Zakup mieszkania od Agencji Mienia Wojskowego – jak wziąć udział w przetargu i czy warto?

Kiedy armia przestaje potrzebować należących do niej nieruchomości, Agencja Mienia Wojskowego wystawia je na sprzedaż. Często znacznie poniżej cen rynkowych.

Jakiś czas temu media obiegła informacja o tym, że Agencja Mienia Wojskowego wystawiła na sprzedaż sporą liczbę mieszkań w wyjątkowo atrakcyjnych cenach. To nie pierwsza taka „promocja” na koncie rządowej agencji nadzorowanej przez Ministra Obrony Narodowej. Nieruchomości można od niej nabyć najczęściej w drodze przetargu. Poniżej opisujemy, na czym taki przetarg polega – i czy udział w nim zawsze się opłaca.

Na wstępie warto zaznaczyć, że Wojsko Polskie ma do swojej dyspozycji nie tylko mieszkania, w których stacjonują żołnierze, ale też działki budowlane, garaże, lokale użytkowe, a nawet całe biurowce. Kiedy przestają one być potrzebne siłom zbrojnym, bo np. wykorzystująca je jednostka zostaje rozwiązana lub przeniesiona do innego regionu, mogą – a nawet powinny – zostać sprzedane, zyski zaś przeznacza się m.in. na pozyskanie dla armii kolejnych nieruchomości.

W jaki sposób AMW sprzedaje mieszkania

Sprzedażą zajmuje się Agencja Mienia Wojskowego (AMW), której działalność w tym zakresie reguluje przede wszystkim ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W artykule 37. tego dokumentu wymieniono okoliczności zezwalające na zakup mieszkania czy działki od AMW w drodze bezprzetargowej, jednak podstawową formą ich zbycia jest właśnie przetarg.

Za organizację przetargów odpowiedzialni są dyrektorzy poszczególnych oddziałów regionalnych Agencji (co ciekawe, wojskowy podział administracyjny nie pokrywa się z granicami województw, tak więc np. sprzedażą lokalu położonego w miejscowości Nowy Glinnik w woj. łódzkim zajmował się krakowski oddział AMW). Mają oni do wyboru zasadniczo cztery formy postępowania, a mianowicie:

• przetarg ustny nieograniczony,
• przetarg ustny ograniczony,
• przetarg pisemny nieograniczony,
• przetarg pisemny ograniczony.

O tym, czym się różni przetarg ustny od pisemnego, szczegółowo pisaliśmy w osobnym artykule. Tu przypomnijmy tylko, że przetarg ustny przybiera postać licytacji, której uczestnicy głośno podbijają cenę wywoławczą, zwycięża zaś ten, kto zaoferuje najwyższą kwotę – oferty w przetargu pisemnym składa się natomiast w zamkniętych kopertach, a zadeklarowana suma jest istotnym, ale nie jedynym kryterium uwzględnianym przez komisję przy wyłanianiu zwycięzcy (ważny może być też chociażby planowany sposób zagospodarowania nieruchomości).

W przetargu ograniczonym z kolei udział wziąć mogą tylko określone przez jego organizatora podmioty, podczas gdy do przetargu nieograniczonego przystąpić może właściwie każdy – zarówno osoba prywatna, jak i firma – o ile tylko nie ma powiązań z AMW czy członkami komisji przetargowej, powoływanej przez dyrektora danego oddziału regionalnego.

Podstawową, najczęściej stosowaną przez Agencję Mienia Wojskowego formą jest przetarg ustny nieograniczony, na nim też więc skupimy się w dalszej części tekstu.

Jak wziąć udział w przetargu organizowanym przez AMW

Wszelkie detale dotyczące zasad, na jakich ma się odbyć konkretny przetarg, znajdują się w dotyczącym go ogłoszeniu. Takie ogłoszenie pojawia się w urzędzie miasta lub gminy właściwej ze względu na położenie sprzedawanej nieruchomości, w lokalnym oddziale AMW i na oficjalnej stronie Agencji. Nie przegapią go też oczywiście użytkownicy serwisu ListaPrzetargow.pl, powiadamiani na bieżąco o wszystkich przetargach mieszkaniowych odbywających się w regionie, który ich interesuje – nie tylko tych organizowanych przez AMW.

