Zakup nieruchomości w drodze rokowań

Należącą do państwa lub samorządu nieruchomość można nabyć w drodze nie tylko przetargu, ale także rokowań. Na czym to polega?

Przetargi nie są jedynym sposobem wejścia w posiadanie nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub stanowiących własność samorządową. Inną drogą do ich nabycia są tzw. rokowania. Kiedy i na jakich warunkach można do nich przystąpić oraz jaki jest ich przebieg? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym tekście.

Jeśli przetarg na zakup nieruchomości kończy się wynikiem negatywnym, może zostać ogłoszony kolejny przetarg, często z obniżoną względem pierwszego ceną wywoławczą. Czasem jednak nawet to nie pomaga. Wówczas organizator przetargu ma jeszcze dwie możliwości zbycia takiej nieruchomości. Po pierwsze, może przeprowadzić kolejne przetargi, o ile uzna to za zasadne. Drugim rozwiązaniem jest droga bezprzetargowa, czyli właśnie rokowania.

Ogłoszenie o rokowaniach

Odbywają się one nie wcześniej niż po 30 dniach i nie później niż pół roku od zamknięcia przetargu numer dwa. Wynika to z Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997 r. Ta sama ustawa mówi też, że cena nieruchomości, której dotyczą rokowania, nie może spaść ostatecznie poniżej 40 proc. jej wartości. Stosowne rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 14 września 2004 r. określa natomiast, co musi znaleźć się w ogłoszeniu o rokowaniach. Są to informacje dotyczące:

• konkretnej nieruchomości (m.in. jej metraż, opis, przeznaczenie, oznaczenie według księgi wieczystej i katastru nieruchomości czy kwestie związane z opłatami z tytułu użytkowania wieczystego, dzierżawy lub najmu),
• obciążeń nieruchomości i zobowiązań, których jest ona przedmiotem,
• ceny wywoławczej,
• terminów przeprowadzonych dotychczas przetargów,
• warunków zgłaszania się do udziału w rokowaniach (termin i miejsce),
• terminu i miejsca przeprowadzenia samych rokowań,
• zaliczki, którą trzeba wpłacić (wysokość, termin i miejsce wpłaty),
• skutków uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży/oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości.

W ogłoszeniu pojawić się może ponadto zastrzeżenie, że rokowania mogą zostać zamknięte bez wybrania jej nabywcy.

Jak zgłosić się do rokowań

Wspomniane wyżej rozporządzenie precyzuje także, w jaki sposób należy zgłosić ewentualną chęć udziału w rokowaniach. Zgłoszenie takie przyjmuje formę pisemną i musi zostać złożone w zamkniętej kopercie nie później niż trzy dni przed terminem rokowań podanym w dotyczącym ich ogłoszeniu. Zawierać powinno natomiast:

• imię i nazwisko oraz adres zgłaszającego (ewentualnie dane firmy, jeśli do rokowań zgłasza się podmiot prawny),
• datę sporządzenia zgłoszenia,
• oświadczenie o zapoznaniu się z warunkami rokowań i przyjęciu tych warunków bez zastrzeżeń,
• proponowaną cenę nabycia danej nieruchomości oraz sposób zapłaty,
• propozycje w zakresie realizacji dodatkowych warunków rokowań (również widniejących w ogłoszeniu).

Zaliczka

Od zgłoszenia nie pobiera się opłaty skarbowej, jednak tak jak aby wziąć udział w przetargu, należy wpłacić wadium, tak w przypadku rokowań do czynienia mamy z zaliczką. Kopię dowodu jej wpłaty (ewentualnie dokument uprawniający do zwolnienia z tego obowiązku) trzeba koniecznie dołączyć do zgłoszenia. Zaliczka stanowi zabezpieczenie na wypadek nieuzasadnionego odstąpienia od umowy. Przepada również w sytuacji, gdy w wyznaczonym czasie nie zapłacimy za nabytą nieruchomość lub nie dostarczymy dokumentów niezbędnych do sporządzenia umowy notarialnej. Jeżeli zaś wszystko jest w porządku, zgodnie z nazwą zalicza się ją na poczet ceny zakupu nieruchomości. W przypadku gdy w drodze rokowań nie uda nam się zostać nabywcą tej ostatniej, zaliczka zostanie nam zwrócona.

