców.

3. Ślepa wiara we własny bank, promocje, rankingi i rady znajomych

Wybór kilku najlepszych ofert spośród wielu bankowych propozycji jednak sam w sobie potrafi być polem minowym, jeśli chodzi o możliwe do popełnienia błędy przy zaciąganiu kredytu. I tak dobrze, jeśli w ogóle rozglądamy się za korzystniejszymi opcjami, nie ograniczając się tylko do banku, w którym mamy konto. Fakt, że od lat jesteśmy z nim związani, wcale nie zwiększa naszych szans na uzyskanie preferencyjnych warunków ani nawet na uzyskanie kredytu w ogóle! Co więcej, polskie banki są nastawione raczej na pozyskiwanie nowych klientów niż utrzymywanie dotychczasowych, dlatego osoby „z zewnątrz” często mogą liczyć na ciekawsze oferty.

Oczywiście może się zdarzyć, że w naszym własnym banku obowiązywać będzie akurat atrakcyjna promocja. Zawsze warto ją jednak porównać z tym, co do powiedzenia ma konkurencja. I to niekoniecznie przy użyciu internetowych rankingów, które – podobnie jak reklamy i czasowe promocje – zwykle skupiają się tylko na pojedynczych aspektach zaciągniętego zobowiązania. Może nim być np. niska rata miesięczna, niska marża lub brak prowizji. Tymczasem pozornie korzystne rozwiązanie może w rzeczywistości generować wysokie koszty.

Nieduża wartość raty może wiązać się choćby z koniecznością zaciągnięcia zobowiązania na dłużej, w efekcie czego oddamy bankowi więcej pieniędzy, niż biorąc kredyt z wyższą ratą, ale spłacany szybciej (przeczytaj: Na ile lat wziąć kredyt hipoteczny). Z kolei zamiast na marży lub prowizji bank może zarobić m.in. na różnych dodatkowych opłatach i produktach, takich jak karta kredytowa czy ekstra ubezpieczenie. Zamiast na oprocentowaniu nominalnym czy rankingach lepiej więc oprzeć się na porównaniu wartości Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO), która uwzględnia wszystkie koszty zaciągnięcia zobowiązania, a którą kredytodawcy zgodnie z przepisami muszą podać do naszej wiadomości.

Najlepiej zaś w podejmowaniu decyzji o wyborze konkretnego banku uwzględnić indywidualne możliwości i oczekiwania. Dla kogoś, kto planuje dość szybko spłacić pożyczkę (bo np. niedługo sprzeda inną nieruchomość), najkorzystniejsza może okazać się oferta, na którą ktoś inny, w innej sytuacji życiowej, nawet by nie spojrzał. Jeśli nie czujemy się zbyt pewnie w temacie kredytów hipotecznych, warto zwrócić się po pomoc do fachowego doradcy. Jego wiedza i doświadczenie oczywiście mają swą cenę, ale zdając się na nie, dokonujemy lepszego wyboru, niż słuchając np. dobrych rad wujka czy kolegi, który zaciągnął kredyt x lat temu, w zupełnie innych warunkach.

Przeczytaj: Prowizja czy marża – co jest ważniejsze przy kredycie hipotecznym

4. Niewłaściwe oszacowanie zdolności kredytowej

Profesjonalista pomoże też prawidłowo ocenić naszą zdolność kredytową. Wiele osób robi to, korzystając z internetowych kalkulatorów. Tymczasem pozwalają one jedynie pobieżnie zorientować się, na jakiego rzędu kwoty możemy liczyć, i na tej podstawie rozglądać się za nieruchomością, której zakup ma być finansowany kredytem. Prawdziwie rzetelne oszacowanie zdolności kredytowej powinno bazować na znacznie większej liczbie parametrów.

