Gdzie najbardziej opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem w Polsce?
Głosów: 2 (śr. 5)

W powszechnym mniemaniu miastami, w których najbardziej opłacalne jest kupno mieszkania w celach inwestycyjnych, są miasta duże, ośrodki studenckie, lub szybko rozwijające się aglomeracje gdzie łatwo o pracę. Jest w tym dużo prawdy, ale warto też spojrzeć chłodnym okiem na ceny mieszkań, ceny wynajmu i sprawdzić, co wynika z ich porównania. Wnioski mogą zaskoczyć!

Jak kształtują się ceny za m² dla mieszkań w różnych miastach Polski – rynek sprzedaży

Przeprowadziliśmy analizę ofertowych cen sprzedaży i wynajmu nieruchomości w dwudziestu największych miastach w Polsce. Są to w większości miasta wojewódzkie oraz kilka miast aglomeracji górnośląskiej. Analiza dotyczy wyłącznie mieszkań z rynku wtórnego i jest aktualna na sierpień 2022 r.

Jak można się domyślić, najwyższa średnia cena sprzedaży za m² mieszkania oferowana jest w Stolicy. Jest to niemal 14 tys. zł. Gdańsk, Gdynia, Kraków i Wrocław to miasta, w których średnia cena za m² przekracza 10 tys. zł. W pozostałych stolicach województw musimy liczyć się z ceną pomiędzy 7 tys. (Łódź, Bydgoszcz), a 9,5 tys. (Poznań). Zaskakująco wysoko uplasował się Rzeszów, ze średnią ceną sięgającą prawie 9 tys. zł.

Do miast, gdzie ceny są najniższe, należą duże miasta nie mające statusu miast wojewódzkich, jak Częstochowa i Radom, oraz wybrane miasta aglomeracji górnośląskiej. Schodzą one do nieco poniżej 5 tys. zł. w Zabrzu.

SPRZEDAŻ – wszystkie mieszkania
Miasto Średnia cena za m² [zł/m²]
Warszawa 13 933
Gdańsk 12 427
Kraków 11 571
Gdynia 11 336
Wrocław 10 649
Poznań 9 478
Rzeszów 8 917
Szczecin 8 617
Lublin 8 576
Białystok 8 510
Katowice 7 980
Toruń 7 885
Kielce 7 867
Bydgoszcz 7 260
Łódź 7 254
Gliwice 6 755
Radom 6 669
Częstochowa 5 895
Sosnowiec 5 376
Zabrze 4 909

 

W przypadku małych mieszkań – do 38 m² – cena m² w sprzedaży kształtuje się podobnie, choć tutaj i Poznań i Rzeszów przekraczają kwotę 10 tys. zł. Średnia cena sprzedaży małego mieszkania jest też wyższa w Gliwicach, niż w Łodzi.

SPRZEDAŻ – małe mieszkania (do 38 m²)
Miasto Średnia cena za m² [zł/m²]
Warszawa 15 114
Gdańsk 13 654
Kraków 13 019
Wrocław 12 427
Gdynia 12 170
Poznań 10 737
Rzeszów 10 289
Lublin 9 605
Szczecin 9 506
Białystok 9 131
Toruń 8 740
Katowice 8 555
Kielce 8 229
Bydgoszcz 8 041
Gliwice 7 940
Łódź 7 597
Radom 7 259
Częstochowa 6 009
Sosnowiec 5 671
Zabrze 5 519

Jak kształtują się ceny za wynajem w przeliczeniu na m² mieszkania?

Średnia cena wynajmu m² mieszkania także jest najwyższa w Warszawie i wynosi ok. 75 zł. Na drugim miejscu, podobnie jak w tabeli sprzedaży, plasuje się Gdańsk, a następnie pozostała trójka, czyli Wrocław, Kraków i Gdynia. Dość wysoko pojawia się Szczecin – przed Poznaniem – oraz Katowice i Łódź. Cena wynajmu w Rzeszowie znajduje się w dolnej połowie tabeli.

