Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku

Mieszkania wystawiane na licytacjach komorniczych kuszą atrakcyjnymi cenami. Jak jednak zabrać się do ich kupowania? Oto praktyczny poradnik krok po kroku.

Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Nie każdy jednak wie, na czym dokładnie taka licytacja polega – a warto się do niej dobrze przygotować, bo na niedoświadczonych inwestorów czyhają tu pewne pułapki. Stworzyliśmy zatem krótki poradnik, który przeprowadzi cię przez to zagadnienie krok po kroku.

1. Znajdź ciekawe ogłoszenie o licytacji nieruchomości

Nie da się przystąpić do licytacji, nie wiedząc, że ma ona w ogóle miejsce. Po pierwsze trzeba więc znaleźć informacje na ten temat. A gdzie ich szukać? Organizujący licytację komornik ma obowiązek umieszczenia (z co najmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem) stosownych ogłoszeń w kilku miejscach:

• w sądzie rejonowym właściwym dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości,
• w urzędzie miasta lub gminy,
• w poczytnym w danej miejscowości dzienniku,
• na stronie internetowej swojej kancelarii,
• w internetowym serwisie Krajowej Rady Komorniczej.

Komunikaty o wszystkich odbywających się w Polsce licytacjach – a ponadto przetargach mieszkaniowych i aukcjach syndyków – znajdziesz też na naszej stronie ListaPrzetargow.pl. Możesz zamówić powiadomienia o nowych ofertach  dotyczących interesującego cię regionu czy typu nieruchomości, jak również zobaczyć mapy lub zdjęcia, na które nie ma miejsca na tablicach ogłoszeń w sądzie i urzędzie gminy. To bardzo wygodne rozwiązanie, zwłaszcza gdy polujesz na prawdziwe okazje.

2. Zapoznaj się ze szczegółami oferty

Ten punkt jest prawdopodobnie najważniejszy ze wszystkich. Ważniejszy nawet niż sama licytacja, bo pozwala ocenić, czy warto w ogóle brać w niej udział.

Uważnie przeczytaj obwieszczenie o licytacji nieruchomości

Znajdują się w nim takie informacje jak:

• położenie i charakter nieruchomości oraz numer księgi wieczystej (lub oznaczenie zbioru dokumentów),
• suma oszacowania – innymi słowy: wartość nieruchomości (często wyliczana na wiele miesięcy przed licytacją, dlatego warto porównać ją z aktualnymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy),
• cena wywołania – czyli kwota, od której zacznie się licytacja (zawsze niższa niż suma oszacowania),
• wysokość wadium – kwota, którą trzeba dysponować, aby móc przystąpić do licytacji (p. niżej),
• inne warunki wzięcia udziału w licytacji – zgodnie z prawem nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina (małżonek, rodzice, rodzeństwo, dzieci) dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez odpowiedniego zezwolenia, komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym, a także ten, kto wygrał poprzednią licytację dotyczącą danej nieruchomości, ale nie wpłacił należnej kwoty,
• miejsce i termin licytacji,
• szczegóły dotyczące możliwości dokładniejszego zapoznania się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości.

Zobacz mieszkanie na własne oczy

Przez dwa tygodnie przed licytacją chętni mogą w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście zjawiać się w mieszkaniu i je oglądać. Czasem niestety bywa to utrudnione przez dotychczasowych lokatorów, którzy nie są gotowi współpracować. Warto jednak choć podjąć próbę, zwłaszcza że licytacja jest w pewnym sensie rozwiązaniem niektórych ich problemów, bo ma na celu zaspokojenie wierzycieli. Gdy lokatorzy są tego świadomi, uda się nawet z nimi porozmawiać i uzyskać odpowiedzi na wiele istotnych pytań (np. o to, czy mają się dokąd przenieść, czy trzeba będzie czekać na wskazanie takiego miejsca przez gminę – p. niżej).

Odwiedź komornika

Na pewno zaś porozmawiać można – i trzeba – z komornikiem. W jego biurze (a także w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego) przejrzysz:

• akta postępowania egzekucyjnego,
• odpis protokołu oszacowania nieruchomości i sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy, na podstawie którego ta nieruchomość została wyceniona,
• wypis z rejestru gruntów wraz z mapką,
• zdjęcia lokalu – ważne szczególnie wtedy, gdy nie da się go obejrzeć,
• ceny podobnych nieruchomości w okolicy.

Nie bój się pytać o wszystko, co cię nurtuje. Komornikowi zależy na tym, aby sprzedaż doszła do skutku, powinien więc dołożyć starań, by rozwiać wszelkie wątpliwości potencjalnych nabywców.

