Przetarg pisemny na sprzedaż nieruchomości – jak wziąć w nim udział?

Ostatnio coraz częściej organizatorzy przetargów postanawiają przeprowadzić je w formie pisemnej. Tłumaczymy więc dokładnie, na czym taki przetarg polega.

Przetargi mieszkaniowe i licytacje komornicze, dzięki którym można kupować nieruchomości na bardzo atrakcyjnych warunkach, w dobie pandemii nadal się odbywają, choć niekoniecznie w takiej formie jak wcześniej. Niedawno pisaliśmy o licytacjach online – dziś przyjrzyjmy się przetargom pisemnym. Nie są one właściwie niczym nowym, ale ponieważ nie wymagają osobistego stawiennictwa uczestników w takim stopniu jak popularniejsze dotychczas przetargi ustne, obecnie coraz więcej podmiotów decyduje się na ten właśnie sposób sprzedaży nieruchomości. Co trzeba o nim wiedzieć?

Klasyczny przetarg ustny w dużym uproszczeniu polega na tym, że biorące w nim udział osoby deklarują słownie najwyższą cenę, jaką chcą i mogą zapłacić za będące przedmiotem przetargu mieszkanie, dom albo działkę. Muszą w tym celu osobiście zjawić się w miejscu wskazanym w ogłoszeniu o przetargu – albo upoważnić pełnomocnika do licytacji w ich imieniu. Jeśli padnie kwota, której już nikt inny nie przebije, zgłaszający ją uczestnik ma prawo wejść w posiadanie danej nieruchomości (o ile oczywiście ową kwotę zapłaci).

Kiedy organizuje się przetargi pisemne

Cena jest ważnym, ale czasami nie jedynym czynnikiem decydującym o tym, kto stanie się nowym właścicielem gruntu, lokalu czy budynku. Np. gminę lub dzielnicę, która wystawia nieruchomość na sprzedaż, może też interesować to, jakie plany mają poszczególni licytanci w zakresie zagospodarowania gruntu, kiedy zamierzają odrestaurować budynek albo jaki rodzaj działalności gospodarczej chcą prowadzić w lokalu. Podobne kwestie znacznie łatwiej zarówno przedstawić, jak i ocenić na piśmie niż ustnie (choć w tym drugim przypadku nie jest to całkiem niemożliwe – zob. „Zakup nieruchomości w drodze rokowań”). Z tego właśnie względu organizator przetargu może zdecydować o jego formie pisemnej. Co więcej, nic nie stoi na przeszkodzie, aby zrobił to również wtedy, gdy głównym kryterium wyboru nabywcy nieruchomości jest po prostu najwyższa oferowana cena.

I od kilku tygodni coraz częściej tak się dzieje, bo w związku z epidemią liczba zainteresowanych osobistym udziałem w licytacji zmalała. Im zaś mniej uczestników, tym mniejsza szansa na uzyskanie wyższej sumy za daną nieruchomość – i w ogóle na sprzedaż tej ostatniej. Do przetargu pisemnego może natomiast bezpiecznie, bo zdalnie przystąpić całkiem sporo licytantów, a na etapie, w którym ich obecność jest już ewentualnie wymagana, nie ma ich już tak wielu (co ogranicza ryzyko rozprzestrzeniania się wirusa).

Ale po kolei.

Ogłoszenie o przetargu pisemnym

Wszelkie niezbędne informacje na temat konkretnego przetargu jego organizator zamieszcza w stosownym ogłoszeniu. Dotyczą one zaś kwestii takich jak:

• nieruchomość wystawiona na sprzedaż – podaje się m.in. jej położenie, metraż, liczbę pomieszczeń, numer działki i księgi wieczystej (jeśli jest ustanowiona) zarówno pojedynczego lokalu, jak i budynku, w którym jest on usytuowany. Opisany zostaje ponadto szczegółowo stan prawny i techniczny nieruchomości (czyli np. ciążące na niej zobowiązania lub użyte technologie budowlane czy przyłączone media);
• warunki uczestnictwa w przetargu – jeśli jest on nieograniczony, wystarczy zasadniczo posiadać zdolność do czynności prawnych oraz przedłożyć wymagane dokumenty, w tym dowód wpłaty wadium. Przetarg ograniczony może zaś dodatkowo zawężać grupę potencjalnych licytantów np. do mieszkańców danej miejscowości lub wyłączać z niej np. krewnych organizatora;
• cena wywoławcza nieruchomości – czyli kwota, poniżej której nie można licytować;
• wysokość wadium (inaczej: rękojmi) oraz sposób i termin jego wniesienia – wadium wynosi zazwyczaj 10% ceny wywoławczej i stanowi swoiste zabezpieczenie na wypadek, gdyby zwycięzca przetargu nie uiścił należności; wówczas rękojmia przepada. W przeciwnym razie wadium zostaje zaliczone na poczet całej sumy do zapłacenia, a tym, którzy nie wygrali aukcji, jest zwracane „niezwłocznie”, czyli w praktyce w przeciągu kilku dni. W ogłoszeniu podaje się zazwyczaj numer konta, na który trzeba zrobić przelew, oraz tytuł tego przelewu;
• sposób i termin składania pisemnych ofert – termin ten nie może upływać później niż na 3 dni przed terminem samego przetargu;
• termin i miejsce części jawnej przetargu – p. niżej;
• warunki wejścia w posiadanie nieruchomości w przypadku wygranej – czyli m.in. czas na przystąpienie do aktu notarialnego, wskazanie osoby, która ponosi koszt jego sporządzenia, skutki uchylenia się od zawarcia umowy (przede wszystkim przepadek wpłaconej rękojmi) itp.
• termin i miejsce, w których można dodatkowo zapoznać się z warunkami przetargu lub z pełną dokumentacją dotyczącą nieruchomości, a także obejrzeć tę ostatnią.