Krok 1 – przeczytaj ogłoszenie o przetargu

Wnikliwe zapoznanie się z ogłoszeniem to pierwszy krok na drodze do zakupu mieszkania od Agencji Mienia Wojskowego. Znajdują się tam informacje na temat warunków, jakie trzeba spełnić, aby móc wziąć udział w przetargu, ale też:

• opis sprzedawanej nieruchomości – a więc chociażby jej dokładne położenie, metraż, stan techniczny i prawny czy numer księgi wieczystej;
• cena wywoławcza – czyli kwota, poniżej której nie można nabyć danego lokalu;
• wysokość wadium (tzw. rękojmi) oraz termin i sposób jego wpłaty – chodzi o wynoszące zwykle 5-10% ceny wywoławczej zabezpieczenie dla organizatora, na wypadek gdyby zwycięzca przetargu nie dopełnił formalności, czyli przede wszystkim nie zapłacił wylicytowanej kwoty. W przeciwnym razie wadium zalicza się na poczet ostatecznej ceny nieruchomości. Gdy zaś uczestnik nie wygra licytacji, rękojmia podlega zwrotowi;
• warunki zawarcia umowy podpisywanej przez zwycięzcę przetargu – m.in. termin wpłaty całej należnej sumy (pomniejszonej o wadium), wskazanie strony ponoszącej koszty sporządzenia aktu notarialnego (z reguły jest to nabywca) itp.;
• termin i miejsce przetargu;
• terminy, w których można wcześniej dokonać oględzin danej nieruchomości, a także dane kontaktowe do osób upoważnionych do udzielania bliższych informacji.

Przeczytaj: Zanim weźmiemy udział w przetargu

Krok 2 – zapoznaj się ze stanem nieruchomości

Lektura ogłoszenia o przetargu pozwala wstępnie oszacować, czy można i warto w ogóle wziąć w nim udział. Taką wstępną ocenę dobrze jest jednak zweryfikować, osobiście udając się do wystawionego na sprzedaż lokalu. Pozwala to choćby zorientować się w zakresie prac remontowych, które należałoby przeprowadzić. Niezłym pomysłem jest ponadto zwiedzenie okolicy, rozmowa z sąsiadami na temat tego, jak się w niej żyje, przyjrzenie się lokalnej infrastrukturze itd.

Dodatkowe zapoznawanie się ze stanem prawnym nieruchomości zwykle nie jest konieczne. Jedną z kluczowych zalet zakupu od Agencji Mienia Wojskowego jest bowiem uregulowana sytuacja prawna działek czy mieszkań wystawianych przez AMW w przetargach: są one zasadniczo wolne od długów, obciążeń i roszczeń na rzecz osób trzecich.

Krok 3 – skompletuj niezbędne dokumenty

Gdy zdecydujesz już, że chcesz przystąpić do przetargu, pora na zgromadzenie dokumentów wymaganych przez jego organizatora i wymienionych w ogłoszeniu. Może chodzić m.in. o:

• różnego rodzaju pełnomocnictwa – np. jeśli uczestnik przetargu występuje w imieniu osoby trzeciej lub pozostaje w związku małżeńskim, a jego współmałżonek nie pojawi się na licytacji;
• aktualny wypis z KRS i upoważnienie do reprezentowania danej firmy – w przypadku podmiotów prawnych;
• oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych;
• oświadczenie o zapoznaniu się z treścią ogłoszenia o przetargu i stanem sprzedawanej nieruchomości, równoznaczne z niewnoszeniem później ewentualnych roszczeń pod adresem AMW z tego tytułu.

Czasem dokumenty wystarczy zabrać ze sobą po prostu na przetarg – trzeba ponadto wówczas potwierdzić swoją tożsamość, okazując komisji np. dowód osobisty lub paszport – czasem zaś należy je dostarczyć z wyprzedzeniem, w wyznaczonym terminie, pod wskazany adres. Można to zrobić za pośrednictwem poczty, aczkolwiek osobiste złożenie dokumentów pozwala uniknąć ryzyka, że nie dotrą na czas.

