Wycena działki budowlanej

Kto zajmuje się wyceną nieruchomości gruntowych?

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyceną nieruchomości zajmują się rzeczoznawcy majątkowi. Osoby wykonujące zawód rzeczoznawcy posiadają uprawnienia nadane im przez Ministra Inwestycji i Rozwoju. Działalność w zakresie wyceny nieruchomości bez posiadania szczególnych uprawnień jest karalna.

Rzeczoznawca majątkowy, jako osoba ciesząca się szczególnym zaufaniu publicznym, wykonując swoją pracę powinien zachować kierować się zasadami wyceny zawartymi w przepisach prawa oraz w standardach zawodowych.

Pozyskane dla celów wyceny nieruchomości dokumenty oraz dane w zakresie szacownej nieruchomości stanowią tajemnicę służbową i jako takie nie mogą być udostępniane osobom postronnym.

Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego jest niezbędna, a wręcz wymagana przez prawo, w takich przypadkach jak:

• ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,
• aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,
• zbywania nieruchomości będących własnością publiczną, czy własnością firm państwowych,
• w sporach sądowych dotyczących nieruchomości (tylko rzeczoznawca majątkowy może być biegłym sądowym z zakresu wyceny nieruchomości),
• określenie wartości nieruchomości dla zabezpieczenia kredytu hipotecznego.

Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, osobom które spełniły określone prawem wymogi, nadaje Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Rzeczoznawcy majątkowi po uzyskaniu uprawnień, na podstawie świadectw nadania tych uprawnień, są umieszczani na liście Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.
Listę rzeczoznawców majątkowych posiadających stosowne uprawnienia możemy znaleźć na stronie internetowej Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju (Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych).

Aby skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego w celu np. przeprowadzenia wyceny działki budowlanej możemy korzystając z w/w listy odnaleźć rzeczoznawcę majątkowego z lokalnego obszaru i skorzystać z jego usług.

Cele wyceny działki budowlanej

Rzeczoznawca majątkowy podejmując się wyceny działki budowlanej powinien znać cel wyceny działki, przy czym celem może być np.:

• określenie wartości działki dla potrzeb jej sprzedaży,
• określenie wartości działki dla zabezpieczenia kredytu hipotecznego,
• określenie wartości działki dla celów odszkodowawczych w procesie wywłaszczenia na cele publiczne (w tym przypadku wartość nieruchomości jest wyceniana z urzędu),
• podział majątku, ustalanie wartości masy spadkowej, darowizny.

W zależności od celu wyceny nieruchomości rzeczoznawca dokonuje wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości, którą przedstawia w operacie szacunkowym.

Dla celów zbycia działki budowlanej (sprzedaży), określenia wartości nieruchomości dla zabezpieczenia kredytu hipotecznego czy ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, określa się wartość rynkową nieruchomości.

Przy czym dla określenia wartości działki w celach odszkodowawczych przyjmuje się tę wycenę, która w danej chwili będzie bardziej korzystna dla wywłaszczonego (zasada korzyści).

Podchodząc do wyceny nieruchomości w celach odszkodowawczych, rzeczoznawca analizuje wycenę zgodną z aktualnym przeznaczeniem i porównuje ją z wyceną zgodną z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. W przypadku, gdy dla wywłaszczonego korzystniejsza jest wycena według aktualnego przeznaczenia nieruchomość, aniżeli według przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy określi wartość nieruchomości stosując jedno z podejść rynkowych, tj. podejście porównawcze, dochodowe lub mieszane.

Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia rynkowego ma zastosowanie nie tylko w/w przypadku, ale również przy określeniu jej wartości dla celów zbycia działki.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym.

Dokumentem potwierdzającym sporządzenie wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy. Forma i treść operatu szacunkowego zostały określone w przepisach prawa – Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Przeczytaj: Operat szacunkowy nieruchomości

Dokumenty niezbędne do wyceny działki – sporządzenie operatu szacunkowego

W przypadku wyceny działki budowlanej, do sporządzenia operatu szacunkowego niezbędne są następujące dokumenty:

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy w obszarze, w którym jest położona działka, bądź jeżeli gmina nie posiada planów, wypis ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania,
• akt notarialny bądź inny dokument określający prawo własności do działki budowlanej,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości,
• aktualny odpis z księgi wieczystej działki,
• mapa zasadnicza,
• decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli jest wydana),
• decyzja – pozwolenie na budowę (jeżeli jest wydane).

Do operatu szacunkowego działki mogą też być załączone inne dokumenty określające np. jej położenie i usytuowanie w terenie.

Dokumenty świadczące o stanie prawnym nieruchomości powinny być aktualne, tj. z datą wystawienia nie wcześniejszą niż 30 dni od daty sporządzenia operatu szacunkowego.

Wszystkie dokumenty będące podstawą wyceny działki powinny być zweryfikowane pod względem prawnym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ujęte powyżej dokumenty umieszcza się w części operatu szacunkowego określającego nieruchomość w zakresie położenia administracyjnego, prawa własności, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz o wydanych decyzjach określających sposób zagospodarowania.

