Zakup mieszkania od PKP – jak wziąć udział w przetargu i czy warto?

Niezbyt wysoki standard, ale za to świetna lokalizacja i atrakcyjna cena – to typowe cechy mieszkań wystawianych na sprzedaż przez PKP. Jak taki lokal kupić?

Polskie Koleje Państwowe SA to, jak można przeczytać w Wikipedii, jeden z największych właścicieli nieruchomości w Polsce. PKP ma do dyspozycji ok. 100 tys. hektarów gruntów, 57 tys. budynków i niemal 30 tys. mieszkań pracowniczych – ale nie wszystko jest użytkowane. Wiele takich mieszkań chociażby stoi pustych, bo poprzedni lokatorzy nie skorzystali z prawa do ich wykupu. Co jakiś czas lokale więc trafiają na sprzedaż. Przeczytaj, w jaki sposób można je nabyć i co się z tym wiąże.

Wady i zalety lokali od PKP

Zacznijmy jednak od tego, czy w ogóle warto interesować się tego rodzaju inwestycjami. Odpowiedź brzmi: generalnie tak. Każdą ofertę dobrze jest jednak oczywiście dokładnie przeanalizować, dokonując bilansu szacowanych zysków i wydatków, jakie trzeba będzie ponieść w związku z kupnem nieruchomości od PKP. Zdarza się, że taką nieruchomość nabyć da się aż o 20% taniej, niż byłoby to możliwe po prostu na rynku wtórnym. Do tego dochodzą jednak przeważnie koszty dodatkowe, związane np. z odnowieniem mieszkania.

Standard lokali należących do PKP nie jest bowiem z reguły zbyt wysoki i często wymagają one gruntownego remontu. Z drugiej strony większość z nich położona jest w pobliżu dworców (ewentualnie dawnych dworców), toteż niewątpliwym atutem jest atrakcyjna lokalizacja – jeśli nawet nie w samym centrum danej miejscowości, to w okolicy bardzo dobrze skomunikowanej czy to z owym centrum, czy z większym miastem. Raczej więc nie powinno stanowić problemu znalezienie chociażby potencjalnych najemców, co zwiększa z kolei szanse, że poniesione nakłady finansowe dosyć szybko się zwrócą.

Oceniając opłacalność inwestycji w lokale mieszkalne od PKP, warto też mieć na względzie, że ponieważ Polskie Koleje Państwowe to spółka Skarbu Państwa niebędąca płatnikiem VAT, również transakcja kupna-sprzedaży takiego lokalu zwolniona jest obecnie od tego podatku. Obecnie, tj. w kwietniu 2023 r., kiedy powstaje ten artykuł. Przepisy mogą jednak ulec zmianie i właśnie na taką okoliczność w ogłoszeniach PKP o sprzedaży mieszkań pojawia się informacja, że do ceny zbycia nieruchomości może zostać doliczony podatek VAT, „o ile zajdą przesłanki do jego naliczenia”.

Jak kupić mieszkanie od PKP

Główny powód, dla którego Polskie Koleje Państwowe wyprzedają mieszkania i działki, to obok redukcji kosztów ich utrzymania chęć pozyskania środków pieniężnych na nowe inwestycje spółki. Im więcej, tym lepiej, dlatego podstawową formą sprzedaży jest tutaj przetarg, a kryterium wyłonienia zwycięzcy – zaproponowana przez niego cena, przewyższająca deklaracje innych chętnych. Tych zaś w przypadku atrakcyjnych ofert może być całkiem sporo, co przekłada się zwykle niestety na wywindowanie ceny w górę, czasem nawet powyżej wartości rynkowej danego lokalu.

Zakup mieszkania od PKP za tzw. bezcen jest mimo to możliwy. W tym celu warto przede wszystkim śledzić pojawiające się na stronie Kolei i w prasie codziennej ogłoszenia, tak aby nie przegapić żadnej okazji. Nie przegapią jej też na pewno użytkownicy serwisu ListaPrzetargow.pl, powiadamiani na bieżąco o wszystkich przetargach mieszkaniowych odbywających się w regionie, który ich interesuje – nie tylko tych organizowanych przez PKP.