Krok 4 – wpłać wadium

Jednym z nich może być też potwierdzenie wpłaty wadium – czyli najczęściej potwierdzenie nadania przelewu na podany w ogłoszeniu o przetargu rachunek bankowy. O tym, czy rękojmię wpłacono w terminie, decyduje jednak nie data wysłania pieniędzy, ale data ich zaksięgowania na koncie organizatora. Warto o tym pamiętać i zlecić przelew odpowiednio wcześnie.

Terminowe wniesienie wadium jest podstawowym warunkiem uczestnictwa w przetargu. Nie dotyczy to tylko osób, którym przysługuje prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami RP w związku z II wojną światową. Osoby te muszą natomiast przedstawić oryginał stosownego zaświadczenia lub decyzji potwierdzającej rzeczone prawo oraz złożyć pisemne zobowiązanie do uiszczenia kwoty rękojmi w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy kupna nieruchomości po wygraniu przetargu.

Krok 5 – licytuj!

Ten ostatni odbywa się w wyznaczonym terminie i miejscu, otwiera go zaś przewodniczący komisji przetargowej (lub jego zastępca), który na wstępie powtarza na głos większość informacji zawartych w ogłoszeniu, wyczytuje też listę osób i firm dopuszczonych do udziału w licytacji po wpłacie przez nie wadium. W dalszej kolejności tłumaczy zasady owej licytacji, m.in. wymieniając minimalną wysokość postąpienia, tj. kwotę, o jaką wolno podbijać stawkę (nie może być ona niższa niż 1% ceny wywoławczej).

Następnie uczestnicy przetargu zgłaszają ustnie, ile są skłonni zapłacić za daną nieruchomość, podając coraz wyższe wartości. Kiedy kolejne sumy przestają padać, przewodniczący komisji trzykrotnie wywołuje najwyższą zgłoszoną kwotę i podaje do wiadomości osób zgromadzonych, kto ją zaoferował. Na koniec zwycięzca przetargu i członkowie komisji podpisują sporządzony przez tę komisję protokół, który musi jeszcze zostać zatwierdzony przez dyrektora regionalnego oddziału AMW.

Przeczytaj również: Zakup mieszkania od PKP – jak wziąć udział w przetargu i czy warto?

Na co uważać przy zakupie mieszkania od Agencji Mienia Wojskowego

Przetarg uznaje się za ważny, jeśli przynajmniej jeden z jego uczestników zaproponował choć jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. W takiej sytuacji mieszkanie można kupić nawet za połowę jego wartości rynkowej! Trzeba jednak pamiętać, że niska cena wywoławcza często przyciąga więcej chętnych, skłonnych podbijać stawkę do momentu, w którym za lokal zapłacić trzeba będzie po prostu tyle, ile na rynku wtórnym – a czasem nawet więcej…

W ogłoszeniach o przetargu znaleźć można ponadto informację, że do wylicytowanej ceny doliczyć należy podatek od towarów i usług (VAT) obowiązujący w dniu zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że obecnie (tj. w sierpniu 2023 r., kiedy powstaje niniejszy artykuł) w przypadku lokali mieszkalnych transakcja ta, jako zawarta z Agencją Mienia Wojskowego, zwolniona jest z VAT. Co więcej – i to dotyczy już nie tylko mieszkań – nie podlega ona też opodatkowaniu 2-procentowym podatkiem od czynności prawnych (PCC), który musi odprowadzić chociażby osoba kupująca nieruchomość po prostu z drugiej ręki.

Przy szacowaniu opłacalności inwestycji w zakup mieszkania od AMW pamiętać trzeba za to o kosztach remontu, nieraz generalnego, jakiego wymaga większość lokali z tego źródła. Pod uwagę dobrze jest wziąć również czynniki takie jak stan instalacji w całym budynku, skomunikowanie go z centrum miasta lub w ogóle większą miejscowością czy okoliczną infrastrukturą.

