Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy?
Głosów: 1 (śr. 5)

Inwestowanie w nieruchomości oznacza poszukiwanie okazji – mieszkań, domów, które sprzedawane są przez dotychczasowych właścicieli w cenach niższych, niż rynkowe. Jasne jest, że takie nieruchomości mają jakiś mankament, ale można sobie z nim poradzić, dysponując pewną wiedzą. W dzisiejszym artykule mówimy o tym, jak wybrnąć z sytuacji, w której staniemy się posiadaczami mieszkania z lokatorem.

Gdzie znaleźć tanie mieszkania i na co zwrócić uwagę przez ich zakupem?

Miejscem, gdzie często można znaleźć mieszkania i domy w bardzo korzystnych cenach są licytacje komornicze takie jak te dostępne na portalu ListaPrzetargow.pl, przetargi i licytacje prowadzone przez syndyków, bądź nieruchomości sprzedawane przez nich z wolnej ręki. Rzadziej tego rodzaju oferty pojawiają się na wolnym rynku, choć można się z nimi także spotkać, kiedy sprzedający zdaje sobie sprawę z tego, że obniżenie ceny jest jedynym sposobem na zbycie nieruchomości z lokatorem.

Nawet jeśli sprzedający próbuje ukryć fakt zamieszkiwania w danym lokalu osób trzecich, przy odrobinie czujności ze strony kupującego, łatwo można taką sytuację rozpoznać. Podstawą jest sprawdzenie księgi wieczystej, pod kątem zapisów w dziale III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. Jest on przeznaczony na wpisy dotyczące wszelkich ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość. Dotyczy to na przykład prawa dożywotniego zamieszkiwania przez osoby trzecie.

Inną ważną czynnością jest sprawdzenie stanu zameldowania w danym lokalu, we właściwym wydziale spraw obywatelskich miejscowego urzędu. Wprawdzie obowiązek meldunkowy został zniesiony w 2016 roku i brak meldunku nie świadczy o tym, że w lokalu nikt nie mieszka – daje nam jednak pewność, że nikt nie jest zameldowany. Dodatkowo warto zwrócić się do sprzedającego o podpisanie oświadczenia, że nikt nie zamieszkuje w zbywanym przez niego lokalu.

Te czynności mają oczywiście sens jeśli znajdziemy nieruchomość w bardzo korzystnej cenie i chcemy upewnić się, że nie ma pułapek związanych z niechcianymi lokatorami. Co jednak, jeśli wiemy, że taki lokator jest, i jesteśmy zdecydowani podjąć ryzyko?

Przeczytaj: Mieszkanie do remontu – jak kupić, na co uważać?

Z jakimi lokatorami możemy mieć do czynienia kupując nieruchomość?

Jak wspomnieliśmy powyżej, jest kilka metod na sprawdzenie, czy w mieszkaniu, którym się interesujemy, nie ma niechcianych lokatorów. Wynika to z tego, że możemy zetknąć się z kilkoma różnymi kategoriami osób trzecich korzystających z nieruchomości. Postępowanie w każdej z tych sytuacji jest nieco inne.

Ustanowienie służebności lub dożywotniego prawa do zamieszkiwania

Zakup mieszkania z lokatorem - prawo dożywocia lub służebność

To dość częsta sytuacja, gdy osoba w podeszłym wieku przepisuje dom lub mieszkanie na członka rodziny, w zamian za opiekę. Notariusz ma obowiązek, przy zawieraniu umowy darowizny, poinformować darczyńcę o możliwości wpisania „dożywotki”, ale już skreślenie tego zapisu nie jest sprawą prostą – musi się ono odbyć sądownie, na wniosek osoby, która dysponuje tym prawem.

Tak naprawdę, jeśli interesujemy się mieszkaniem, w którym wpisana jest służebność, powinniśmy przerzucić na sprzedającego obowiązek wykreślenia tego zapisu i nie dać się skusić niższą ceną. Jeśli osoby mające prawo zamieszkiwania dożywotniego w lokalu są w podeszłym wieku, mogą wykazywać oznaki obniżonej sprawności umysłowej, a w razie najmniejszych wątpliwości, sąd nie dokona skreślenia wpisu w księdze wieczystej, na korzyść nowego nabywcy. Możliwość zamiany „dożywotniego zamieszkiwania” na „rentę dożywotnią”, z którą można się spotkać w różnych poradnikach, jest wtedy czysto teoretycznym rozwiązaniem.

Mieszkanie z najemcą

Kupno takiego mieszkania może być korzystną transakcją, niezależnie od jego ceny – ale pod warunkiem, że kupujemy nieruchomość w celach inwestycyjnych. Warto jednak w tej sytuacji poznać jak najwięcej szczegółów dotychczasowej współpracy wynajmującego z najemcą i koniecznie zapoznać się z obowiązującą umową. W końcu po zakupie mieszkania, to nowy właściciel będzie stroną tej umowy i będą go obowiązywały jej zapisy. Może je oczywiście zmienić – ale zgodnie z obowiązującym w umowie okresem wypowiedzenia.

