Zakup działki od syndyka – na co zwrócić uwagę?

Inwestując w nieruchomości warto szukać okazji. Można je znaleźć między innymi wśród ofert związanych z likwidacją masy upadłości. Przeglądając obwieszczenia syndyka, dobrze jednak wiedzieć, na co zwrócić uwagę, aby nie narazić się na nieprzyjemne konsekwencje. Więcej na ten temat w naszym artykule.

Czym jest likwidacja masy upadłości?

W obliczu trudnej sytuacji ekonomicznej, coraz częściej mamy do czynienia z ogłaszaniem przez sądy upadłości i to zarówno przedsiębiorstw, jak i upadłości konsumenckiej osób prywatnych. Jednym z elementów postępowania upadłościowego jest sporządzenie przez syndyka spisu inwentarza składników majątku dłużnika, a następnie oszacowanie masy upadłościowej i jej likwidacja. Celem tych działań jest spłata długu wobec wierzycieli upadłego.

Niejednokrotnie w skład masy upadłościowej wchodzą różnego rodzaju nieruchomości, począwszy od gruntów rolnych, leśnych, przez niezabudowane grunty budowlane, aż po domy i mieszkania, czy – w przypadku przedsiębiorstw – grunty przemysłowe lub zabudowane budynkami produkcyjnymi, magazynowymi, czy usługowymi.

Aby uzyskać środki na spłatę wierzycieli, syndyk dokonuje likwidacji masy upadłościowej, która częściowo polega właśnie na sprzedaży majątku nieruchomego. Sprzedaż odbywa się w zgodzie z procedurami określonymi w przepisach Ustawy z dnia 28 lutego 2004 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1228 ze zm.)

W jaki sposób wyceniana jest wartość masy upadłościowej?

Istotnym elementem procedury upadłościowej, w przypadku, gdy w skład majątku wchodzi na przykład działka, jest jej wycena. Zgodnie z prawem, obecnie jedyną formalną metodą wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy. Dokument ten opracowywany jest przez rzeczoznawcę majątkowego – w tym wypadku powołanego przez syndyka, bądź przez sędziego-komisarza.

Po sporządzeniu, operat składany jest do akt postępowania, a jego strony mają prawo wnieść zarzuty. Chodzi o to, by nie doszło do poszkodowania interesów żadnej ze stron, a także o to, by uzyskać jak najbardziej rzetelne informacje o ewentualnych walorach lub mankamentach danej nieruchomości. Jeśli nie ma zarzutów, bądź nie zostaną one uwzględnione przez sąd, właściwa procedura sprzedaży może się rozpocząć.

Celem syndyka jest oczywiście uzyskanie jak najwyższej kwoty ze sprzedaży nieruchomości, aby w jak największym stopniu zaspokoić roszczenia wierzycieli. Mimo to takie nieruchomości można często kupić w cenach znacznie bardziej korzystnych, niż ceny rynkowe, co wynika już z samej procedury sprzedaży składników masy upadłościowej.

Przeczytaj: Upadłość konsumencka a sprzedaż nieruchomości przez syndyka

Tryb sprzedaży działki – składnika masy upadłościowej

W postępowaniu upadłościowym nieruchomość może zostać sprzedana w zasadzie na dwa sposoby. Jednym z nich jest przetarg lub aukcja, a drugim sprzedaż z wolnej ręki. Zgodnie z przepisami na zbycie składnika masy upadłości w trybie z wolnej ręki sędzia-komisarz może wyrazić zgodę jedynie w uzasadnionej sytuacji, ale w praktyce na sprzedaż nieruchomości takich jak działki gruntowe, zwykle ta zgoda jest wyrażana.

Likwidacja składników masy upadłościowej w trybie przetargowym łączy się przecież z zaangażowaniem istotnych zasobów sądu – wyznaczenie terminu posiedzenia sądu, sali sądowej, czynności podejmowane przez sędziego-komisarza, a nawet obciążenie sekretariatu sądu. Wszystko to wydłuża czas trwania postępowania upadłościowego i podnosi jego koszty. W przypadku nieruchomości o stosunkowo niedużej wartości, takich jak właśnie działki, czy nawet nieduże mieszkania, przeprowadzenie sprzedaży w trybie z wolnej ręki nie tylko przyspiesza likwidację masy upadłości, ale też pozwala na uzyskanie możliwie najwyższej ceny – właśnie poprzez redukcję kosztów.

