Zadłużone mieszkania często trafiają do sprzedaży i cieszą się sporym zainteresowaniem wśród inwestorów, ponieważ można je kupić w znacznie niższej cenie. Zakup takiej nieruchomości budzi jednak naturalne obawy, że ciążące na niej długi przejdą na nabywcę. Warto więc wiedzieć, że przed takim ryzykiem można się uchronić. Poniżej podpowiemy, jak to zrobić i jak bezpiecznie kupić zadłużone mieszkanie.
W jaki sposób mieszkanie może być zadłużone?
Jeśli mieszkanie jest zadłużone, to oznacza, że jego właściciel ma niespłacone zobowiązania i są one związane z nieruchomością. Takie zadłużenie mieszkania może zatem wynikać z różnych powodów. Najczęściej jego podstawą są:
- hipoteka na rzecz banku – oznacza ona istniejące zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego, który był zaciągnięty na zakup mieszkania lub innej nieruchomości i nie został w całości spłacony;
- hipoteka przymusowa – jest ona najczęściej ustanawiana przez organy podatkowe i ZUS celem zabezpieczenia roszczeń z tytułu nieuregulowanych podatków i składek ubezpieczeniowych, ale może ona dotyczyć także innych długów, nawet wobec osób prywatnych;
- zaległości czynszowe wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej – taki czynsz administracyjny obejmuje zazwyczaj różne opłaty eksploatacyjne, opłaty za wywóz śmieci, a także zaliczki na ogrzewanie i wodę, fundusz remontowy itp.;
- długi wobec dostawców mediów – mogą one wynikać np. z tytułu niezapłaconych rachunków za prąd, gaz, wodę, czy też internet;
- obciążenia publicznoprawne – zaległości z tego tytułu zazwyczaj wynikają z niezapłaconego podatku od nieruchomości.
Powyższe długi mogą być bardzo wysokie, a w ekstremalnych przypadkach nawet przewyższać wartość nieruchomości. Trudno się zatem dziwić, że wiele osób obawia się kupić zadłużone mieszkanie. Warto jednak wiedzieć, że nie za wszystkie długi odpowiada nabywca mieszkania, a przed odpowiedzialnością za pozostałe można się skutecznie zabezpieczyć.
Kto odpowiada za zadłużenie mieszkania po jego zakupie?
Chcąc kupić zadłużone mieszkanie, warto przede wszystkim wiedzieć, z jakim dokładnie ryzykiem się to wiąże. Poniżej wyjaśniamy zatem, za które konkretnie długi może odpowiadać nabywca nieruchomości lub w jaki sposób mogą one utrudnić nabycie mieszkania.
Hipoteka na rzecz banku
Najczęstszym powodem zadłużenia mieszkania jest hipoteka na rzecz banku wpisana w księdze wieczystej nieruchomości. Stanowi ona zabezpieczenie kredytu hipotecznego i daje bankowi prawo do zajęcia i zlicytowania mieszkania celem zaspokojenia roszczeń w sytuacji, gdy taki kredyt nie zostanie spłacony. Co ważne, hipoteka obciąża bezpośrednio nieruchomość, a więc bank może z niej dochodzić swoich roszczeń także po zmianie właściciela.
Warto jednak podkreślić, że nabywca mieszkania obciążonego hipoteką staje się jedynie dłużnikiem rzeczowym banku. Nie przejmuje zatem automatycznie na siebie obowiązku spłaty kredytu. Ryzykuje jednak tym, że bank zajmie i sprzeda jego mieszkanie, jeśli kredytobiorca zaprzestanie spłaty zobowiązania.
Przeczytaj: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Zadłużenie wobec urzędu skarbowego i ZUS
Na poczet zabezpieczenia powyższych długów US i ZUS mogą niestety ustanowić hipotekę przymusową, która będzie obciążała nieruchomość podobnie jak hipoteka bankowa. Innymi słowy, w przypadku występowania takiej hipoteki nowy nabywca mieszkania musi liczyć się również z ryzykiem, że organy podatkowe mogą w każdej chwili chcieć dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości.
Zadłużenie czynszowe wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej
Kolejnym źródłem zadłużenia mieszkania mogą być zaległości czynszowe wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Warto tutaj wiedzieć, że takie długi co do zasady nie przechodzą na nabywcę mieszkania, a więc spółdzielnia powinna domagać się ich spłaty od poprzedniego właściciela.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy spółdzielnia lub wspólnota zabezpieczy swoją wierzytelność w postaci hipoteki przymusowej, co może się zdarzyć, jeśli zadłużenie czynszowe jest bardzo wysokie. Przy takiej hipotece będzie mogła zatem dochodzić swoich roszczeń bezpośrednio z nieruchomości, co automatycznie może zmusić nabywcę do uregulowania nie swojego zadłużenia.
