Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co zawiera i jak go czytać?

Co wolno zrobić z twoją działką? Jak zmieni się jej wartość? Czy za oknem zamiast łąki wkrótce będziesz mieć drogę? Odpowiedzi udzieli ci tzw. plan miejscowy.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – potocznie określany mianem planu miejscowego, a skrótowo: MPZP – to dokument, z którym powinien się zapoznać każdy, kto planuje nabycie działki lub budowę domu. Czasem warto się nim zainteresować także przed zakupem mieszkania, a nawet będąc już właścicielem nieruchomości. Przeczytaj, czego można się z takiego planu dowiedzieć oraz w jaki sposób uzyskać w niego wgląd.

Zacznijmy od tego, że MPZP to akt prawny, a konkretnie uchwała rady miasta lub gminy w kwestii przeznaczenia terenów, które do tego miasta lub gminy należą. To o tyle istotne, że na jego podstawie wydawane są później lokalne decyzje administracyjne dotyczące chociażby warunków zabudowy działek czy rozmieszczenia tzw. inwestycji celu publicznego (chodzi tu m.in. o budowę dróg, szkół, więzień i wodociągów, ochronę zabytków i przyrody, zakładanie cmentarzy, parków itp.) w danej miejscowości.

Ta ostatnia nie musi być w całości objęta planem miejscowym, plan taki nie może natomiast wykraczać poza jej granice (aczkolwiek sąsiednie gminy mogą wpływać na jego kształtowanie, o czym jeszcze wspomnimy). Wiele gmin nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ogóle – inne za to mają ich więcej niż jeden, przy czym plany te muszą wówczas obejmować różne obszary, nie mogą się na siebie nakładać.

Plan miejscowy a studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

MPZP nie należy mylić ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do planu miejscowego studium nie ustanawia przepisów, ale jedynie wyraża ogólną politykę gminy i lokalne zasady w zakresie gospodarowania terenem. Uwzględniają one – oprócz oczywiście uwarunkowań tego terenu – chociażby kwestie społeczne i kulturowe, a także estetyczne i ekologiczne czy bezpieczeństwo mieszkańców, muszą też być zgodne z odnośnymi ustaleniami na poziomie województwa. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z kolei musi pozostawać w zgodzie z założeniami studium.

Uwaga: w niektórych miejscowościach nie ma MPZP, ale jest studium uwarunkowań, na które dobrze w takiej sytuacji rzucić okiem. Choć jest ono dokumentem znacznie mniej szczegółowym, to wciąż można się z niego sporo dowiedzieć.

Po co w ogóle zapoznawać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Każdy ma prawo wglądu w plan miejscowy. I warto z tego prawa korzystać, zwłaszcza przed nabyciem nieruchomości. O ile bowiem ten, kto stanie się jej właścicielem, teoretycznie może dowolnie ją zagospodarować, o tyle w praktyce wolno mu to zrobić tylko w ramach obowiązujących przepisów i warunków określonych w owym planie (ewentualnie w studium, a jeśli jego też nie ma – w wydanej decyzji o warunkach zabudowy). Jeśli więc z jakiegoś powodu chcesz postawić na działce np. sześciopiętrowy budynek usługowy i parking na 10 samochodów, upewnij się, że w wybranej lokalizacji dopuszcza się wyznaczenie takiej liczby miejsc parkingowych i budowę obiektów mających więcej niż cztery piętra, a sama parcela nie jest objęta ograniczeniami w prowadzeniu działalności gospodarczej.

Na podstawie MPZP łatwiej też ci będzie oszacować rentowność inwestycji nie tylko w działkę, ale także w dom czy mieszkanie na wynajem. Nieruchomość z czasem może stać się zarówno bardziej, jak i mniej atrakcyjna – bo w pobliżu stanie wkrótce np. centrum handlowe lub oczyszczalnia ścieków. Również wtedy, gdy kupujesz lokal po prostu dla siebie, zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pozwoli ci uniknąć przykrych niespodzianek. Takich choćby jak ta, która spotkała mieszkańców jednego z osiedli na warszawskim Wilanowie. Otóż w momencie oglądania mieszkań i podpisywania umów z deweloperem w pobliżu roztaczały się tylko ciche łąki i pola – ale już po paru latach ruszyła tam budowa południowej obwodnicy stolicy. Ci więc, którzy nie przestudiowali uważnie zawczasu MPZP, mogli poważnie się zdziwić…

Planem miejscowym warto się zainteresować nawet mimo braku chęci kupna nowej nieruchomości. Mogą się w nim bowiem pojawić ważne informacje dotyczące tej, w której już mieszkasz. Należąca do ciebie działka może chociażby stracić na wartości, gdy np. jej część przeznaczona zostanie na teren zielony lub gdy lokalne władze postanowią wytyczyć przez nią drogę. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości ma prawo oczekiwać, że gmina ową nieruchomość odkupi, lub domagać się rekompensaty. Tego typu roszczeń można dochodzić w ciągu 5 lat od momentu wejścia planu miejscowego w życie, gmina musi zaś je uwzględnić w ciągu pół roku od złożenia dotyczącego ich wniosku.