Część jawna przetargu pisemnego

W ogłoszeniu znajduje się także zastrzeżenie, że organizator może zamknąć przetarg bez wybrania którejkolwiek z ofert – jeśli jednak pojawi się chociaż jedna, to zgodnie z prawem taki przetarg musi się odbyć. Składa się on zaś zasadniczo z dwóch części: jawnej i niejawnej. Pierwsza z nich odbywa się w obecności oferentów (czyli tych, którzy złożyli oferty), aczkolwiek obecność ta nie zawsze jest obowiązkowa.

Podczas części jawnej przewodniczący komisji prowadzącej przetarg powtarza część informacji zawartych w ogłoszeniu i podaje liczbę ofert, które wpłynęły. Następnie komisja sprawdza kompletność złożonych dokumentów i weryfikuje tożsamość uczestników, ewentualnie też przyjmuje zgłoszone przez nich dodatkowe wyjaśnienia czy oświadczenia. Na koniec podaje się termin i miejsce części niejawnej przetargu oraz listę ofert, które się do niej zakwalifikowały pod względem formalnym, a więc:

• są kompletne – tj. zawierają wszystkie potrzebne dane i niezbędne załączniki,
• są czytelne i nie budzą wątpliwości co do treści,
• zostały złożone w wyznaczonym terminie przez osoby spełniające warunki uczestnictwa w przetargu.

Część niejawna przetargu pisemnego

Oferty te są szczegółowo analizowane przez komisję prowadzącą przetarg podczas jego części niejawnej. Może ona się zakończyć zasadniczo na trzy sposoby:

• komisja stwierdza, że nie wybiera żadnej z rozpatrywanych ofert,
• wybrana zostaje najkorzystniejsza oferta,
• złożono dwie lub więcej równorzędnych ofert – wówczas komisja organizuje dodatkowo przetarg ustny, informuje o jego terminie uczestników, którzy złożyli te oferty, a także umożliwia im zapoznanie się z pozostałymi ofertami.

Ów dodatkowy przetarg ustny przebiega jak klasyczna licytacja, ceną wywoławczą jest zaś wtedy najwyższa z kwot wskazanych w ofertach (czasem za równorzędne uznaje się oferty, z których jedna zawiera wyższą sumę, za to druga – np. lepsze warunki zagospodarowania nieruchomości). Zwycięzca tej licytacji zostaje zwycięzcą całego przetargu.

Uwaga
Niekiedy od początku wiadomo, że przetarg będzie się składał z części pisemnej i ustnej, w której ceną wywoławczą będzie najwyższa kwota zaoferowana na piśmie. Nosi on wówczas nazwę przetargu mieszanego. Czasem też, jeśli jedynym kryterium jest cena, deklarowane przez poszczególnych oferentów kwoty podawane są do wiadomości osób zgromadzonych już podczas części jawnej przetargu. Jeśli obecni są wówczas wszyscy, którzy złożyli równorzędne oferty, licytacja ustna może się odbyć natychmiast.

Niezależnie od tego, w jaki sposób dokładnie kończy się przetarg, o jego wyniku powiadomiony zostaje każdy, kto złożył ofertę. Odbywa się to pisemnie, w ciągu 3 dni od zamykającej przetarg chwili podpisania komisyjnego protokołu, który stanowi podstawę tworzonego później aktu notarialnego.

Zobacz: Jak przebiega przetarg ustny na sprzedaż nieruchomości?

Jak przystąpić do przetargu pisemnego – krok po kroku

Udział w przetargu pisemnym nie jest obarczony występującym podczas ustnych aukcji ryzykiem, że dasz ponieść się emocjom i zaoferujesz cenę, która znacznie przewyższa rzeczywistą wartość danej nieruchomości. Z drugiej strony nie wiesz, ile zaproponowali konkurenci, więc może się okazać, że do kupienia lokalu czy gruntu wystarczyłaby stawka znacznie niższa niż ta zadeklarowana przez ciebie – bo np. konkurentów nie było wcale.