Jak go dokonać – a także jak poprawić zdolność kredytową – pisaliśmy w osobnym artykule: Zdolność kredytowa – czym jest i jak ją sprawdzić. Teraz tylko zwrócimy uwagę na najczęstsze błędy popełniane w tym kontekście. Są nimi:

• obliczanie zdolności kredytowej dopiero po podpisaniu przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości – pomyłka może skutkować utratą wpłaconego zadatku (p. wyżej), koniecznością pożyczania pieniędzy od krewnych lub znajomych czy zaciągnięcia kredytu na mniej korzystnych warunkach;
• brak zapoznania się z historią własnych zobowiązań w BIK i BIG – bank, sprawdzając naszą zdolność kredytową, na pewno zwróci się do tych instytucji po informacje na nasz temat; te uzyskane w Biurze Informacji Kredytowej dotyczyć będą przede wszystkim terminowego spłacania rat dotychczas zaciągniętych pożyczek bankowych, natomiast Biuro Informacji Gospodarczej gromadzi dane o zaległościach z innego tytułu (jak zapomniany mandat, chwilówka, nieopłacony czynsz czy rachunek za telefon); o raport z tych instytucji warto poprosić nie tylko przed zawnioskowaniem o kredyt czy podpisaniem umowy przedwstępnej, lecz nawet znacznie wcześniej, tak by uregulować wszystkie należności i w ten sposób poprawić własną zdolność kredytową; w najgorszym razie dowiemy się, że przedstawia się ona niezbyt dobrze (bo np. wszystkie raty są spłacone, ale każda po czasie), i dzięki temu unikniemy późniejszych rozczarowań;
• brak historii kredytowej – wbrew pozorom zupełnie czyste konto w BIK i BIG nie jest dla nas korzystne, jako że bank nie ma podstaw, by ocenić naszą rzetelność w kwestii spłacania zobowiązań; warto więc z wyprzedzeniem zaciągnąć niewielką pożyczkę lub kupić coś na raty i dokonywać terminowych opłat z tego tytułu, budując w ten sposób dobrą historię kredytową;
• uwzględnianie w wyliczeniach nierejestrowanych dochodów – bank będzie brał pod uwagę tylko to, co jesteśmy w stanie wykazać „na papierze”, czyli tym samym uwzględnić w zeznaniu podatkowym; tutaj warto zaznaczyć również, że jeśli prowadzimy działalność gospodarczą i chcąc uniknąć wysokich podatków, wykazujemy spore koszty funkcjonowania firmy, to nasze dochody będą odpowiednio niższe, co może rzutować na uzyskanie niskiej zdolności kredytowej w oczach banku.

5. Podawanie nieprawdziwych lub niepełnych informacji we wniosku kredytowym

Niepokojąco dużo osób próbuje zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu w wymarzonej kwocie poprzez naginanie prezentowanej we wniosku kredytowym rzeczywistości. Niektórzy nie przyznają się do posiadania samochodu, inni „zapominają”, ile mają dzieci, jeszcze inni podwyższają kwotę stałego wynagrodzenia o przyznawane zaledwie raz na jakiś czas premie lub wręcz podrabiają zaświadczenia o zatrudnieniu. To właściwie nawet nie jest błąd – tak po prostu nie powinno się robić! I to bynajmniej nie dlatego, że podobne przeinaczenia są całkiem nietrudne do wykrycia (bo np. wśród wymaganych przez bank dokumentów znajdują się wyciągi z kont i kart kredytowych czy zeznania PIT, gdzie widnieć mogą odpowiednio spore kwoty regularnie zostawiane na stacjach paliwowych czy ulgi na konkretną liczbę dzieci).

Jeśli zostaniemy przyłapani na tego rodzaju „nieścisłościach”, w najlepszym razie bank odmówi nam udzielenia pożyczki. Może też jednak wystawić notę o próbie wyłudzenia kredytu, przez co nie uzyskamy go w danej instytucji jeszcze przez wiele lat. Albo zgłosić sprawę do prokuratury. Zgodnie zaś z art. 297 Kodeksu karnego ten, kto

przedkłada fałszywe lub stwierdzające nieprawdę dokumenty albo nierzetelne, pisemne oświadczenia dotyczące okoliczności mających istotne znaczenie dla uzyskania […] kredytu […], podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

Karą samą w sobie mogą być ponadto trudności z późniejszym spłacaniem zaciągniętego na zbyt wysoką kwotę kredytu, gdyby nawet udało się nam go uzyskać mimo ubarwiania faktów w składanym wniosku.

