Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość nieruchomości w procesie wyceny nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy.
Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w wyniku wyceny nieruchomości w zależności od potrzeb, rzeczoznawca majątkowy dokonuje:
- określenia wartości rynkowej,
- określenia wartości odtworzeniowej,
- ustalenia wartości katastralnej,
- określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.
W jakim celu określa się wartość odtworzeniową nieruchomości?
Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się najczęściej dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego (sprzedaży), a także, jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Na przykład przepisy regulujące obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, a także przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.
Przeczytaj: Wartość katastralna – co to jest i jak się ją ustala?
Metody określania wartości odtworzeniowej nieruchomości
Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się poprzez zastosowanie podejścia kosztowego.
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu kosztowym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu, przy czym jest to koszt nabycia gruntu o takich samych cechach i koszt odtworzenia jego części składowych.
Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
Techniki określania wartości odtworzeniowej nieruchomości
Metodę kosztów odtworzenia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.
Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.
Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się, jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
Przy wyliczeniu kosztów odtworzenia należy uwzględniać te same technologie, jakie stosowano przy wznoszeniu części składowych, zaś koszty zastąpienia wylicza się przy zachowaniu dotychczasowych funkcji i zastosowaniu aktualnych technologii.
Wzór określania wartości odtworzeniowej nieruchomości
Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości można określić wzorem wg, którego wartość odtworzeniowa O – nieruchomości jest równa:
Wo = Wb + Wg = (Ko – SzKo) + Kzgr
gdzie:
Wb – wartość części składowych gruntu
Wg – wartość gruntu,
Ko – koszt odtworzenia części składowych gruntu,
SzKo – zużycie części składowych gruntu,
Kzgr – koszt zakupu gruntu.
Przeczytaj: Wartość rynkowa nieruchomości
Kiedy stosuje się wartość odtworzeniową nieruchomości?
Wartość odtworzeniowa nieruchomości znajduje zastosowanie w przypadku ustalenia sumy ubezpieczenia przymusowego rolników, jak również w przypadku ubezpieczenia domu jednorodzinnego czy mieszkania.
Podstawę ustalenia odszkodowania za szkody w gospodarstwie rolnym obejmującym budynki i budowle zawarto w ustawie z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych.
Zgodnie z treścią tej ustawy, art. 70. 1, sumę ubezpieczenia, odrębnie dla każdego budynku rolniczego, ustala ubezpieczający z zakładem ubezpieczeń, przy czym suma ubezpieczenia budynku rolniczego może odpowiadać wartości:
- rzeczywistej tego budynku, przez którą rozumie się wartość w stanie nowym w dniu zawarcia umowy (dzień zawarcia umowy to dzień ukończenia budowy, albowiem ubezpieczenie budynków rolniczych jest obowiązkowe i rozpoczyna się z dniem zadaszenia budynku), pomniejszoną o stopień zużycia budynku rolniczego,
- nowej – w odniesieniu do budynków nowych oraz takich, których stopień zużycia w dniu zawarcia umowy ubezpieczenia nie przekracza 10%.
W przypadku szkody w domu jednorodzinnym, wartość odszkodowania odpowiada kosztom przywrócenia ubezpieczonego mienia do stanu sprzed szkody. Wartość odtworzenia takiej nieruchomości obejmuje koszty jej naprawy, remontu lub całkowitej odbudowy w tym samym miejscu, o tych samych parametrach oraz zastosowaniu tych samych materiałów i identycznej konstrukcji.
Przeczytaj również: Na czym polega wycena nieruchomości?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Ustawa z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych, Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Foto: Fotolia
