Przetargi na sprzedaż nieruchomości mogą mieć formę ustną lub pisemną. Dodatkowo każdy z przetargów – zarówno ustny jak i pisemny – może mieć charakter ograniczony i nieograniczony.
O tym, jaki charakter będzie miał przetarg na sprzedaż nieruchomości, decyduje jego organizator. Takim organizatorem może być na przykład miasto, gmina, dzielnica, a także spółka Skarbu Państwa albo syndyk masy upadłościowej. Przy przetargu ustnym celem sprzedającego jest uzyskanie jak najwyższej ceny za nieruchomość, przy przetargu pisemnym – wybór najkorzystniejszej oferty (co nie zawsze oznacza najwyższą cenę).
Oprócz tego przetargi mogą być ograniczone lub nieograniczone. W przetargu nieograniczonym może wziąć udział każdy, kto wpłaci wadium i złoży wymagane dokumenty. W ograniczonym – tylko osoby spełniające kryteria określone w ogłoszeniu o przetargu (np. mieszkańcy danego bloku bądź danej gminy).
Przetarg ustny na sprzedaż nieruchomości
Najczęstszą formą sprzedaży mieszkań przez miasta, gminy czy spółdzielnie jest przetarg ustny nieograniczony. Polega on na tym, że wziąć może w nim udział każdy, kto wpłaci wadium (najczęściej w wysokości 10% ceny wywoławczej) oraz złoży wymagane dokumenty i oświadczenia.
Sposób przeprowadzania przetargów na sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego (a więc miast, gmin, dzielnic, powiatów i województw) reguluje szczegółowo Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu prowadzenia przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Szczegóły tego rozporządzenia można znaleźć tutaj: LINK.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, w pierwszym przetargu cena wywoławcza równa jest cenie rynkowej nieruchomości. Jeśli w pierwszym przetargu nie znajdzie się chętny na mieszkanie, nie wcześniej jak po upływie 30 dni i nie później niż po upływie pół roku organizowany jest drugi przetarg. W drugim przetargu cena wywoławcza nieruchomości jest obniżana, ale nie może być niższa niż 50% jej wartości.
Przetarg ustny polega na tym, że jego uczestnicy licytują jak najwyższą cenę za oferowane mieszkanie (zob.: Jak przebiega przetarg ustny na sprzedaż nieruchomości?). Uznaje się go za ważny, jeśli przynajmniej jeden uczestnik zaproponował kwotę wyższą od ceny wywoławczej. Nie ma przy tym znaczenia liczba osób uczestniczących w przetargu – nawet jeśli byliśmy jednymi uczestnikami i zaproponowaliśmy najwyższą cenę, przetarg będzie uznany za ważny.
Na marginesie warto zauważyć, że zasada ta dotyczy tych organizatorów przetargów, którzy wymienieni są we wspomnianym wyżej Rozporządzeniu Rady Ministrów, a więc Skarbu Państwa i samorządów. Inne podmioty, na przykład spółdzielnie mieszkaniowe, mogą w regulaminie przetargu inaczej uregulować tę kwestię i zastrzec, że przetarg jest ważny jeśli weźmie w nim udział co najmniej dwóch oferentów.
Branie udziału w przetargu ustnym ma tę wadę, że jego uczestnicy często dają ponieść się emocjom i w ferworze walki składają oferty przewyższające realną wartość mieszkania. Z drugiej strony – jeśli będziemy trzymać nerwy na wodzy i nie będziemy licytować wyżej od naszych wcześniejszych decyzji i obliczeń – możemy kupić mieszkanie w naprawdę atrakcyjnej cenie. Zwłaszcza jeśli uczestniczymy w drugim przetargu, gdzie cena wywoławcza jest obniżona, a uczestników licytacji nie jest wielu.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania w drodze przetargu. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów "Zakup mieszkania w drodze przetargu"
Przetarg pisemny na sprzedaż nieruchomości
Zdarza się również, że mieszkania bądź inne nieruchomości oferowane są do sprzedaży w formie przetargu pisemnego. Dzieje się tak wówczas, gdy cena nie jest dla sprzedającego jedynym kryterium, które decyduje o wyborze oferty. Takim kryterium może być na przykład sposób zagospodarowania oferowanej do sprzedaży działki czy rodzaj działalności gospodarczej, jaki kupujący zamierza prowadzić w kupionym od gminy czy dzielnicy lokalu.
Przy tym rodzaju przetargu oferty składa się w formie pisemnej w zamkniętej kopercie, do dnia określonego w ogłoszeniu o przetargu. Oferty można najczęściej zarówno wysyłać pocztą, jak i składać osobiście w siedzibie sprzedającego (sposób i termin złożenia oferty jest zawsze szczegółowo określony w ogłoszeniu o przetargu).
Na kopercie umieszcza się napis: „Przetarg na mieszkanie położone w ….. przy ul. …..”. Oferta – oprócz proponowanej przez składającego ceny i jego podpisu – powinna zawierać m.in. dowód uiszczenia wadium oraz inne dokumenty i oświadczenia, których lista podana jest zawsze w ogłoszeniu o przetargu.
Przetarg pisemny ma swoją część jawną i niejawną. Podczas pierwszej otwierane są i odczytywane na głos poszczególne oferty. Następnie komisja udaje się na naradę, a uczestnicy przetargu o jej rozstrzygnięciu najczęściej informowani są w formie pisemnej.
Przetarg pisemny ma tę zaletę, że uczestnicząc w nim na pewno nie damy ponieść się emocjom. Ofertę składamy bowiem na piśmie i oferujemy tyle, ile jesteśmy w stanie za daną nieruchomość zapłacić.
Wadą takiego typu licytacji jest to, że nie uczestniczymy na bieżąco „w grze” i nie możemy reagować w zależności od sytuacji. Może się zatem okazać, że zaoferowaliśmy za mieszkanie zbyt wysoką cenę, mimo że byliśmy jedynym uczestnikiem przetargu i mogliśmy je kupić znacznie taniej.
Przeczytaj również: Przetarg pisemny na sprzedaż nieruchomości – jak wziąć w nim udział?
Przetarg mieszany
Na koniec warto wspomnieć o rzadkiej, ale występującej formie przetargu, jakim jest przetarg mieszany. Łączy on w sobie elementy formy ustnej i pisemnej.
Przetarg mieszany polega na tym, że oferenci w formie pisemnej i w określonym w ogłoszeniu o przetargu terminie składają swoje oferty oraz wpłacają wadium. Następnie w określonym czasie następuje otwarcie ofert. Najwyższa z zaproponowanych przez oferentów sum stanowi wówczas swego rodzaju cenę wywoławczą i uczestnicy przetargu mogą ją ustnie podbijać.
Przetarg mieszany z punktu widzenia kupującego łączy w sobie wady dwóch omówionych wcześniej rodzajów przetargów – ustnego i pisemnego. Składając pisemną ofertę nie jesteśmy w stanie oszacować czy realnie nie oferujemy za mieszkanie zbyt dużo, a przystępując do części ustnej ryzykujemy, że damy ponieść się emocjom i również zaoferujemy zbyt dużo.
Niezależnie od wspomnianego ryzyka, każda forma przetargu może być dobrym sposobem na zakup mieszkania w atrakcyjnej cenie, często dużo poniżej jego wartości rynkowej. Trzeba jednak koniecznie pamiętać o tym, żeby nigdy nie pozwolić ponieść się emocjom w trakcie trwania licytacji i nie licytować powyżej kwoty, która wcześniej sobie założyliśmy.
Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie w przetargu – poradnik krok po kroku
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com