Parcela, dom czy mieszkanie mogą też stać się bardziej atrakcyjne, jeśli MPZP zakłada np. modernizację okolicznej infrastruktury czy doprowadzenie wodociągu. Jeśli wdrożenie planu miejscowego sprawi, że wartość nieruchomości wzrośnie, a ty postanowisz ją sprzedać, to trzeba będzie z kolei wnieść na konto gminy jednorazową opłatę, której wysokość ustala wójt, burmistrz bądź prezydent miasta (nie może ona jednak przekroczyć 30% różnicy między nową a poprzednią wyceną).

Przeczytaj: Rodzaje działek gruntowych i ich przeznaczenie

Jak wygląda MPZP

Informacje zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ujęte są zawsze w formie tekstowej (uchwała rady gminy) i graficznej (załącznik do uchwały), która stanowi wizualne odzwierciedlenie tej pierwszej. Ów rysunek nanoszony jest zwykle na kopię tzw. mapy zasadniczej (ewentualnie mapy katastralnej) w skali 1:1000. Dopuszcza się też skalę:

• 1:500 w przypadku obszarów intensywnej zabudowy,
• 1:2000 dla terenów o znacznej powierzchni,
• 1:5000 – gdy chodzi o zakaz zabudowy lub przeznaczenie gruntów do zalesienia.

Skala musi zostać określona zarówno liczbowo, jak i w postaci podziałki. Na rysunku powinna się też znaleźć szczegółowa legenda umożliwiająca poprawne odczytanie planu poprzez objaśnienie użytych w nim symboli, kolorów i oznaczeń. Te podstawowe, które można spotkać w MPZP, ujęliśmy w poniższej tabeli.

Na rysunku planu pojawić się mogą ponadto oznaczenia mieszane (jak UO – teren usług oświaty, czy MW/U – teren zabudowy wielorodzinnej z usługami), a także:

• granice terenów o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych oraz granice terenów i obiektów chronionych na podstawie odrębnych przepisów,
• linie zabudowy,
• granice administracyjne,
• ulice główne (oznaczane skrótem KUG), lokalne (KUL) i dojazdowe (KUD),
• dodatkowe oznaczenia informacyjne – w razie potrzeby.

W części graficznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musi się również znaleźć wyrys ze studium, na którym zaznaczono granice obszaru objętego planem, tak aby łatwiej było porównać ustalenia tego planu i studium.

Jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Sprawdzenie, czy są one zgodne, to jeden z obowiązkowych punktów procedury uchwalenia planu miejscowego, szczegółowo opisanej w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która jest głównym dokumentem regulującym kwestie dotyczące MPZP. Samą tę procedurę ująć zaś można w 8 krokach, przedstawionych poniżej.

1. Najpierw rada miasta lub gminy musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego.
2. W prasie, na stronie urzędu miasta lub gminy i w innych miejscach ukazuje się ogłoszenie na ten temat, zamieszczone przez organ odpowiedzialny za sporządzenie MPZP, czyli przez wójta (w gminach wiejskich), burmistrza (w gminach miejsko-wiejskich i miastach liczących mniej niż 100 tys. mieszkańców) lub prezydenta miasta (w miastach liczących powyżej 100 tys. mieszkańców lub w byłych stolicach województw). W ogłoszeniu pojawia się też informacja o tym, kiedy i w jaki sposób można złożyć wnioski do projektu planu. Każdy ma prawo złożyć taki wniosek, natomiast wójt, burmistrz lub prezydent miasta zwraca się dodatkowo z prośbą o to do różnych organów i instytucji zewnętrznych.
3. Przeprowadzona zostaje dokładna, wielobranżowa analiza obecnego stanu danego obszaru, na podstawie której uprawnieni urbaniści (określeni w art. 5 ustawy) przygotowują projekt planu. Następnie opracowuje się prognozę wpływu wdrożenia jego ustaleń na środowisko oraz analizę możliwych skutków ekonomicznych.
4. Jeśli organ odpowiedzialny za sporządzenie MPZP zaakceptuje ów projekt, ten ostatni zostaje skierowany do opiniowania (przez władze gmin sąsiednich i miejską bądź wiejską komisję urbanistyczno-architektoniczną) oraz uzgodnień (m.in. z urzędem wojewódzkim, odnośnym zarządcą dróg, konserwatorem zabytków, policją, wojskiem czy strażą pożarną).
5. Gotowy projekt planu miejscowego zostaje wyłożony do wglądu na co najmniej 21 dni, o czym zainteresowani mogą się dowiedzieć m.in. z prasy lokalnej i krajowej. W ramach publicznej dyskusji nad przyjętymi w tym projekcie rozwiązaniami jeszcze przez 14 dni od zakończenia jego wyłożenia można zgłaszać uwagi do planu – m.in. na podstawie art. 6 ustawy, który głosi, że w granicach określonych tą ustawą „każdy ma prawo […] do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych”.
6. Ewentualne uwagi są rozpatrywane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oraz radę miasta lub gminy. Jeżeli wskutek tego do projektu wprowadza się zmiany, trzeba ponownie dokonać uzgodnień w odpowiednim zakresie i wyłożyć dokument do wglądu. Co ważne, prawo nie definiuje, ile razy projekt MPZP może być poprawiany i opiniowany ani w jakim czasie plan musi zostać sporządzony.
7. Kolejny krok to wspomniane ustalenie, czy projekt planu miejscowego nie narusza założeń studium.
8. Jeśli wszystko się zgadza, rada gminy lub miasta uchwala MPZP. Plan zostaje przedstawiony wojewodzie, który ocenia jego zgodność z prawem, a następnie ogłasza go w dzienniku urzędowym danego województwa. Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wchodzą w życie najwcześniej po 14 dniach od ogłoszenia (dokładna data widnieje w uchwale). Najpóźniej wtedy zaś kopię planu musi otrzymać starosta.