Krok 1 – przeczytaj ogłoszenie

Jeżeli któraś z ofert wyda ci się interesująca, koniecznie wczytaj się w ogłoszenie. Jego lektura pozwoli ci wstępnie się zorientować, czy w danym przetargu rzeczywiście warto wziąć udział. Dowiesz się też, kto może to zrobić i na jakich dokładnie zasadach. W ogłoszeniu znajdują się ponadto informacje takie jak:

• opis wystawionego na sprzedaż lokalu – w tym adres, metraż, stan techniczny i prawny czy numer księgi wieczystej;
• cena wywoławcza – czyli kwota, poniżej której nie można nabyć danego mieszkania;
• termin, w jakim można zobaczyć to mieszkanie przed zakupem na własne oczy;
• wysokość, termin i sposób wpłaty wadium (p. niżej);
• termin i miejsce przetargu – warto na to uważać, bo przetarg nie musi wcale odbywać się w tej samej miejscowości, w której położona jest nieruchomość; np. sprzedażą lokalu w Sandomierzu zajmuje się krakowski Oddział Gospodarowania Nieruchomościami PKP z siedzibą w… Lublinie;
• termin i miejsce składania ofert – w przypadku przetargów pisemnych (p. niżej);
• dane kontaktowe osób upoważnionych do udzielania dalszych szczegółów.

Przeczytaj: Zanim weźmiemy udział w przetargu

Krok 2 – zapoznaj się ze stanem nieruchomości

Gdy również ogłoszenie prezentuje się zachęcająco, warto zweryfikować poczynioną na jego podstawie wstępną ocenę, osobiście rzucając okiem na sprzedawany lokal. I chodzi tu nie tylko o rozeznanie w zakresie ewentualnych prac remontowych, ale też o zwiedzenie okolicy czy rozmowy z sąsiadami na temat tego, jak się w niej żyje. Niezłym pomysłem jest również przyjrzenie się miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego, o czym szerzej pisaliśmy w oddzielnym artykule.

Zwykle natomiast nie trzeba zapoznawać się dodatkowo ze stanem prawnym danej nieruchomości. Sytuacja mieszkań wystawianych w przetargach przez spółki Skarbu Państwa jest bowiem zasadniczo uregulowana: nikt w nich już nie przebywa, są też wolne od długów, obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich. To kolejna, oprócz stosunkowo niskich cen, istotna zaleta kupowania lokali od PKP.

Uwaga: w ogłoszeniach przetargowych często napotkać można zapis głoszący, że „sprzedaż nastąpi po uzyskaniu odpowiednich zgód wynikających z ustawy z dn. 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe i Statutu PKP SA”. Zgody te dotyczą jednak przede wszystkim działek, przez które biegną linie kolejowe, i nieruchomości wartych ponad 50 tys. euro, z wyłączeniem lokali mieszkalnych.

Krok 3 – skompletuj niezbędne dokumenty

Jeśli wiesz już na pewno, że chcesz wziąć udział w przetargu, musisz zgromadzić wymagane do tego dokumenty. Jakie konkretnie? Szczegółowa lista zawsze znajduje się w ogłoszeniu. Najczęściej są to:

• różnego rodzaju pełnomocnictwa – np. jeśli uczestnik przetargu występuje w imieniu osoby trzeciej lub swoim i współmałżonka;
• aktualny odpis z KRS lub wydruk z CEiDG oraz upoważnienie do reprezentowania danej firmy, umowa spółki i inne dokumenty firmowe – w przypadku podmiotów prawnych;
• oświadczenie o braku powiązań z członkami komisji przetargowej i spółką PKP;
• oświadczenie o zapoznaniu się z treścią ogłoszenia o przetargu i jego regulaminem oraz stanem sprzedawanej nieruchomości, równoznaczne z niewnoszeniem później ewentualnych roszczeń pod adresem Kolei.