Do istotnych czynności rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wyceny działki należą oględziny nieruchomości. W trakcie oględzin nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy powinien sprawdzić zgodność położenia działki z położeniem na mapie topograficznej oraz zgodność infrastruktury technicznej posadowionej na działce z lokalizacją tej infrastruktury umieszczoną na mapie zasadniczej.

Zebrana dokumentacja oraz wyniki oględzin działki, pozwalają na sporządzenie dokumentacji z wyceny zwanej operatem szacunkowym. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określa nieruchomość i zakres wyceny,
• określa cel wyceny,
• określa podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• ustala datę określenia wartości nieruchomości,
• opisuje stan nieruchomości, sposób użytkowania na moment wyceny,
• wskazuje przeznaczenie wycenianej nieruchomości wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości bądź ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania lub z innych dokumentów,
• wskazuje na rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania,
• przedstawia analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• przedstawia wynik wyceny nieruchomości ze wskazaniem obliczeń wartości nieruchomości.

W zależności od rodzaju własności gruntu, rzeczoznawca majątkowy powinien w osobnym zestawieniu wyodrębnić wartość rynkową prawa własności gruntu i prawa użytkowania wieczystego.

Czynniki mające wpływ na cenę działki

W części opisowej operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób niebudzący wątpliwości uzasadnić wpływ niektórych czynników na cenę działki.

Szczególny wpływ na cenę działki będą miały takie elementy jak:

• lokalizacja działki,
• przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy nieruchomości przyległych do wycenianej działki,
• dostęp do drogi publicznej,
• uzbrojenie działki w media,
• obciążenie działki służebnością przesyłu, przechodu bądź innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na cenę działki jest jej dostęp do drogi publicznej. Zapewne działka posiadająca dostęp do drogi publicznej będzie droższa od tej, która posiada dostęp do drogi z działki sąsiedniej, niebędącej w posiadaniu właściciela działki wycenianej (służebność).

Opisując uzbrojenie działki w infrastrukturę techniczna typu: wodociąg, gazociąg czy kanalizację rzeczoznawca majątkowy powinien określić, czy istniejąca infrastruktura znajduje się na powierzchni wycenianej działki czy też poza nią np. w drodze biegnącej obok. W takiej sytuacji przyszły nabywca działki będzie musiał ponieść dodatkowe koszty na doprowadzenie potrzebnych mediów na nabytą działkę, co znacząco wpłynie na koszty nieruchomości.

Wartość działki jest zależna ograniczeń wynikających z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, do których szczególnie należy zaliczyć:

• uciążliwe sąsiedztwo,
• położenie działki w strefie ochronnej projektowanej sieci infrastruktury technicznej bądź planowana budowy obwodnicy czy np. autostrady.

Może się okazać, że w m.p.z.p. nieopodal wycenianej działki, są położone grunty z przeznaczeniem pod korytarz infrastruktury technicznej, w którym mają być zlokalizowane główne media typu: linia elektroenergetyczna, gazociąg, kolektor wodny czy światłowody. Taka lokalizacja wycenianej nieruchomości już na wstępie powinna uzyskać niższą cenę.

Analiza rynku nieruchomości

W dalszej części operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości – działki budowlanej, rzeczoznawca powinien przedstawić analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. Analizę tę przedstawia się w oparciu o akty notarialne – dokumenty zbycia nieruchomości podobnych w badanym obszarze.

Na potrzeby wyceny działki budowlanej rzeczoznawca majątkowy powinien zbadać poziom cen rynkowych w transakcjach kupna – sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych w obszarze wycenianej nieruchomości z okresu co najmniej 2 lat od daty wyceny nieruchomości.

W przypadku małej liczby transakcji sprzedaży działek budowlanych, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, okres badania transakcji można rozszerzyć nawet do 5 lat.
W tym celu powinien skorzystać z rejestru aktów notarialnych prowadzonego przez starostę powiatowego. W operacie szacunkowym dane z transakcji sprzedaży nieruchomości powinny być zestawione i ujęte w tabeli.

Przeczytaj: Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości

Sposób wyceny nieruchomości – działki budowlanej

Następnym etapem na drodze wyceny działki budowlanej jest określenie sposobu wyceny i dokonanie określenia wartości działki.

W sytuacji, gdy celem wyceny działki budowlanej jest określenie jej aktualnej wartości rynkowej dla potrzeb zbycia prawa własności nieruchomości, wartość działki należy oszacować jako wartość rynkową prawa własności nieruchomości z przeznaczeniem pod budownictwo.

Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną cenę działki możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy są od siebie niezależne i działają racjonalnie, i nie kierują się szczególnymi motywami,
2. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy kupna sprzedaży,
3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
4. nie działają w sytuacji przymusowej,
5. upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

Rzeczoznawca majątkowy po sporządzeniu operatu szacunkowego podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych (Dziennik Urzędowy MIiB z 1 września 2017 r., poz. 59). Stosuje się je od dnia ogłoszenia, tj. 1 września 2017 r.
4. Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
5. Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Foto: Fotolia