Sceptycy twierdzą, że czas prawdziwych okazji na przetargach mieszkaniowych minął. Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona, a przetargi wciąż mają swe zalety.
Przetargi mieszkaniowe cieszą się w ostatnim czasie coraz większą popularnością. Rośnie liczba osób, które do takich przetargów przystępują, rośnie więc też ryzyko, że ktoś przebije naszą ofertę. Wciąż jednak możliwe jest kupienie w ten sposób lokalu na naprawdę korzystnych warunkach. Poniżej prezentujemy najważniejsze powody, dla których warto rozważyć udział w przetargu – mimo pojawiających się tu i ówdzie głosów, że nie ma to sensu.
1. Atrakcyjna cena
Jednym z najważniejszych czynników odpowiedzialnych za tak duże zainteresowanie przetargami jest oczywiście szansa nabycia mieszkania za niższą kwotę niż w przypadku zakupu poprzez biuro nieruchomości czy od dewelopera. Na internetowych forach i w mediach społecznościowych można jednak znaleźć niemało komentarzy, że czasy, gdy na przetargu kupowało się lokale dużo poniżej cen rynkowych, odeszły do lamusa. Albo że obecnie ceny są wręcz wyższe niż rynkowe. A jaka jest prawda?
W tym miejscu warto przypomnieć, że cena wywoławcza, a więc ta, od której zaczyna się licytacja, w pierwszym przetargu najczęściej odpowiada właśnie cenie rynkowej. Gdyby nie znaleźli się chętni, wówczas organizuje się kolejny przetarg, z niższą ceną wywoławczą – i tak aż do skutku, przy czym cena ta nie może spaść poniżej 50% wartości nieruchomości. Jeszcze nie tak dawno, bo w 2018 r., spółki skarbu państwa oferowały choćby na sprzedaż setki lokali w cenach oscylujących wokół 80% cen rynkowych.
Czasami zdarza się, że do przetargu staje zaledwie kilka osób – lub nawet tylko jedna. Wówczas nabycie lokalu za stosunkowo nieduże pieniądze jest jak najbardziej realne. Oczywiście im niższa cena wywoławcza lub ciekawsza lokalizacja, tym większe prawdopodobieństwo, że pojawi się więcej licytantów. W ferworze emocji nietrudno faktycznie zaś o windowanie cen nawet powyżej progu opłacalności.
Rozwiązania godne rozważenia
Nie oznacza to jednak od razu, że w drodze przetargu nie da się już kupić korzystnie mieszkania. Oto, co warto wziąć pod uwagę, aby zwiększyć szanse nabycia lokalu po atrakcyjnej cenie:
- mniej prestiżowe lokalizacje – mniejsze będzie też zapewne zainteresowanie samym przetargiem, ale dobra komunikacja z centrum miasta czy lokalna infrastruktura wciąż mogą sprawiać, że w przyszłości znajdą się chętni kupcy lub najemcy;
- mieszkania w mniejszych miejscowościach i nieruchomości w miejscowościach turystycznych – o ich potencjale pisaliśmy w osobnych artykułach;
- przetargi pisemne – w ich przypadku deklarowane kwoty przedstawia się organizatorowi w zamkniętych kopertach, z związku z czym spada ryzyko przepłacenia wskutek pełnej emocji rywalizacji z innymi uczestnikami przetargu;
- relatywnie wysoka cena wywoławcza – tj. zbliżona do rynkowej lub tylko niewiele niższa; wyjątkowo niskie ceny przyciągają więcej licytantów, przy mniejszej konkurencji można natomiast bez zbędnego licytowania coraz wyższych kwot wejść w posiadanie mieszkania, o którego realnej wartości inwestycyjnej decydują inne atuty, jak choćby….
- stan techniczny – nie wszystkie lokale wystawiane na przetargach wymagają przeprowadzenia kapitalnego remontu; np. wiele mieszkań oferowanych przez spółdzielnie wystarczy tylko odświeżyć, więc w efekcie takie mieszkanie może kosztować mniej niż pozornie tańsza nieruchomość, w którą później trzeba dodatkowo włożyć sporo pieniędzy.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania w drodze przetargu. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów "Zakup mieszkania w drodze przetargu"
2. Atrakcyjna lokalizacja
Z drugiej strony licytanci potrafią się bić na przetargu nawet o mieszkanie w stanie kompletnej ruiny, o ile tylko znajduje się ono w atrakcyjnej lokalizacji. Tutaj rzeczywiście wydać można więcej, niż wynosi wartość rynkowa. Ale też przetarg często bywa jedynym sposobem wejścia w posiadanie nieruchomości położonej np. w ścisłym centrum dużego miasta. Na takich obszarach zwykle brakuje działek, na których deweloperzy mogliby stawiać nowe budynki. Z kolei właściciele już istniejących w okolicy mieszkań wolą je choćby z zyskiem wynajmować (zarówno długo-, jak i krótkoterminowo), niż sprzedać na rynku wtórnym.