Projekt planu wyłożony do opiniowania można przeczytać i obejrzeć osobiście w urzędzie gminy lub miasta (wydział architektury lub inny, odpowiedzialny za sprawy urbanistyczne), a coraz częściej też na urzędowych stronach www. W identyczny sposób każdy zainteresowany może zapoznać się z gotowym, uchwalonym i obecnie obowiązującym planem miejscowym.

Ile kosztuje wypis lub wyrys z planu miejscowego

Sam wgląd w MPZP nic nie kosztuje, ale już za wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – czyli urzędową kopię odpowiednio uchwały i graficznego załącznika do niej – trzeba wnieść na konto danego urzędu opłatę skarbową* w wysokości zależnej od objętości wydanych dokumentów:

• 30 zł za wypis liczący maksymalnie 5 stron,
• 50 zł za wypis liczący powyżej 5 stron,
• 20 zł za każdą rozpoczętą część wyrysu odpowiadającą jednej stronie formatu A4 – ale nie więcej niż 200 zł za całość.

*Uwaga: z opłaty zwolnione są m.in. organizacje pożytku publicznego, jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.

Nie zawsze wiadomo, ile stron będą mieć wypis i wyrys z MPZP. Można o to zapytać przed złożeniem stosownego wniosku, kontaktując się z urzędem np. mailowo lub telefonicznie. Niektóre urzędy informują o kwocie do zapłaty dopiero po wpłynięciu wniosku, w którym określono, jakiego dokładnie obszaru (wokół której nieruchomości) dotyczyć ma dokumentacja. Inne wymagają wniesienia pewnej opłaty minimalnej, a potem ewentualnego dopłacenia różnicy po ustaleniu ostatecznej wysokości kwoty. W razie nadpłaty zaś można w ciągu 5 lat złożyć oddzielny wniosek o jej zwrot.

Przeczytaj: Jak kupić działkę w przetargu – poradnik krok po kroku

Jak (oraz po co) zdobyć wypis i wyrys z MPZP

Wniesienie opłaty skarbowej jest praktycznie jedynym warunkiem uzyskania wypisu i wyrysu z planu miejscowego. Ma prawo je bowiem otrzymać każdy, kto o to zawnioskuje. We wniosku nie trzeba nawet wskazywać, do czego właściwie te dokumenty są potrzebne (mogą zaś okazać się niezbędne do przeprowadzenia czynności chociażby takich jak nabycie działki w celach budowy, uzyskanie pozwolenia na budowę lub decyzji o warunkach zabudowy czy przeprowadzenie podziału działki).

Należy natomiast zidentyfikować położenie interesującej daną osobę nieruchomości, tj. określić jej adres administracyjny i numer karty mapy. Informacje te można bez problemu znaleźć w elektronicznej wersji MPZP w internecie, można też poprosić o nie pracownika urzędu. Istnieje ponadto możliwość naszkicowania mapki z zaznaczonymi granicami obszaru, którego wypis i wyrys mają dotyczyć, i dołączenia jej do wniosku.

Oprócz tego powinny się w nim znaleźć:

• imię i nazwisko wnioskodawcy, jeśli jest to osoba prywatna, lub dane z pieczątki firmy, jeśli chodzi o podmiot prawny;
• dane kontaktowe – adres korespondencyjny, gdy wypis i wyrys mają zostać przesłane pocztą, lub adres e-mail i numer telefonu, gdy wnioskodawca chce odebrać dokumenty osobiście (urząd poinformuje wybraną drogą o tym, że są już gotowe);
• data i miejsce sporządzenia wniosku oraz dane organu, który ma go rozpatrzyć.

Formularz wniosku często można wypełnić i przesłać za pośrednictwem strony internetowej urzędu. Można też wydrukować z niej wzór formularza i po wypełnieniu nadać pocztą, jak również pobrać go w wersji papierowej, wypełnić i złożyć bezpośrednio w siedzibie urzędu. Ten ostatni na wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ma miesiąc – dokumenty bywają jednak gotowe znacznie wcześniej, np. już po tygodniu.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com