Zbadaj stan prawny nieruchomości

O pomoc możesz poprosić też profesjonalnego doradcę, np. prawnika czy specjalistę od nieruchomości. Zwłaszcza jeśli nie masz wielkiego doświadczenia, razem zajrzyjcie do księgi wieczystej. Znając jej numer, podany w ogłoszeniu o licytacji, można to zrobić np. przez stronę https://ekw.ms.gov.pl. Przyjrzeć się trzeba zwłaszcza działom III i IV KW, bo to tam umieszcza się informacje na temat dotyczących nieruchomości obciążeń.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że o ile zobowiązania hipoteczne w momencie nabycia mieszkania na licytacji komorniczej zostają wykreślone, o tyle lokal wciąż może pozostawać obciążony choćby prawem najmu lub dożywocia. Co oznacza, że nawet jeśli staniesz się jego właścicielem, to wciąż będzie mógł w nim mieszkać ktoś inny – koniecznie więc zwróć na to uwagę. Podobnie jak na to, czy licytacja dotyczy całościowego prawa do mienia, czy np. tylko udziału w nieruchomości (zob. „Zakup udziału w mieszkaniu z licytacji komorniczej„).

Przeczytaj: Zakup udziałów w nieruchomości

3. Wpłać wadium

Gdy po dokładnej analizie wszystkich danych na temat przedmiotu licytacji i jej warunków stwierdzisz, że chcesz wziąć w niej udział, kolejnym krokiem jest wpłacenie wadium. Inaczej zwane rękojmią, stanowi ono zabezpieczenie na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie zapłacił za nabytą nieruchomość w ustalonym terminie.

Wadium na licytacjach komorniczych wynosi zawsze 10% sumy oszacowania, ale jego dokładna wartość podana jest też w ogłoszeniu. Podobnie jak sposób i termin wpłaty rękojmi. Zasadniczo może to być:

• gotówka,
• książeczka oszczędnościowa banku,
• przelew.

Pamiętaj, że pieniądze muszą zostać zaksięgowane na wskazanym rachunku najpóźniej dzień przed licytacją. Jeśli ją wygrasz, wadium zostanie zaliczone na poczet kwoty do zapłaty za nabytą nieruchomość. Jeśli tej kwoty nie uiścisz, wadium przepadnie. Jeśli natomiast nie wygrasz licytacji, otrzymasz je w całości z powrotem.

4. Licytuj!

Licytacje komornicze mają charakter publiczny, co oznacza, że każdy może na taką licytację przyjść i popatrzeć, nawet jeśli nie bierze w niej udziału. Zanim spróbujesz więc swoich sił jako licytant, możesz najpierw po prostu zobaczyć, jak wszystko się odbywa. Możesz też wskazać osobę, która będzie licytować w twoim imieniu. Musi mieć ona wówczas ze sobą pisemne pełnomocnictwo, poświadczone notarialnie (chyba że jest to adwokat lub radca prawny).

Przebieg licytacji komorniczej mieszkania

Licytację prowadzi komornik, nadzorowany przez sędziego. Na początku powtarza najważniejsze informacje z ogłoszenia, podaje cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wysokość postąpienia to najmniejsza kwota, jaką należy dodać do ostatniej obowiązującej oferty, aby ją przebić. W przypadku licytacji wynosi co najmniej 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Cena wywołania natomiast wynosi 3/4 sumy oszacowania w pierwszej licytacji (ewentualnie 2/3 tej sumy, jeśli licytacja odbywa się ponownie, bo pierwsza zakończyła się niepowodzeniem).

Zilustrujmy to przykładem:
Na licytacji kupić można mieszkanie, którego wartość oszacowano na 200 000 zł. To pierwsza licytacja, więc cena wywołania wyniesie 150 000 zł, a minimalna wysokość postąpienia 1% tego, czyli 1500 zł. Aby zacząć licytację, trzeba zadeklarować chęć nabycia nieruchomości za co najmniej 150 000 zł. Taką ofertę można przebić kwotą nie niższą niż 151 500 zł (150 000 + 1500). Kolejna propozycja musi wynieść minimum 153 000 zł itd. Licytanci zgłaszają się ustnie, a cena może zostać podbita dowolną liczbę razy.

Zakończenie licytacji

Po każdym podbiciu – jak również po samym ogłoszeniu ceny wywołania – komornik pyta: „kto da więcej?”. Gdy powtórzy swoje pytanie trzykrotnie i nie uzyska odpowiedzi, wówczas wypowiada słowo: „nikt” i zamyka licytację.