Spośród miast o najniższych cenach za sprzedaż mieszkania, najniższe ceny wynajmu mają Częstochowa i Radom – 37 zł za m² – czyli te z dużych miast, które przed ponad dwudziestu laty utraciły status miast wojewódzkich. Natomiast ceny wynajmu w miastach aglomeracji śląskiej plasują się pośrodku tabeli.

NAJEM – wszystkie mieszkania
Miasto Średnia cena za m² [zł/m²]
Warszawa 75
Gdańsk  68
Wrocław  65
Kraków 61
Gdynia  59
Szczecin  54
Poznań 52
Katowice 51
Łódź 48
Gliwice 46
Lublin 45
Bydgoszcz 43
Rzeszów 43
Białystok 41
Sosnowiec 40
Toruń 40
Zabrze 39
Kielce 37
Częstochowa 37
Radom 37

 

Jeśli chodzi o mieszkania o powierzchni do 38 m², kolejność wygląda podobnie, choć tu do góry wysuwa się Lublin, z ceną 58 zł za wynajem m² mieszkania. Częstochowa i Radom zamykają tabelę z ceną, odpowiednio, 44 i 43 zł.

NAJEM – małe mieszkania (do 38 m²)
Miasto Średnia cena za m² [zł/m²]
Warszawa 84
Gdańsk 81
Wrocław 80
Gdynia 71
Kraków 70
Szczecin 65
Poznań 62
Lublin 58
Gliwice 57
Łódź 56
Katowice 55
Rzeszów 52
Bydgoszcz 51
Sosnowiec 50
Białystok 50
Toruń 47
Kielce 45
Zabrze 45
 Częstochowa 44
Radom 43

Porównanie cen sprzedaży i cen wynajmu w największych miastach w Polsce

Naszym celem było porównanie wskaźników opłacalności zakupu mieszkania na wynajem w różnych miastach w Polsce. Oczywiście ta analiza ma charakter wstępny i nie bierze pod uwagę czynników innych niż cena, ale wnioski, jakie się nasuwają, dają nieco do myślenia.

Stosunek ceny najmu do ceny zakupu wypada korzystnie w miastach aglomeracji śląskiej – w Zabrzu (wynosi 0,79%), Sosnowcu (0,74%) i Gliwicach (0,68%). Są to zarazem miasta o najniższej cenie sprzedaży. Tak wygląda sytuacja ogólna, a w kategorii małych mieszkań jest jeszcze lepiej, gdyż wskaźnik dla Sosnowca wynosi 0,88%, a dla Zabrza – 0,82%. Gliwice to już 0,71%, ale za to Łódź i Częstochowa mają bardzo korzystny wskaźnik dla małych mieszkań, to jest 0,74%. Te dwa miasta, jak również Katowice, dobrze wypadają też w zestawieniu ogólnym.

Podsumowując, warto zwrócić uwagę na Łódź (0,66% ogółem i 0,74% małe mieszkania), która w obydwu tabelach znajduje się bardzo wysoko. Można też zainteresować się Gliwicami (0,68% ogółem i 0,71% dla małych mieszkań), Katowicami (wysokie 0,64% ogółem), Szczecinem (0,63% ogółem) oraz Częstochową (0,63% ogółem i aż 0,74% dla małych mieszkań).

Z pierwszej piątki miast – dla przypomnienia Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Wrocław i Kraków – najlepiej wypada Wrocław – 0,61% ogółem i 0,64% dla małych mieszkań. Gdańsk jest pośrodku zarówno ogólnie (0,55%), jak i w kategorii małych mieszkań (59%), w Gdyni w miarę opłacalne są mieszkania małe (0,58%), natomiast w kategorii ogólnej to miasto wypada dość słabo (0,52%). W Warszawie wskaźnik jest bardzo zbliżony w obydwu kategoriach (ogólnie 0,54%, małe mieszkania 0,55%), choć w porównaniu do innych miast wskaźnik ogólny wypada lepiej. Natomiast Kraków okazuje się dość słabą inwestycją, przy 0,52% ogółem i zaledwie 0,54% dla małych mieszkań. Ten drugi wskaźnik, mimo, że wyższy, w porównaniu z innymi miastami wypada naprawdę słabo, ponieważ gorszy – 0,50% – ma tylko Rzeszów.