Warto w tym miejscu przywołać przykład mieszkań na byłym osiedlu wojskowym w Leźnicy Wielkiej, które Agencja Mienia Wojskowego postanowiła sprzedać w 2020 r. To właśnie te przetargi zwróciły wspomnianą na wstępie uwagę mediów, jako że ceny wywoławcze zaczynały się już od 50 tys. zł za dwupokojowy lokal o powierzchni 32 m kw., a do wzięcia były też mieszkania niemal dwa i trzy razy większe (np. 83,44 m kw. za min. 110 tys. zł).

Ceny metra kwadratowego wahały się od 1372 zł do 1909 zł, najczęściej oscylując w okolicach 1500 zł. To niewiele, jeśli porównać je z cenami chociażby w stolicy. Leźnica Wielka to jednak maleńka wieś położona 150 km od Warszawy i 40 km od Łodzi, przy czym z żadnym z tych miast nie jest zbyt dobrze skomunikowana. Co więcej, w 3- i 4- piętrowych blokach brakuje instalacji gazowej, a inne instalacje są tak stare, że mogą wkrótce wymagać wymiany, co stawia pod znakiem zapytania sens rychłego remontu zdecydowanie potrzebujących go mieszkań. Jakby tego było mało, czynsz jest tam wyjątkowo wysoki, a po weryfikacji opisu oferty ze strony AMW okazało się np. dodatkowo, że mająca znajdować się na osiedlu apteka to zaledwie punkt apteczny, i to od dawna nieczynny, natomiast dojazd do leżącego „w okolicy” uzdrowiska termalnego Uniejów zajmuje ponad 20 minut samochodem. Znacznie bliżej za to do Zalewu Leźnickiego, docenić można też otaczające dawną osadę wojskową lasy.

Ile kosztują lokale sprzedawane przez AMW

Potencjał turystyczny to zresztą jedna z największych zalet nieruchomości zbywanych przez Agencję Mienia Wojskowego, często usytuowanych w rejonach przygranicznych, właśnie w pobliżu lasu, w górach czy na Pomorzu. Atrakcyjne – choć z nieco innych względów – mogą być także mieszkania na obrzeżach większych miast, oferowane za ceny nawet dwa razy niższe niż rynkowe.

A oto przykładowe kwoty, jakich AMW oczekuje za nieruchomości w wybranych miejscowościach:

• 1791-1795 zł/m kw. – dwa mieszkania o powierzchni ok. 60 m kw.  w Polskiej Nowej Wsi, 10 km od centrum Opola;
• 3933 zł/m kw. – dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 37,12 m2 w centrum Koszalina;
• 3937 zł/m kw. – 37-metrowy lokal przy ulicy Świętej Trójcy w Legnicy (ok. 2 km od Rynku);
• 5166 zł/m kw. – dwupokojowy lokal mieszkalny o powierzchni 41,62 m2 w Nysie (woj. opolskie), w strefie pośredniej miasta.

Nie tylko mieszkania

Cena wywoławcza nieruchomości zabudowanej trzema budynkami (administracyjnym, garażowym i budynkiem z przeznaczeniem na kojec dla psa – łącznie aż 570 m kw. powierzchni użytkowej) w Górowie Iławieckim to z kolei 330 tys. zł. Interesujące mogą wydać się też oferty AMW dotyczące przeznaczonych pod zabudowę działek, choć cenowo nie zawsze są konkurencyjne (aktualne ogłoszenia na sprzedaż nieruchomości gruntowych można znaleźć na stronie AMW). 

Czy warto kupować nieruchomości od AMW

Jak więc widać, cena jest tylko jednym z czynników decydujących o atrakcyjności ofert Agencji Mienia Wojskowego. Aby ocenić szanse na powodzenie inwestycji, trzeba dokładnie przyjrzeć się każdej takiej ofercie z osobna: uważnie przeczytać ogłoszenie i dokonać oględzin danej nieruchomości, oszacować możliwe koszty dodatkowe i perspektywy zwrotu włożonych w zakup środków. Z pewnością warto też śledzić kolejne pojawiające się ogłoszenia o przetargach, tak aby nie przegapić prawdziwych okazji, jakie w kontekście mieszkań od AMW zdarzają się dość często.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com