Niewątpliwie jednak przetarg pisemny jest rozwiązaniem o tyle wygodnym, że zwykle nie musisz zjawiać się o konkretnej porze w siedzibie organizatora – ani ustanawiać pełnomocnika, gdy akurat nie możesz przyjść. Nie narażasz się też więc na dodatkowe koszty i nerwy. Jeśli to wszystko brzmi dla ciebie wystarczająco zachęcająco, oto co należy zrobić, aby do takiego przetargu przystąpić.

Krok 1 – zapoznaj się z ogłoszeniem

Uważna lektura ogłoszenia o przetargu pozwoli ci wstępnie ocenić, czy w ogóle warto brać w nim udział. Dowiesz się z niego również, jakich dokładnie formalności trzeba wówczas dopełnić.

Krok 2 – zapoznaj się ze stanem nieruchomości

Chodzi o stan zarówno prawny, jak i techniczny – a także faktyczny. Dobrze jest nie tylko wczytać się w szczegóły zawarte w ogłoszeniu, ale też:

• przejrzeć księgę wieczystą – znając jej numer, możesz to zrobić w sądzie lub online, pod adresem https://ekw.ms.gov.pl (a jeśli jeszcze jej nie ma, wniosek o założenie księgi wieczystej zostanie złożony w sądzie przez notariusza na etapie tworzenia aktu notarialnego),
• zobaczyć nieruchomość na własne oczy – i przy okazji porozmawiać z sąsiadami (zapytać, jak się mieszka, ile płacą za ogrzewanie, czy w okolicy jest cicho, bezpiecznie itp.) lub zarządcą budynku (pytając np. o planowane remonty i wysokość czynszu),
• zapoznać się z operatem szacunkowym – jeżeli został sporządzony (dzieje się tak chociażby wtedy, gdy organizatorem przetargu jest syndyk).

Zobacz też: Zanim weźmiemy udział w przetargu

Krok 3 – przygotuj ofertę

Zgodnie z prawem pisemna oferta przetargowa powinna zostać umieszczona w zamkniętej kopercie i zawierać następujące elementy:

• imię, nazwisko i adres oferenta (jeśli jest to osoba fizyczna) albo nazwa firmy i adres jej siedziby (jeżeli jest to osoba prawna lub inny podmiot),
• data sporządzenia oferty,
• proponowana kwota i sposób jej wpłaty,
• proponowany sposób realizacji dodatkowych warunków przetargu (jeżeli dotyczy).

W ogłoszeniu o konkretnym przetargu mogą pojawić się jeszcze inne punkty – a także sposób opisania koperty z ofertą. Często też do regulaminu dołączony jest po prostu wzór, zgodnie z którym należy przygotować samą ofertę.

Krok 4 – zgromadź niezbędne dokumenty

Znajdziesz tam również listę załączników do niej. Są nimi zazwyczaj:

• oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje je bez zastrzeżeń,
• dowód wniesienia wadium – lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z takiego obowiązku,
• dyspozycja ewentualnego zwrotu wadium na wskazany rachunek bankowy,
• dowód tożsamości w przypadku osoby fizycznej albo wypis ze stosownego rejestru w przypadku firmy lub instytucji,
• zgoda na przetwarzanie danych osobowych,
• stosowne zgody i pełnomocnictwa w przypadku reprezentowania spółki,
• upoważnienie do reprezentowania obojga współmałżonków, jeśli mają wspólnotę majątkową, a do przetargu przystępuje tylko jedno z nich.

Niekiedy wymagane jest też przedstawienie dowodu dysponowania zadeklarowaną kwotą, oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem nieruchomości i jego akceptacji czy oświadczenie o spełnieniu warunków uczestnictwa w przetargu.

Uwaga
Część dokumentów umieszcza się w kopercie wraz z ofertą, ale niektóre być może trzeba będzie złożyć osobno – a nawet w innym terminie. Tego typu szczegóły są zawarte w ogłoszeniu, należy więc je zawsze dokładnie przeczytać!

Krok 5 – złóż ofertę

Kiedy zgłoszenie jest już gotowe, musisz je jeszcze terminowo dostarczyć do siedziby organizatora przetargu. Zazwyczaj można to zrobić osobiście lub za pośrednictwem firmy kurierskiej bądź poczty. W tym ostatnim przypadku należy jednak nadać przesyłkę odpowiednio wcześnie, tak by na pewno dotarła do adresata na czas – decydujący jest tu bowiem moment jej doręczenia, a nie data stempla pocztowego.

Potem pozostaje już tylko czekać na wyniki przetargu, ewentualnie stawić się wcześniej na jego części jawnej. Osoba ustalona jako nabywca nieruchomości jest na koniec informowana przez organizatora o sposobie i terminie zapłaty należności (pomniejszonej o wadium), a także o miejscu i terminie późniejszego zawarcia umowy sprzedaży.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Unsplash.com, Pixabay.com