Właśnie Rzeszów, wraz z Toruniem, Białymstokiem i Kielcami to miasta gdzie wskaźniki są najniższe, zarówno ogółem, jak i dla mieszkań małych.

Wszystkie mieszkania
Miasto Cena najmu / Cena zakupu
Zabrze 0,79%
Sosnowiec 0,74%
Gliwice 0,68%
Łódź 0,66%
Katowice 0,64%
Częstochowa 0,63%
Szczecin 0,62%
Wrocław 0,61%
Bydgoszcz 0,60%
Radom 0,55%
Gdańsk 0,55%
Poznań  0,55%
Warszawa  0,54%
Lublin 0,53%
Kraków 0,52%
Gdynia  0,52%
Toruń  0,50%
Rzeszów 0,48%
Białystok  0,48%
Kielce  0,47%

 

Małe mieszkania (do 38 m²)
Miasto Cena najmu / Cena zakupu
Sosnowiec 0,88%
Zabrze 0,82%
Łódź 0,74%
Częstochowa 0,74%
Gliwice 0,71%
Szczecin  0,69%
Katowice  0,65%
Wrocław  0,64%
Bydgoszcz 0,63%
Lublin 0,60%
Radom 0,59%
Gdańsk  0,59%
Gdynia  0,58%
Poznań  0,57%
Warszawa  0,55%
Kielce  0,55%
Białystok  0,55%
Toruń  0,54%
Kraków  0,54%
Rzeszów 0,50%

Jakie wnioski można wysnuć z powyższej analizy?

Patrząc na wyniki analizy można zauważyć, że najbardziej opłaca się inwestować na Śląsku. Zabrze i Sosnowiec zdecydowanie przodują zarówno w kategorii małych mieszkań, jak i ogólnie. Katowice i Gliwice, jako miasta aglomeracji śląskiej także wypadają bardzo dobrze, a nieco oddalona, ale wciąż znajdująca się w województwie śląskim Częstochowa to miasto bardzo korzystne, zwłaszcza do kupienia na wynajem małego mieszkania.

Z dużych miast najlepiej wypada Łódź, przy czym Wrocław również może dać dobry zwrot z inwestycji, podobnie jak Szczecin. Warszawa tymczasem wypada nieco poniżej środka stawki, co chyba nie jest zaskoczeniem. Jest tu wprawdzie dużo chętnych do wynajmu mieszkań, ale podaż mieszkań na wynajem także jest bardzo wysoka.

Podsumowanie

Jeszcze raz podkreślamy, że prezentowana analiza bierze pod uwagę wyłącznie stawki za m² sprzedaży mieszkania, oraz m² wynajmu. Nie były tutaj brane pod uwagę inne czynniki, takie jak choćby popyt i podaż mieszkań na sprzedaż i na wynajem, różnice w kosztach utrzymania nieruchomości w poszczególnych regionach kraju, ani perspektywy, czy prognozy demograficzne dla uwzględnionych miast.

Decydując się na zakup mieszkania pod inwestycję warto sprawdzić także te czynniki, ponieważ mogą one zasadniczo wpłynąć na jej rentowność. Duże znaczenie ma również dzielnica w jakiej kupujemy mieszkanie, bliskość uczelni, centrum miasta, czy jej skomunikowanie z innymi dzielnicami. Oczywiście sam lokal też jest bardzo istotny, począwszy od kondygnacji, na której się znajduje, aż po jakość wyposażenia i wykończenia.

Warto jednak znać proporcje możliwych do uzyskania cen za wynajem lokalu, do kwot, jakie trzeba będzie wydać na zakup mieszkania.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com

Zostaw komentarz