Oryginały dokumentów bądź ich poświadczone notarialnie odpisy – sporządzone w języku polskim lub na ten język w razie potrzeby przetłumaczone – można składać osobiście lub za pośrednictwem poczty, byleby tylko dotarły na czas.

Uwaga: pojawiając się na przetargu, należy okazać również dokument potwierdzający tożsamość, a więc np. paszport, dowód osobisty czy kartę stałego pobytu.

Krok 4 – wpłać wadium

Wśród dokumentów powinno znaleźć się także potwierdzenie wniesienia rękojmi, zanim je więc dostarczysz pod wskazany w ogłoszeniu adres, koniecznie dokonaj wpłaty wadium. To swoiste zabezpieczenie dla organizatora przetargu na wypadek, gdyby jego zwycięzca uchylił się od zapłaty wylicytowanej kwoty lub nie dopełnił jakichś innych formalności. W przeciwnym razie zostaje zaliczone na poczet tejże kwoty, natomiast osobom, które licytacji nie wygrały – zwrócone w przeciągu 7 dni*.

Rękojmia może niekiedy przyjąć formę papierów wartościowych, zwracanych z kolei zwycięzcy przetargu po wpłaceniu przez niego całej zadeklarowanej sumy. Najczęściej jednak należy przelać po prostu 10% ceny wywoławczej na wskazany w ogłoszeniu rachunek bankowy, a do wymaganych dokumentów dołączyć dowód zlecenia tej transakcji. Nie wolno tylko zapomnieć, że o terminowej wpłacie wadium decyduje nie data wysłania pieniędzy, ale data ich zaksięgowania na koncie PKP, toteż przelew musi zostać nadany ze stosownym wyprzedzeniem.

*Uwaga: zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 11 września 2009 r. w sprawie określenia sposobu i trybu organizowania przez Polskie Koleje Państwowe Spółkę Akcyjną przetargów oraz rokowań na zbycie aktywów trwałych – który to dokument reguluje zasady sprzedaży mieszkań przez PKP – jeśli żaden z uczestników przetargu nie zaoferuje przynajmniej ceny wywoławczej, wadium wniesione przez każdego z nich przepada na rzecz Kolei.

Krok 5 – licytuj!

Ostatnim etapem na drodze do nabycia lokalu od PKP (nie licząc końcowego uiszczenia należności i sporządzenia umowy sprzedaży-kupna w postaci aktu notarialnego) jest licytacja. To, w jaki sposób przebiega, zależy od formy przetargu. Koleje zbywają nieruchomości zazwyczaj w drodze przetargów nieograniczonych, ustnych i niejawnych. „Nieograniczonych”, czyli takich, do których przystąpić może każdy, zarówno osoby prywatne, jak i firmy czy stowarzyszenia – byleby tylko nie niepowiązane ani z PKP, ani z członkami komisji przetargowej.

Przetarg ustny natomiast oznacza prowadzoną na żywo licytację, której uczestnicy właśnie ustnie zgłaszają, ile są skłonni zapłacić za dany lokal, podając coraz wyższe sumy. Muszą przy tym uwzględnić tzw. minimalną wysokość postąpienia, tj. kwotę, o jaką wolno podbijać stawkę (zwykle ok. 1% ceny wywoławczej). Zostaje ona podana do wiadomości zarówno w ogłoszeniu o przetargu, jak i na jego początku, gdy przewodniczący komisji przetargowej odczytuje najważniejsze punkty owego ogłoszenia, listę podmiotów dopuszczonych do licytacji oraz zasady jej przeprowadzenia. Kiedy oferty przestają padać, tenże przewodniczący trzykrotnie powtarza ostatnią z nich i informuje zgromadzonych o tym, kto ją wysunął, udzielając mu tym samym tzw. przybicia. Zwycięzca licytacji otrzymuje jedną z trzech kopii sporządzonego przez komisję protokołu (dwie pozostałe wędrują do PKP), którego podpisanie wieńczy całą procedurę przetargową.