Z perspektywy kupującego ta sytuacja także jest opłacalna. Przede wszystkim nie ma właściwie żadnych restrykcji w zastosowaniu przez syndyka pierwszej ceny minimalnej. Jedynym ograniczeniem jest tutaj zasada działania przez niego na korzyść masy upadłości.

Różnica pomiędzy tymi dwoma trybami postępowania polega głównie na tym, że w przypadku sprzedaży z wolnej ręki nie odbywa się jawne postępowanie przetargowe przed sądem. Zamiast tego oferty złożone w kancelarii syndyka otwierane są przez niego, skrupulatnie opisywane zgodnie z zaleceniem sądu, a następnie syndyk dokonuje wyboru oferty najkorzystniejszej dla masy upadłości. Ten wybór musi zwykle zostać zatwierdzony przez sędziego-komisarza.

Jak kupić działkę w postępowaniu upadłościowym?

Jeśli nosisz się z zamiarem kupna działki, która stanowi składnik masy upadłości, powinieneś zacząć od śledzenia Monitora Sądowego i Gospodarczego (MSiG), gdzie zamieszczane są między innymi obwieszczenia i ogłoszenia dotyczące postępowań upadłościowych. Warto jednak wiedzieć, że jest to dość żmudne i czasochłonne zajęcie. Dla ułatwienia można skorzystać z przygotowywanej na bieżąco listy obwieszczeń od syndyków z całej Polski. Tutaj zgromadzone są informacje o wszelkich przetargach, aukcjach, czy ogłoszeniach o sprzedaży w trybie z wolnej ręki.

Przed przygotowaniem oferty należy dokładnie przestudiować treść obwieszczenia, oraz warunki lub regulamin przetargu. Zwłaszcza trzeba zwrócić uwagę na rozdział pod tytułem „Wymogi formalne oferty”, lub podobnym, oraz „Wadium”, „Warunki wniesienia wadium”, lub podobnym. Złożone oferty, które nie spełniają wymogów tam zawartych, zostają przez syndyka automatycznie odrzucone. Oferta musi też wpłynąć w wyznaczonym w obwieszczeniu terminie.

Prawa i służebności obciążające sprzedawaną nieruchomość

Opisanych powyżej warunków oferent musi dopilnować po to, by jego oferta została uznana za ważną i rozpatrzona. Ale oferent musi także zadbać o swój własny interes i w tym celu powinien zwrócić uwagę na szereg innych aspektów sprawy, oraz cechy samej nieruchomości.

Przede wszystkim warto rozpoznać kwestie dotyczące praw i służebności, niektóre z nich bowiem wygasają w toku postępowania upadłościowego, inne zaś nie. Warto dokładnie przebadać hipotekę pod kątem stanu prawnego nieruchomości. Do służebności, które pozostają w mocy należą:

• służebność drogi koniecznej,
• służebność przesyłu,
• służebność ustanowiona w wyniku przekroczenia granicy przy wznoszeniu budowli, lub urządzenia.

Wymienione ograniczone prawa rzeczowe ustanawiane są na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Także użytkowanie dożywotnie może pozostać w mocy, pod pewnymi warunkami, bądź wartość tego prawa może zostać zaliczona w cenę nabycia.

Ponieważ sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, co do zasady nabywca działki nie odpowiada za żadne zobowiązania podatkowe upadłego ani za jego długi. Sprzedaż powoduje też wygaśnięcie praw i roszczeń osobistych, zarówno tych, które zostały wpisane do księgi wieczystej, jak i tych, które zostały zgłoszone sędziemu-komisarzowi w terminie 30 dni od ukazania się obwieszczenia o ogłoszeniu upadłości w MSiG.

