Mieszkania trafiają na licytacje zarówno wyniku licytacji komorniczych jak i tych organizowanych przez syndyka.
Jeśli nieruchomość trafia na licytację w wyniku egzekucji komorniczej, jej zbyciem zajmował się będzie komornik. Jeśli w wyniku upadłości konsumenckiej – syndyk masy upadłości.
Komornik i syndyk – czym się różnią
Komornik sądowy to funkcjonariusz publiczny, który działa przy sądzie rejonowym i wykonuje w drodze przymusu egzekucyjnego wyroki sądowe.
Komornicy wykonują swoje czynności w sposób przewidziany przepisami kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji. Działają pod nadzorem prezesa właściwego miejscowo sądu rejonowego. Przy wykonywaniu swoich czynności są niezawiśli i podlegają tylko ustawom oraz orzeczeniom sądowym.
Z kolei syndyk jest organem, powoływanym przez sąd w chwili ogłoszenia upadłości. Działa w imieniu własnym, lecz na rachunek upadłego, gdyż ten ostatni z chwilą ogłoszenia upadłości traci zarząd majątkiem.
Syndyk obejmuje cały majątek upadłego, zbywa go i zaspokaja wierzycieli. Wypełnia przy tym zarządzenia sądu i sędziego komisarza, a także zarządza majątkiem upadłego. W trakcie całego postępowania nadzór nad syndykiem sprawuje sędzia komisarz, któremu syndyk ze swoich czynności musi składać sprawozdania.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania od syndyka. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów "Zakup mieszkania od syndyka"
Egzekucja a upadłość – podstawowa różnica
Tak jak napisaliśmy na wstępie, mieszkania trafiają na licytacje w wyniku egzekucji komorniczych i wyniku upadłości konsumenckich. Czym różnią się te dwie sytuacje? W skrócie można powiedzieć, że głównym celem upadłości konsumenckiej jest oddłużenie konsumenta, a w dalszej kolejności windykacja należności. Inaczej jest w postępowaniu egzekucyjnym – tu liczy się przede wszystkim windykacja długu na rzecz wierzyciela lub wierzycieli.
Ważną cechą upadłości konsumenckiej jest to, że jej ogłoszenie powoduje umorzenie wszystkich toczących się wobec dłużnika (będącego konsumentem) postępowań komorniczych.
Z punktu widzenia kupującego, różnica pomiędzy mieszkaniem sprzedawanym przez komornika i syndyka jest taka, że egzekucja komornicza ma charakter przymusowy, a prowadzona przez syndyka upadłość konsumencka ma charakter dobrowolny, to znaczy sam dłużnik musi zgłosić do sądu wniosek o upadłość. Inaczej więc układa się zazwyczaj „współpraca” z dotychczasowym właścicielem mieszkania.
Przy licytacji komorniczej kupujący powinien być przygotowany na to, że dotychczasowi właściciele będą czynili problemy z obejrzeniem mieszkania przed licytacją (chociaż nie zawsze tak jest), a także, że kupuje tę nieruchomość razem z lokatorami, co w skrajnym wypadku może powodować konieczność przymusowej eksmisji. Przy mieszkaniu sprzedawanym przez syndyka problem z niechcianymi lokatorami nie występuje.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie od syndyka – poradnik krok po kroku
Egzekucja a upadłość – koszty
Warto zaznaczyć, że upadłość konsumencka jest znacznie tańsza dla dłużnika niż postępowanie komornicze. Dłużnik noszący się z zamiarem ogłoszenia upadłości konsumenckiej musi jedynie uiścić opłatę sądową w wysokości 30 zł tytułem złożonego wniosku o upadłość. Poza tym nie ponosi właściwie żadnych dalszych opłat z racji toczącego się postępowania upadłościowego.
Inaczej jest w przypadku postępowania egzekucyjnego – tutaj dłużnik zostaje obciążony wszystkimi kosztami związanymi z egzekwowaniem przez wierzyciela należności, takimi jak wynagrodzenie komornika, koszty sądowe i koszty zastępstwa procesowego.
Upadłość konsumencka jest korzystniejsza dla dłużnika także jeśli chodzi o odsetki od zadłużenia. Od osoby, która ogłosiła upadłość konsumencką, mogą być one pobrane jedynie do dnia ogłoszenia postępowania upadłościowego przez sąd. Po ogłoszeniu tego postanowienia odsetki przestają być już naliczane, a – co za tym idzie – dług nie wzrasta.
Z kolei w postępowaniu komorniczym odsetki są naliczane do dnia całkowitej spłaty zobowiązania przez dłużnika.
Upadłość a egzekucja – inne różnice
Postępowanie komornicze może być prowadzone przez komornika praktycznie do końca życia dłużnika, a nawet dłużej, bo długi też mogą być dziedziczone. Firmy windykacyjne mają bowiem metody, aby przerywać bieg przedawnienia i kontynuować postępowanie aż do wykrycia majątku u dłużnika.
Z kolei upadłość konsumencka trwa od kilku do kilkunastu miesięcy od momentu złożenia wniosku. Dodatkowo sąd może ustalić plan spłaty zadłużenia rozłożony maksymalnie na trzy lata.
Oprócz tego upadłość konsumencka daje zdecydowanie większe możliwości dłużnikom, którzy w wyniku długów stracą swoje mieszkanie. Do czasu przeprowadzenia licytacji mogą oni swobodnie z niego korzystać. Potem dodatkowo z kwoty otrzymanej z licytacji sąd może wygospodarować dla nich znaczącą sumę pozwalającą na wynajem mieszkania o podobnym standardzie przez okres kilku lat.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku
Upadłość a egzekucja – co jest korzystniejsze
O ile postępowanie egzekucyjne, czyli komornik, występuje niezależnie od woli dłużnika, o tyle upadłość konsumencka jest jego przywilejem, z którego może on skorzystać, ale nie musi. Logiczną konsekwencją jest zatem teza, że upadłość konsumencka jest dla dłużnika korzystniejsza, niż postępowanie egzekucyjne.
Poza tym postępowanie upadłościowe – dzięki odpowiednim regulacjom prawnym i mechanizmowi zatrzymania naliczania odsetek – jest postępowaniem dla dłużnika po prostu tańszym. Gwarantuje ono także pełne oddłużenie oraz daje możliwość rozpoczęcia nowego życia – bez długów.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com, Pixabay.com.