Jak już zostało zaznaczone wyżej, wysokość, termin i miejsce wpłaty zaliczki podaje się w ogłoszeniu o rokowaniach. „Miejsce” oznacza w tym przypadku najczęściej numer konta do przelewu, termin natomiast powinien zostać wskazany w takich sposób, aby umożliwiał stwierdzenie dokonania wpłaty nie później niż trzy dni przed rozpoczęciem rokowań. Jeśli zaś chodzi o wysokość zaliczki, to wynosi ona średnio 5-20 proc. ceny wywoławczej nieruchomości.

Jak przebiegają rokowania

Wystarczy, że wpłynie zaledwie jedno zgłoszenie, które spełnia podane w ogłoszeniu o rokowaniach warunki, aby rokowania te się odbyły. Przeprowadza je powołana przez właściwy organ komisja, często ta sama, która prowadziła ostatni przetarg. Jej przewodniczący na początku rokowań powtarza informacje zawarte uprzednio w ogłoszeniu (oczywiście z wyjątkiem tych dotyczących zgłaszania się uczestników), a także podaje do wiadomości liczbę otrzymanych zgłoszeń. Następnie komisja weryfikuje dowody wpłaty zaliczek, otwiera koperty ze zgłoszeniami w celu sprawdzenia zawartych tam danych i potwierdza tożsamość uczestników rokowań, jak również przyjmuje zgłoszone przez nich oświadczenia lub wyjaśnienia. Na tej podstawie – aczkolwiek bez ujawniania treści zgłoszeń uczestnikom – komisja ogłasza, kto może przystąpić do ustnej części rokowań.

Czynniki dyskwalifikujące

Udziału w niej można odmówić, jeżeli zgłoszenie:

• jest niezgodne z warunkami rokowań,
• zostało złożone po wskazanym terminie,
• jest nieczytelne, zawiera niekompletne dane lub budzi wątpliwości co do treści,

a także jeśli nie wniesiono wymaganej zaliczki tudzież nie przedstawiono dowodu w tej sprawie.

Na czym polega część ustna rokowań

Część ustna rokowań to nic innego jak rozmowa z komisją, przeprowadzana oddzielnie dla każdego uczestnika zakwalifikowanego do tego etapu. Rozmowa ta dotyczy poszczególnych postanowień umowy, która miałaby zostać zawarta, przy czym w ustalaniu kryteriów oceny i wyboru danej oferty udział biorą obydwie strony. Znaczenie tutaj może mieć nie tylko cena, ale też termin, zagospodarowanie terenu lub jego przeznaczenie. Uczestnik rokowań może w tym momencie zgłaszać dodatkowe propozycje, nie mogą one jednak być mniej korzystne niż te, które zawarł wcześniej w zgłoszeniu na piśmie.

Jak się kończą rokowania

Część ustna rokowań może zakończyć się w trojaki sposób:

1. Nie udaje się osiągnąć porozumienia z żadnym uczestników. Wówczas komisja stwierdza, że nie wybrała nabywcy.
2. Niektórzy uczestnicy rokowań składają równorzędne propozycje. Wówczas komisja może zorganizować dodatkowe rokowania ustne z nimi.
3. Komisja ustala nabywcę, osiągając z nim porozumienie w kwestii wszystkich składników umowy objętych rokowaniami.

Umowa ta w formie notarialnej powstaje w oparciu o sporządzony przez przewodniczącego komisji protokół z rokowań (oraz protokół przeprowadzonego wcześniej przetargu). W momencie gdy protokół ten zostanie podpisany, następuje oficjalne zamknięcie rokowań. Bezpośrednio potem ich wynik zostaje podany do wiadomości uczestników przez przewodniczącego komisji.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pixabay.com