Mieszkanie bezczynszowe – co to oznacza?

5/5 - (2 votes)

Decyzja o zakupie mieszkania wiąże się z wieloma ważnymi wyborami, które mogą wpłynąć na komfort życia i stabilność finansową na długie lata. Wśród licznych ofert na rynku nieruchomości pojawiają się również mieszkania bezczynszowe, które kuszą brakiem comiesięcznych opłat administracyjnych. Dla jednych to sposób na większą niezależność finansową i brak zobowiązań, dla innych – wyzwanie związane z samodzielnym zarządzaniem kosztami utrzymania nieruchomości. Czym dokładnie jest mieszkanie bezczynszowe? Jakie korzyści i ryzyka się z nim wiążą? W tym artykule nie tylko odpowiemy na te pytania, ale sprawdzimy też, na co warto zwrócić uwagę przed zakupem takiej nieruchomości.

Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań:

Czym jest mieszkanie bezczynszowe?

Już sama nazwa wskazuje, że w przypadku takiej nieruchomości właściciel nie jest zobowiązany do płacenia comiesięcznego czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni lub zarządcy budynku. Ma pełne prawo do dysponowania swoją nieruchomością, ale jest też współodpowiedzialny za dbanie o cały budynek, jego czystość i bieżące naprawy.

Taki właściciel nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej ani spółdzielni, co w teorii daje mu większą niezależność, ale jednocześnie nakłada na niego więcej obowiązków. Wszystko dlatego, że koszty związane z utrzymaniem części wspólnych oraz przeprowadzeniem ewentualnych remontów nie są rozkładane na wszystkich mieszkańców w formie regularnej opłaty czynszowej.

Przeczytaj: Kto pokrywa koszty napraw i remontów w wynajmowanym mieszkaniu?

Jakie opłaty ponoszą właściciele mieszkań bezczynszowych?

Zapamiętaj: mieszkanie bezczynszowe nie oznacza… darmowe. W praktyce właściciele takich lokali płacą po prostu za to, z czego realnie korzystają: za wodę, prąd, gaz, internet czy wywóz śmieci. Nie muszą przy tym uiszczać stałych, zryczałtowanych opłat ani zaliczek, które potem są wyrównywane. Umowy z dostawcami zawierają indywidualnie. Są też zobowiązani regulować podatek od nieruchomości.

Poza tym, w zależności od ustaleń między właścicielami mieszkań w budynku, konieczne może być pokrywanie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych. Mówimy w tym przypadku o opłatach za regularne sprzątanie, wymianę oświetlenia czy konserwację bramy wjazdowej. Oczywiście zawsze jest tak, że ktoś musi zająć się znalezieniem fachowca, załatwieniem formalności, doglądaniem jego pracy, ale tej kwestii przyjrzymy się bliżej w dalszej części tekstu.

Zalety mieszkań bezczynszowych

Największym plusem jest niewątpliwie brak regularnych opłat czynszowych. Oznacza to, że w kieszeni zostaje ok. kilkaset złotych więcej, a w niektórych przypadkach i 1000 zł, bo zwłaszcza w starym budownictwie fundusz remontowy to znaczne obciążenie finansowe.
Druga zaleta też wiąże się z pieniędzmi, ale w ujęciu długofalowym. Jeśli nieruchomość znajduje się w dobrym stanie technicznym, to po pewnym czasie można zaoszczędzić niemałą sumę.
Kolejny pozytywny aspekt to możliwość indywidualnego podejmowania decyzji dotyczących remontów, napraw czy modernizacji. Bezpośredni dostęp do informacji o kosztach i ofertach pozwala właścicielom na wybór najkorzystniejszych rozwiązań. W praktyce oznacza to, że mogą oni znaleźć fachowców, którzy oferują usługi po niższych cenach, niż te proponowane przez zewnętrznych zarządców.

Wady mieszkań bezczynszowych

Pierwszym minusem jest brak wspólnego funduszu remontowego, wskutek czego właściciel musi samodzielnie lub dogadując się z sąsiadami, pokrywać koszty wszelkich napraw czy modernizacji. W przypadku większych usterek lub konieczności przeprowadzenia zaawansowanych prac remontowych, koszty mogą sięgać dziesiątek tysięcy złotych, a wówczas brak regularnych opłat wiąże się z ryzykiem poniesienia nagłych, wysokich wydatków.
Dla wielu osób wadą mieszkań bezczynszowych jest większa odpowiedzialność za utrzymanie części wspólnych, a co za tym idzie: organizowanie i wykonywanie dodatkowych obowiązków, takich jak sprzątanie klatki schodowej, odśnieżanie czy koszenie trawnika. Wymaga to poświęcenia swojego wolnego czasu i dobrej organizacji zadań. Może być uciążliwe, szczególnie dla osób starszych lub zapracowanych. Alternatywę stanowi wówczas znalezienie odpowiednich usługodawców do tego typu zadań.
Zawsze istnieje też ryzyko sąsiedzkich sporów. Skoro każdy jest decyzyjny w tym samym stopniu, to może się okazać, że np. kilku właścicieli nie wyrazi zgody na malowanie elewacji. To, że będą oni w mniejszości, nie ma wówczas znaczenia.

Przeczytaj: Jak poradzić sobie z głośnymi sąsiadami?

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania bezczynszowego?

Stan techniczny budynku: im starsze i bardziej zaniedbane budownictwo, tym większe ryzyko, że prędzej lub później pojawi się konieczność przeprowadzenia większych prac remontowych. Dlatego warto zwrócić uwagę na stan elewacji, dachu, instalacji wodno-kanalizacyjnych oraz elektrycznych.
Zakres części wspólnych: im lepiej zaprojektowany budynek – np. bez tradycyjnych klatek schodowych, dziedzińca, pomieszczeń typu wózkownie i rowerownie – tym mniejsza potrzeba wspólnych ustaleń i podziału obowiązków z innymi mieszkańcami.
Koszty utrzymania części wspólnych: upewnij się, jakie opłaty będziesz musiał ponosić z tego tytułu, w jaki sposób są one dzielone między mieszkańców i jakie ustalenia obowiązują w przypadku dużych remontów.
Sąsiedztwo: wszystkie decyzje dotyczące budynku, w którym znajdują się mieszkania bezczynszowe, będziesz podejmował z innymi ludźmi. Dlatego dobrze jest jeszcze przed zakupem odwiedzić potencjalnych przyszłych sąsiadów i podpytać o ich wrażenia i opinie.
Zasady dotyczące zarządzania budynkiem: sprawdź, w jakim stopniu będziesz musiał się zaangażować we wspólne zarządzanie budynkiem i jego najbliższym otoczeniem.
Planowane inwestycje: warto z wyprzedzeniem dowiedzieć się, czy istnieją plany modernizacji, remontów czy innych działań, które mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami.
Najbliższa okolica: bez względu na to, jaki rodzaj nieruchomości Cię interesuje, pamiętaj, by zweryfikować, czy w pobliżu bloku znajduje się wszystko to, na czym Ci najbardziej zależy: punkty handlowo-usługowe, placówki oświatowe, gabinety lekarskie, tereny zielone itp. Upewnij się, czy czas dojazdu do pracy lub np. szkoły Twojego dziecka jest dla Ciebie akceptowalny, zwłaszcza w godzinach szczytu.