Przetarg pisemny wygląda nieco inaczej. Oferty składa się tu bowiem zgodnie z nazwą na piśmie, w zamkniętych kopertach, które należy przygotować i opisać w odpowiedni sposób, wskazany w ogłoszeniu. Określa ono również termin i miejsce zarówno dostarczenia, jak i publicznego otwarcia później kopert. Oferenci mogą, ale nie muszą być przy tym ostatnim obecni. Warto natomiast stawić się osobiście chociażby dlatego, że jeśli większa liczba uczestników zgłosi tę samą, najwyższą kwotę, organizuje się „dogrywkę” w formie ustnej licytacji. Może się ona odbyć tuż po odpieczętowaniu ofert, o ile tylko właśnie wszyscy zainteresowani są na miejscu. Gdy natomiast zwycięzca przetargu zostaje wyłoniony od razu, wszyscy uczestnicy są informowani o tym listownie. (zob. też „Przetarg pisemny na sprzedaż nieruchomości – jak wziąć w nim udział”).

Uwaga: komisja przetargowa może zdecydować o kontynuowaniu przetargu w formie ustnej także wtedy, gdy najwyższe oferty nie są identyczne, ale różnica między nimi nie przekracza 3% początkowej ceny wywoławczej. Nową ceną wywoławczą jest jednak wówczas wyższa z kwot.

Zakup mieszkania od PKP w drodze rokowań

Jeżeli przetarg zakończy się wynikiem negatywnym – np. wtedy, gdy nikt nie weźmie w nim udziału, nie spełni warunków formalnych lub nie zacznie licytować – PKP może od niego odstąpić i ogłosić rokowania. To swoiste negocjacje, o których szerzej pisaliśmy w tekście „Zakup nieruchomości na drodze rokowań”. Tu warto wspomnieć tylko, że spółka Skarbu Państwa ma prawo dopuścić do rokowań tylko niektóre podmioty, a deklarowana kwota do zapłaty nie musi być jedynym kryterium, jakim kieruje się specjalny zespół powołany do wybrania przyszłego właściciela danego lokalu. Istotne jest również to, że ustalona w rokowaniach cena potrafi wynosić zaledwie 2/3 wartości rynkowej mieszkania.

Ile kosztują nieruchomości, które można kupić od PKP

Do uznania jednak przetargu za ważny – podobnie zresztą jak w przypadku ewentualnych rokowań – wystarczy, by wziął w nim udział jeden tylko uczestnik, który zalicytuje. W takiej sytuacji mieszkanie od PKP można nabyć po cenie wywoławczej. Czyli np. już za 35 tys. zł, bo tyle właśnie Koleje życzyły sobie za liczący 21 m kw. lokal w Ciechanowie (woj. mazowieckie).

W największych miastach ceny oczywiście są odpowiednio wyższe (i raczej nie ma niestety co liczyć na to, że nikt ich nie podbije). Trzy pokoje o łącznej powierzchni 78 m kw. we Wrocławiu to chociażby 500 tys. zł, a mające nieco ponad 57 m kw. mieszkanie w Szczecinie – 305 tys. zł. Inne przykładowe ceny znajdziesz w poniższej tabeli.

Nie tylko mieszkania

Na koniec warto wspomnieć, że oprócz kilkuset wystawionych na sprzedaż lokali mieszkalnych, z których najwięcej znajduje się na Śląsku, Mazowszu i Pomorzu, Polskie Koleje Państwowe oferują również parkingi czy lokale użytkowe (nie tylko na sprzedaż, ale też pod wynajem), całe ośrodki wypoczynkowe, dworce 20– i oczywiście działki. Co ciekawe, niektóre z tych ostatnich przed sprzedażą mają zostać zabudowane we współpracy z deweloperem, aby w ten sposób zyskać na wartości.

Przeczytaj również: Zakup mieszkania od Agencji Mienia Wojskowego – jak wziąć udział w przetargu i czy warto?

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com