W przypadku braku ofert zorganizowana zostanie jeszcze jedna licytacja, z niższą ceną wywołania. Jeśli nadal nie znajdą się chętni, nieruchomość za cenę wywoławczą będzie mógł nabyć wierzyciel. Jeśli natomiast i on nie wyrazi zainteresowania kupnem, postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone, a jego ewentualne wznowienie będzie możliwe nie wcześniej niż po pół roku.

Gdy zaś pojawiła się co najmniej jedna oferta, licytację wygrywa osoba, która zaproponowała najwyższą kwotę. Sędzia wydaje postanowienie o udzieleniu tej osobie tzw. przybicia, a pozostałym licytantom (o ile są takowi, bo wystarczy zaledwie jeden, by licytacja była ważna) oddaje się wadium.

Przeczytaj: Jakie mieszkania trafiają na licytacje komornicze?

5. Wpłać zadeklarowaną kwotę

Jeśli to ty jesteś zwycięzcą licytacji, dostaniesz wezwanie do uiszczenia zadeklarowanej przez ciebie kwoty nabycia nieruchomości (pomniejszonej o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Możesz zawnioskować o wydłużenie tego terminu (np. z uwagi na dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego, zob. „Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z licytacji komorniczej„), ale pamiętaj, że nawet jeśli sąd przychyli się do twojej prośby, czas na uregulowanie należności wyniesie najwyżej miesiąc.

6. Zawnioskuj o wydanie klauzuli prawomocności i dokonanie zmian w księdze wieczystej

Dopiero po dokonaniu wpłaty sąd wydaje postanowienie o tzw. przysądzeniu własności do nieruchomości. Ono również musi się uprawomocnić – o wydanie klauzuli prawomocności trzeba jednak wystąpić do sądu na własną rękę, najlepiej tuż po otrzymaniu tego postanowienia pocztą. Klauzula prawomocności jest bowiem wymagana przez sąd wieczystoksięgowy, w którym zawnioskować należy z kolei o wykreślenie obciążeń hipotecznych z działu III i IV, a także o wpisanie w dziale II nowego właściciela. Nie jest już natomiast potrzebny żaden dodatkowy akt notarialny, wystarczy właśnie prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności.

Przeczytaj: Wygrałem licytację komorniczą, co dalej?

7. Uporaj się z dodatkowymi problemami…

Kupiona w drodze licytacji nieruchomość jest twoja! Nie musi to jednak oznaczać, że możesz od razu się do niej wprowadzić – i zwykle niestety nie oznacza. Często mieszkanie kupione na licytacji komorniczej wymaga generalnego remontu. Niekiedy też nie można nawet rozpocząć prac, bo lokal nadal jest zamieszkany przez osoby, które nie mają zamiaru go opuszczać. Trzeba wówczas przeprowadzić postępowanie eksmisyjne.

Oznacza to konieczność wszczęcia procesu cywilnego, przy czym pozew należy skierować przeciwko wszystkim lokatorom zajmującym daną nieruchomość. Pamiętaj, że w świetle prawa nie wolno ci przeprowadzić eksmisji na własną rękę. Musi to zrobić komornik. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez ciebie na licytacji mieszkanie. A jeżeli wśród lokatorów znajdują się:

• kobiety w ciąży,
• dzieci,
• osoby obłożnie chore lub niepełnosprawne oraz ich opiekunowie,
• emeryci lub renciści korzystający z pomocy społecznej,
• bezrobotni,

gmina musi udostępnić im lokal socjalny. Dopóki tego nie zrobi, osoby te mają prawo pozostać w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Taka sytuacja może zaś ciągnąć się latami, bo lokali socjalnych po prostu jest za mało. Pod pewnymi warunkami można domagać się za to od gminy rekompensaty, jednak trudno ją wkalkulować w rozważania na temat opłacalności zakupu konkretnej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Jest to więc rozwiązanie dla nieco bardziej zaawansowanych, doświadczonych już inwestorów, którzy dysponują zarówno środkami na opłacenie prawnika prowadzącego sprawę, jak i czasem na oczekiwanie jej pomyślnego finału.

Przeczytaj: Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy?

E-licytacje nieruchomości

Nowym, wygodnym rozwiązaniem jest możliwość nabycia nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej za pośrednictwem platformy prowadzonej przez Krajową Radę Komorniczą (Elicytacje.komornik.pl). Aby dowiedzieć się, jak krok po kroku wziąć udział w e-licytacji, przeczytaj nasz artykuł „Licytacje komornicze online – jak wziąć udział w e-licytacji nieruchomości?”

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com