Niestety zadłużenie czynszowe może także w inny sposób utrudnić zakup mieszkania. Zdarza się bowiem, że spółdzielnie nie chcą wydać zaświadczenia o przysługującym zbywcy prawie do lokalu, dopóki całe zadłużenie nie zostanie spłacone. Takie zaświadczenie jest natomiast niezbędne do sporządzenia w formie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży mieszkania.
Długi wobec dostawców mediów
Podobnie jak zadłużenie czynszowe, także długi wobec dostawców mediów ciążące na dotychczasowym właścicielu mieszkania nie przechodzą na nabywcę. Ich istnienie jednak również może utrudnić zakup mieszkania. Przede wszystkim dlatego, że dostawcy mediów mogą warunkować zawarcie umów z nowym właścicielem nieruchomości od uregulowania zadłużenia przez zbywcę mieszkania. Choć nie jest to do końca uzasadnione przepisami, to jednak w praktyce wciąż się zdarza. W skrajnych sytuacjach nabywca mieszkania może więc na podpisanie nowych umów i dostawę mediów czekać wiele tygodni, co z oczywistych względów utrudni mu normalną eksploatację nieruchomości.
Zaległości z tytułu podatku od nieruchomości
Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, który zazwyczaj należy regulować raz lub cztery razy w roku. Co do zasady obciąża on właściciela nieruchomości lub jego użytkownika wieczystego. Co ważne jednak, taki podatek jest przypisany do osoby, a nie do nieruchomości. Innymi słowy, zadłużenie mieszkania z tego tytułu nie przechodzi na nabywcę. Nabywca ma jednak obowiązek zgłosić do urzędu fakt nabycia mieszkania i wnioskować o ustalenie wysokości podatku.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone?
Planując zakup mieszkania, zawsze warto dokładnie sprawdzić stan jego zadłużenia. Dzięki temu można uniknąć niespodzianek, a także odpowiednio przygotować się do transakcji. Jak to zrobić? Na pewno nie należy tutaj opierać się na ustnych deklaracjach sprzedającego, gdyż może on zwyczajnie chcieć ukryć przed nabywcą niekorzystne informacje. Stan zadłużenia najlepiej więc zweryfikować na własną rękę.
Do podstawowych źródeł informacji o zadłużeniu mieszkania należą:
- księga wieczysta nieruchomości – można ją sprawdzić samodzielnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości według numeru KW i to właśnie w niej będą widnieć ewentualne informacje na temat hipoteki na rzecz banku lub hipoteki przymusowej (dział IV KW), a także na temat postępowania egzekucyjnego oraz innych roszczeń osób trzecich (dział III);
- spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa – o stan zadłużenia mieszkania można zapytać bezpośrednio w spółdzielni lub wspólnocie, ale najlepiej zażądać od zbywcy mieszkania dostarczenia zaświadczenia o braku lub istnieniu zaległości w opłatach czynszowych;
- dostawcy mediów – w tym przypadku również to sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenia od każdego dostawcy, informujące o niezaleganiu z opłatami za media lub o saldzie zadłużenia;
- urząd skarbowy i ZUS – tutaj także jedynym sposobem na sprawdzenie zadłużenia jest domaganie się od zbywcy mieszkania dostarczenia zaświadczeń z tych urzędów.
Warto zwrócić uwagę, że w wielu przypadkach stan zadłużenia mieszkania można potwierdzić wyłącznie na podstawie zaświadczeń dostarczonych przez sprzedającego. Wynika to z prostej przyczyny – samodzielnie pozyskanie takich informacji jest utrudnione ze względu na ochronę danych osobowych. Może się więc pojawić problem, gdy sprzedający nie będzie chciał przedstawić wymaganych dokumentów. Takie postępowanie powinno być wówczas sygnałem alarmowym i skłonić do odstąpienia od transakcji zakupu mieszkania.
Czy można kupić mieszkanie z długami i czy warto to zrobić?