Osoby zameldowane w lokalu

Tu możemy się spotkać z dwoma wariantami – osoby są zameldowane, ale nie zamieszkują w lokalu, albo też są zameldowane i w nim mieszkają. Tym drugim przypadkiem zajmiemy się w dalszej części artykułu. Jeśli zaś chodzi o osoby niezamieszkujące, nowy właściciel ma prawo wymeldować z nieruchomości niechcianych lokatorów. Należy się w tym celu udać do właściwego urzędu gminy i złożyć odpowiedni wniosek. Organ, na podstawie przedstawionego tytułu własności i oświadczenia, że lokator nie przebywa w nieruchomości, przeprowadzi postępowanie i wyda decyzję o jego wymeldowaniu.

Pamiętaj, że za składanie fałszywych oświadczeń grożą konsekwencje wynikające z Kodeksu Karnego.

Jak pozbyć się niechcianego lokatora z domu lub z mieszkania?

Jeśli w mieszkaniu jest najemca, którego nie chcemy, albo są zameldowane osoby, które w nim mieszkały i nadal mieszkają, sytuacja niestety się komplikuje. Polskie prawo chroni nawet takich najemców i lokatorów, którzy są uciążliwi, albo zamieszkują w lokalu nielegalnie. Oczywiście doprowadzenie do opuszczenia lokalu przez takie osoby jest możliwe, ale procedura może być długotrwała i skomplikowana.

Wypowiedzenie umowy najmu

Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że wszystkie sprawy można załatwić polubownie i zawsze warto dążyć właśnie do takiego rozwiązania konfliktów. Oszczędza to sporo nerwów, czasu i pieniędzy. Dopiero jeśli lokator nie chce współpracować, należy uruchomić procedurę eksmisyjną. Gdy mamy do czynienia z najemcą, pierwszym krokiem jest wypowiedzenie umowy na zasadach i z uwzględnieniem terminów z niej wynikających.

Zakup mieszkania z lokatorem - wypowiedzenie umowy najmu

Większość stosowanych obecnie umów najmu to umowy zawierane na rok, albo na kilka lat. Wygasają one samoczynnie po upływie tego okresu. Znajdują się w nich też zapisy dotyczące wcześniejszego wypowiedzenia, zwykle z miesięcznym, bądź kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli jednak mamy do czynienia z umową bezterminową, należy pamiętać o tym, że tutaj okresy wypowiedzenia reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.).

Umowę można wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem gdy lokator zalega z czynszem i opłatami eksploatacyjnymi przez co najmniej trzy pełne miesiące, bądź gdy używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, niszczy ją, bądź zakłóca porządek. Wypowiedzenie z okresem sześciomiesięcznym dotyczy sytuacji gdy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, zaś z okresem trzyletnim, gdy lokator nie ma prawa do otrzymania lokalu zastępczego.

Jeśli lokator zamieszkuje naszą nieruchomość bez żadnej umowy, od razu możemy złożyć do właściwego sądu pozew o eksmisję, wraz z uzasadnieniem naszego żądania opuszczenia lokalu przez tę osobę.

Procedura eksmisyjna

Sąd rozpatruje sprawę na wniosek właściciela nieruchomości, po czym wydaje wyrok, w którym orzeka nie tylko o eksmisji, ale także o prawie do przyznania lokalu zastępczego. Po uprawomocnieniu wyroku należy złożyć wniosek o nadanie mu tytułu wykonawczego, a następnie kolejny wniosek o przeprowadzenie eksmisji.

Na naszym blogu znajduje się artykuł „Eksmisja lokatorów po licytacji komorniczej„, który bardzo szczegółowo opisuje przebieg takiej procedury po zakupie nieruchomości z lokatorami w drodze licytacji komorniczej. Procedura ta różni się od sytuacji, gdy kupimy mieszkanie z lokatorem na wolnym rynku, jedynie jej początkową fazą. W przypadku licytacji komorniczej eksmisja dokonywana jest na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, zaś w innych przypadkach – na podstawie prawomocnego wyroku sądu. I w jednym i w drugim przypadku eksmisji dokonuje komornik.

Sytuacje, gdy eksmisja jest szczególnie skomplikowana

Gdy lokatorom zamieszkującym twoje mieszkanie przysługuje prawo do lokalu zastępczego lub socjalnego, musisz zaczekać aż gmina udostępni im taki lokal, a jeśli takie prawo im nie przysługuje – pomieszczenie tymczasowe. Eksmisji nie można dokonać w miesiącach zimowych, to jest między 31 października a 1 kwietnia. Jeśli proces się przedłuża, możesz oczywiście walczyć o odszkodowanie, ale może się okazać, że nawet przez kilka lat nie będziesz mógł swobodnie dysponować zakupionym lokalem.

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania z lokatorem trzeba bardzo dokładnie przeanalizować konkretną sytuację i rozważyć wszelkie za i przeciw.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com

Zostaw komentarz