Warto przy okazji podkreślić, że „atrakcyjna lokalizacja” nie zawsze musi zresztą oznaczać sam środek metropolii. Dobrze położona nieruchomość to m.in. również taka, która znajduje się niedaleko czynnego dworca kolejowego, zwłaszcza jeśli obsługuje on połączenia z większymi ośrodkami. W ostatnich latach sporo lokali tego typu trafiło na przetargi organizowane przez Polskie Koleje Państwowe.
3. Brak podatku od czynności cywilnoprawnych
Spółki skarbu państwa to podmioty zwolnione z obowiązku odprowadzania podatku VAT. Jeżeli taki podmiot zaś jest jedną ze stron transakcji nabycia nieruchomości, to zgodnie z przepisami transakcja owa nie zostaje obciążona podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zwanym skrótowo PCC (podstawa prawna: art. 2 pkt 1g Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dn. 9 września 2000 r., tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101 poz. 649 ze zm.).
Stawka PCC wynosi obecnie 2% wartości kupowanej nieruchomości, czyli np. 4 tys. zł w przypadku mieszkania za 200 tys. zł i aż 10 tys. zł w przypadku lokalu za pół miliona. O tyle więcej trzeba zatem zapłacić, kupując identyczne mieszkanie z drugiej ręki, a nie w drodze przetargu (na rynku pierwotnym nie ma takiej konieczności, bo będący stroną umowy deweloper jest płatnikiem VAT – PCC ulega wówczas zniesieniu, aby uniknąć problemu podwójnego opodatkowania). Wyjątek stanowią tylko przetargi organizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe. Natomiast przetargi, w których na sprzedaż wystawia się nieruchomości należące do miast, gmin czy dzielnic, również stwarzają okazję do zaoszczędzenia na PCC, jako że jednostki samorządu terytorialnego także są zwolnione z odprowadzania VAT.
4. Bezpieczeństwo i przejrzyste zasady
Niezależnie od tego, kto sprzedaje mieszkanie w drodze przetargu – spółdzielnia, samorząd czy spółka skarbu państwa – jego organizator jest instytucją podlegającą pewnym określonym regulacjom. Dlatego również same przetargi przebiegają według konkretnych zasad, z którymi zapoznać się może każdy zainteresowany. Podobnie jak z dokładnym opisem wystawianej na sprzedaż nieruchomości czy jej stanem prawnym. Jawność całego procesu niweluje istniejące na rynku ryzyko natknięcia się na nieuczciwego sprzedawcę, a tym samym przekłada się na większe bezpieczeństwo transakcji.
5. Brak niechcianych lokatorów
Nie bez znaczenia w tym kontekście jest również możliwość zobaczenia lokalu przed zakupem na własne oczy. W przypadku licytacji komorniczych, które stanowią często atrakcyjną cenowo alternatywę dla przetargów, bywa to mocno utrudnione lub wręcz niemożliwe z powodu dotychczasowych lokatorów. Ci ostatni, nie chcąc opuszczać zajmowanego przez siebie mieszkania, potrafią ponadto pozostawać w nim również po zmianie właściciela, co rodzi konieczność przeprowadzenia długotrwałej nieraz eksmisji.
Podobne problemy praktycznie nie dotyczą natomiast przetargów. Skarb Państwa i samorządy sprzedają nieruchomości zwykle właśnie dlatego, że nikt w nich nie mieszka. Spółdzielnie mieszkaniowe z kolei mają obowiązek wypłacenia uprawnionym osobom ekwiwalentu wartości lokalu, gdy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do niego. Aby jednak otrzymać tę niemałą przecież sumę pieniędzy, dotychczasowi lokatorzy muszą się wyprowadzić – toteż najczęściej tak właśnie robią.
Zakończenie
Jak zatem widać, udział w przetargach mieszkaniowych niesie ze sobą znacznie więcej korzyści niż tylko niska cena lokalu. Dla niektórych inwestorów mimo wszystko pozostaje ona jedyną zachętą. Nic więc dziwnego, że gdy się na niej skupiają i zostają przelicytowani, dochodzą do wniosku, iż przetargi to przeżytek, a swojemu niezadowoleniu dają ujście na forach i portalach społecznościowych.
Tymczasem doświadczenie innych wciąż pokazuje, że można w drodze przetargu nabyć nieruchomość atrakcyjną czy to ze względu na lokalizację, czy z punktu widzenia poniesionych kosztów lub ryzyka. Aby zwiększyć swoje szanse na znalezienie najlepszych okazji, warto trzymać rękę na pulsie, korzystając z narzędzi oferowanych chociażby przez serwis ListaPrzetargow.pl. W naszej aktualizowanej na bieżąco bazie znajdują się informacje o wszystkich przetargach organizowanych na terenie całego kraju. Z pewnością nie przegapisz więc ofert z interesujących cię miejscowości czy przedziału cenowego – ani prawdziwych „perełek”, które się wśród nich trafią.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Pixabay.com