Oferty sprzedaży mieszkań zadłużonych pojawiają się na rynku dość często i jest to całkowicie legalne, ponieważ polskie prawo dopuszcza takie transakcje. Wbrew pozorom również zadłużone mieszkanie można kupić nie tylko w drodze licytacji komorniczej lub od syndyka masy upadłościowej. Są one bowiem także sprzedawane bezpośrednio przez ich właścicieli, którzy w ten sposób chcą pozyskać środki np. na spłatę kredytu bankowego.
Czy warto kupić zadłużone mieszkanie? Może być to bardzo korzystne, ponieważ nieruchomości z długami są zazwyczaj znacznie tańsze. Dla wielu osób są one z tego powodu wręcz pierwszym wyborem i dlatego tak dużą popularnością cieszy się nasz portal Listaprzetargow.pl, gdzie można znaleźć najnowsze ogłoszenia o licytacjach nieruchomości.
Warto jednak pamiętać, że zakup mieszkania z długami wiąże się z ryzykiem, dlatego należy wiedzieć, jak takie ryzyko ograniczyć.
Jak bezpiecznie kupić zadłużone mieszkanie?
Zadłużone mieszkanie można kupić bezpiecznie, ponieważ nabywca ma do dyspozycji wiele narzędzi, które chronią jego interesy. Poniżej przedstawiamy te najważniejsze.
Dobra umowa przedwstępna
Najlepszym rozwiązaniem jest, gdy sprzedający zobowiąże się do spłaty całego zadłużenia jeszcze przed dokonaniem transakcji. W praktyce jednak rzadko jest to możliwe, ponieważ właśnie pieniądze ze sprzedaży nieruchomości są zazwyczaj przeznaczane na spłatę długów. W takim przypadku zatem warto transakcję podzielić na dwa etapy – umowę przedwstępną i umowę właściwą przeniesienia prawa własności.
Na mocy umowy przedwstępnej sprzedający może uzyskać część ceny sprzedaży mieszkania w postaci zadatku. Powinien zatem też zobowiązać się do wykorzystania tych środków do spłaty zadłużenia. Co ważne, spłata zadłużenia powinna być tutaj warunkiem zawarcia właściwej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości oraz otrzymania pozostałej kwoty pieniędzy. Niespełnienie tego warunku sprzedającemu nie będzie się zatem opłacać – tym bardziej że poskutkuje to także koniecznością zwrotu zadatku i to w podwójnej wysokości.
Przeczytaj: Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania – na co uważać
Promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej
Bardzo wiele ogłoszeń sprzedaży dotyczy mieszkań z kredytem hipotecznym. Jak się okazuje, zakup takiego zadłużonego mieszkania może być również bezpieczny. Podstawową formą zabezpieczenia jest tutaj promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie zadłużenia, którą wystawia bank i którą sprzedający powinien dostarczyć jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Jednocześnie strony w umowie powinny umieścić zapis, że środki z tytułu ceny nabycia mieszkania zostaną przekazane w pierwszej kolejności na rachunek banku na poczet spłaty zobowiązania, a dopiero ewentualna nadwyżka trafia na konto sprzedającego. W ten sposób nabywca unika ryzyka, że zaległość wobec banku nie zostanie spłacona, albo że bank nie wykreśli hipoteki po spłacie zadłużenia.
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej
Zakup zadłużonego mieszkania z licytacji komorniczej również wiąże się z niewielkim ryzykiem przejęcia długu. Co do zasady bowiem licytacja ma na celu pozyskanie środków na zaspokojenie wierzycieli. Po wygranej licytacji i uiszczeniu ceny zakupu następuje zatem zakończenie postępowania egzekucyjnego oraz wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania. Warto jednak pamiętać, że wygrana licytacja nie rozwiązuje innych potencjalnych problemów z nieruchomością np. nie rozwiązuje automatycznie umowy najmu z lokatorami czy też umowy dożywocia.
Na koniec warto dodać, że aby bezpiecznie kupić zadłużone mieszkanie, niezbędne jest przede wszystkim gruntowne sprawdzenie jego stanu prawnego oraz stanu zadłużenia. Niestety tutaj istnieje największe ryzyko, ponieważ nie zawsze wszystkie informacje jest łatwo pozyskać. Taki problem występuje choćby w przypadku, gdy mieszkanie nie ma księgi wieczystej, a może być mimo to zadłużone. Właśnie dlatego osobom planującym zakup mieszkania z długami eksperci rekomendują, by skorzystali z pomocy profesjonalisty np. prawnika lub doświadczonego agenta nieruchomości.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pexels.com