Te prawa zaspokojone winny zostać z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, zatem nie obciążają kupującego, a podstawę ich wykreślenia stanowi plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, bądź notarialna umowa kupna-sprzedaży.

Uwaga! W przypadku zbycia udziałów w nieruchomości, czyli współwłasności, sprawa może okazać się niejednoznaczna. Wtedy lepiej, jeszcze przed złożeniem oferty, poprosić notariusza o dokładne wyjaśnienie skutków nabycia nieruchomości, zwłaszcza skutków egzekucyjnych.

Wnikliwa ocena działki i otaczającego terenu

Do sprzedaży likwidacyjnej w postępowaniu prowadzonym przez syndyka trafić mogą nieruchomości w bardzo zróżnicowanym stanie, o różnym stopniu zagospodarowania, lepiej lub gorzej utrzymane. W przypadku działek istotne jest zwrócenie uwagi na takie ich cechy, jak:

• dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub poprzez zapewnioną służebność gruntową;
• uzbrojenie lub bezpośredni dostęp do mediów (sieć energetyczna, gazowa, wodociągowa, kanalizacyjna i teletechniczna);
• fakt, czy działka jest rolna lub leśna – istnieje duże prawdopodobieństwo, że niemożliwe będzie jej wykorzystanie na jakiekolwiek inne cele;
• czy dla obszaru, na którym znajduje się działka, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, oraz jakie są jego zapisy;
• jeśli nie ma obowiązującego planu, o możliwości wykorzystania działki na przykład na cele budowlane, decydować będzie rodzaj zabudowy na działkach w najbliższym otoczeniu;
• warto też zasięgnąć informacji w gminie o tym, jakie strefy ochronne obowiązują na danym terenie – na przykład ochrona ujęcia wody, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000 i tym podobne – mogą one wpłynąć na możliwość zabudowy;
• w przypadku istnienia na działce zabudowań, warto ocenić ich stan techniczny.

Trzeba pamiętać o tym, by wszystkich tych czynności dokonać jeszcze przed złożeniem oferty. W przypadku bowiem gdyby nasza oferta okazała się najkorzystniejsza, ciąży na nas zobowiązanie zawarcia transakcji przed notariuszem. Wycofanie się z tej transakcji już po wybraniu naszej oferty, skutkować może konsekwencjami w postaci utraty wadium, oraz zakazu udziału w kolejnym przetargu dotyczącym tej nieruchomości.

Czy zakup działki od syndyka jest bezpieczny?

Zakup nieruchomości od syndyka to jedna z najbardziej bezpiecznych transakcji na rynku. Oczywiście mówimy tutaj o kupowaniu nieruchomości od osób, które faktycznie są syndykami – są oni przecież funkcjonariuszami publicznymi w rozumieniu kodeksu karnego, podlegającymi zaostrzonej odpowiedzialności.

Aby upewnić się, że syndyk zamieszczający ogłoszenie faktycznie działa i ma stosowne uprawnienia, można jego nazwisko wyszukać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Podane tam dane adresowe i teleadresowe muszą być aktualne, zatem za ich pomocą można dokonać weryfikacji autentyczności danego syndyka. Warto to zrobić, by nie okazało się na przykład, że żądanie wpłaty wadium to próba wyłudzenia pieniędzy.

Nad przebiegiem przetargu w postępowaniu upadłościowym czuwa sędzia-komisarz. W przypadku uproszczonych postępowań konsumenckich, które funkcjonują od dnia 24 marca 2020 r. może się okazać, że transakcja zawierana będzie na podstawie postanowienia o ogłoszeniu upadłości i oświadczenia syndyka, że wykonał ciążące na nim obowiązki. Syndyk jest odpowiedzialny za składanie oświadczeń zgodnych z prawdą.

Istnieje też jeszcze jedna osoba, która bierze na siebie odpowiedzialność za zgodne z prawem zawarcie umowy kupna-sprzedaży, a jest nią notariusz. To na nim spoczywa obowiązek zweryfikowania wszelkich dokumentów nieruchomości i zabezpieczenie interesów prawnych obu stron transakcji.

Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pexels.com