Do ceny nieruchomości dochodzą jeszcze koszty jej zakupu. Jak różnią się one w przypadku przetargów i zwykłego rynku wtórnego?
Kupując nieruchomość – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a także w drodze przetargu lub licytacji komorniczej – trzeba się liczyć z koniecznością nie tylko zapłacenia kwoty, na jaką opiewa cena danego lokalu, ale też pokrycia różnego rodzaju kosztów związanych z przebiegiem samej transakcji. W każdym przypadku są one nieco inne i dobrze jest zdawać sobie sprawę z występujących tutaj różnic. Postanowiliśmy więc dziś naświetlić to właśnie zagadnienie.
Skupimy się przy tym zwłaszcza na różnicach między standardowym zakupem lokalu z drugiej ręki a nabyciem go w przetargu. Warto tylko wspomnieć, że mieszkanie od dewelopera wymaga założenia księgi wieczystej, co kosztuje zawsze 100 zł, cała transakcja nie jest natomiast obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), którego stawka wynosi obecnie aż 2 proc. wartości nieruchomości. Zgodnie z przepisami nie musi on zostać odprowadzony, jeśli co najmniej jedna ze stron albo jest czynnym płatnikiem VAT – dzięki czemu przedmiot umowy nie ulega podwójnemu opodatkowaniu – albo jest z niego zwolniona.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
PCC nie obowiązuje zatem w przypadku lokali z rynku pierwotnego, gdzie VAT-owcem jest deweloper, ale też tych kupowanych od gminy, miasta czy od niektórych spółek Skarbu Państwa, a więc właśnie w drodze przetargu (podstawa prawna: art. 2 pkt 1g Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dn. 9 września 2000 r., tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101 poz. 649 ze zm.).
Oznacza to, że nabywając w ten sposób mieszkanie np. za 200 tys. zł, oszczędzamy 4 tys. zł, które trzeba by zapłacić w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Dla mieszkania wartego 300 tys. zł oszczędność z tego tytułu wyniesie 6 tys. zł, a dla tego za pół miliona – aż 10 tys. zł.
Opłaty agencyjne
Z pewnego punktu widzenia przyjąć można, że co najmniej drugie tyle zostanie nam w kieszeni też w związku z faktem, że w poszukiwaniach lokalu nie skorzystamy z pomocy agencji nieruchomości. Prowizja tego typu podmiotów w wysokości 2 proc. wartości danego mieszkania to zresztą bardzo atrakcyjna oferta. Zwykle jest to 2,5 proc., do czego doliczyć trzeba jeszcze 23 proc. podatku VAT od samej kwoty prowizji. Mimo to wielu inwestorów decyduje się na taką usługę, nie chcąc angażować w cały proces większej ilości własnego czasu i energii.
Przygotowanie lokalu do sprzedaży
Są to bodaj największe różnice w kosztach zakupu mieszkania na rynku wtórnym i w drodze przetargu – ale nie jedyne. W tym drugim przypadku do czynienia możemy mieć też z opłatami, które nie wchodzą w grę przy kupowaniu lokalu z drugiej ręki. Należy do nich chociażby koszt przygotowania tego lokalu do sprzedaży. Obejmuje on np. dokonanie wyceny nieruchomości, zamieszczenie ogłoszeń w prasie czy ustanowienie tzw. służebności drogowej (tj. stworzenie dojścia i dojazdu), a opiewa zazwyczaj na kwotę rzędu 500-2000 zł.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania w drodze przetargu. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów "Zakup mieszkania w drodze przetargu"
Koszty pełnomocnictwa
Trzeba przy tym zaznaczyć, że nie każdy podmiot dolicza tego rodzaju opłaty, podobnie jak nie zawsze ponosi się inny wydatek, jakim jest koszt ustanowienia pełnomocnika – na okoliczność, gdybyśmy nie byli w stanie osobiście wziąć udziału w przetargu. Najczęściej wymogiem w takim przypadku jest pełnomocnictwo notarialne i wówczas uiścić należy 100-150 zł opłaty, o której praktycznie nie ma mowy przy nabyciu lokalu z rynku wtórnego ani tym bardziej pierwotnego.
Przeniesienie własności nieruchomości
Niezależnie natomiast od tego, od kogo kupujemy nieruchomość, pokryć musimy koszty związane z przeniesieniem własności do niej. Są nimi:
- wpis prawa własności w księgę wieczystą, co każdorazowo kosztuje 200 zł,
- taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza sporządzającego umowę kupna-sprzedaży, zależne od wartości nieruchomości (maksymalne stawki – wynoszące od 100 do 10 tys. zł – określone zostały w stosownym rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dn. 28 czerwca 2004 r.),
- sporządzenie odpisu aktu notarialnego – stawka jest ustalana przez konkretnego notariusza i wynosi zwykle 6-20 zł za stronę.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku
Koszty kredytu
Cena nieruchomości zbywanych w ramach przetargów lub licytacji jest z reguły o wiele bardziej atrakcyjna niż mieszkań o podobnym metrażu i lokalizacji oferowanych przez deweloperów czy na rynku wtórnym. Pozwala to często nabyć tego rodzaju lokal za gotówkę, ewentualnie wspomagając się pożyczką, np. pod zastaw innej nieruchomości – a tym samym oznacza brak konieczności poniesienia kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Oprócz prowizji i marży banku, wynoszących łącznie kilka procent wartości lokalu, chodzi tu zaś m.in. o:
- wpis hipoteki do księgi wieczystej (200 zł),
- podatek od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki (250 zł),
- ubezpieczenie nieruchomości z cesją odszkodowania na rzecz banku,
- ubezpieczenie pomostowe (obowiązujące do momentu ustanowienia hipoteki),
- ewentualne opłaty za dodatkowe produkty bankowe, takie jak założenie konta, wyrobienie karty itp.
Przeczytaj: Kredyt hipoteczny krok po kroku
Ewentualne prace budowlane
W przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup mieszkania w drodze przetargu – co również jest możliwe – oczywiście liczyć się będziemy musieli z poniesieniem powyższych kosztów. Podobnie jak tych związanych z remontem nieruchomości, który najczęściej trzeba przeprowadzić niezależnie od tego, czy nieruchomość tę nabywamy za gotówkę, czy nie.
Remontu wymagać będzie jednak też zwykłe mieszkanie z rynku wtórnego, na rynku pierwotnym z kolei zamiast tego dochodzą koszty wykończenia lokalu w stanie deweloperskim. Różnice w konkretnych kwotach są tu natomiast sprawą wysoce indywidualną, jako że zależą od zakresu i charakteru prac do wykonania, użytych materiałów oraz oczekiwanych przez nas efektów. Stan wyjściowy, w jakim znajduje się interesująca nas nieruchomość, powinien więc być jednym z istotnych aspektów branych pod uwagę przed przystąpieniem do przetargu czy zaciągnięciem kredytu.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com, Picjumbo.com.