Przeczytaj: Dokumenty wymagane do wniosku o kredyt hipoteczny

6. Niedokładne zapoznanie się ze stanem nieruchomości, która ma zostać kupiona

Trudności te mogą skutkować zajęciem kupowanej nieruchomości przez bank. To właśnie ona przecież stanowi dla niego zabezpieczenie udzielanej pożyczki. Dlatego przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu pod lupę brana jest nie tylko nasza zdolność kredytowa, ale też sama ta nieruchomość. Jeśli pojawią się jakiekolwiek wątpliwości dotyczące jej stanu prawnego, pożyczki nie dostaniemy. Koniecznie należy więc przeanalizować dotyczące nieruchomości dokumenty jeszcze przed podpisaniem przedwstępnej umowy jej kupna. Jeśli nie dysponujemy odpowiednią wiedzą i doświadczeniem, również tutaj warto skorzystać z usług profesjonalisty. W tym przypadku jest nim pośrednik w obrocie nieruchomościami, który fachowym okiem spojrzy nie tylko na księgę wieczystą czy geodezyjne mapy, ale też na ogólny stan techniczny danego lokalu czy domu.

Jest to istotne z punktu widzenia już nie tyle nawet banku, ile samego kredytobiorcy, bo może okazać się przydatne do prawidłowego skalkulowania kosztów remontu czy wykończenia nieruchomości. Dzięki temu zaś będziemy mogli uwzględnić je w kwocie kredytu, o który się staramy. Ewentualne niedoszacowanie tej części wydatków związanych z zakupem nieruchomości może skutkować wyczerpaniem wszystkich posiadanych przez nas rezerw finansowych, a nawet koniecznością pożyczania pieniędzy na remont od krewnych czy zaciągnięcia kolejnego kredytu. Tym razem konsumpcyjnego, czyli znacznie mniej korzystnego niż hipoteczny.

7. Zbyt pobieżna lektura umowy kredytowej

Nawet jeśli wszystko dokładnie policzyliśmy i porównaliśmy, skrupulatnie zapoznając się z niezbędną dokumentacją, po uzyskaniu decyzji o przyznaniu kredytu powinniśmy bardzo wnikliwie przeczytać ostateczną umowę przed jej podpisaniem (zob. Umowa kredytu hipotecznego – na co zwracać szczególną uwagę). Owszem, trzeba poświęcić na to trochę czasu – ale to przecież praktycznie nic w porównaniu z okresem, na jaki zaciągamy zobowiązanie!

Najlepiej poprosić o przesłanie tekstu umowy kredytowej w wersji elektronicznej, tak byśmy mogli na spokojnie, nawet kilkukrotnie przeanalizować go w domu. Szczególną uwagę warto zwrócić na tabelę prowizji i opłat, z której dowiemy się m.in. o kwotach naliczanych za ponaglenia do zapłaty, na warunki przedwczesnej spłaty kredytu, a także okoliczności, w których bank może umowę wypowiedzieć.

Należy sprawdzić, czy wszystko jest dla nas jasne, i domagać się od przedstawiciela banku rozwiania wszelkich ewentualnych wątpliwości. Jeśli korzystamy z usług doradcy finansowego, on także powinien zaopiniować dokument. Jego obycie z fachowym słownictwem i prawniczym językiem, a także doświadczenie na polu skomplikowanych wyliczeń z pewnością okażą się nieocenione. Pamiętajmy tylko, że cała odpowiedzialność wynikająca z podpisania umowy kredytowej spoczywa na tym, kto ją podpisuje, a nie na doradcy. Warto więc przyswoić choćby podstawy merytorycznej wiedzy o kredytach, aby wiedzieć, na co właściwie się decydujemy. W uzyskaniu tej wiedzy pomóc zaś może np. właśnie lektura artykułów zamieszczonych na niniejszym blogu.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com