Kupno działki kosztuje i to nie tylko tyle, ile zażąda za nią dotychczasowy właściciel. Nabywca zwykle musi pokryć także dodatkowe koszty zawarcia transakcji kupna sprzedaży, w tym zapłacić należny podatek. Z jakimi podatkami mamy do czynienia przy zakupie działki – o tym w naszym artykule.
Koszty związane z kupnem działki
Wszelkie działania dotyczące zmiany własności terenu wymagają sporządzenia umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego. Taka umowa pociąga za sobą koszty związane z wynagrodzeniem dla notariusza, opłatami sądowymi oraz, oczywiście, podatkami. Więcej o kosztach zakupu działki pisaliśmy w naszych wcześniejszych wpisach, między innymi w artykule pt. “Zakup działki w przetargu – opłaty notarialne, podatki i inne koszty”. W tym artykule skupimy się wyłącznie na podatkach, jakie należy zapłacić od kupna nieruchomości gruntowej.
Podobnie jak w przypadku pozostałych kosztów związanych z przeniesieniem własności nieruchomości w drodze jej kupna-sprzedaży, obowiązek zapłaty podatku ciąży na stronie kupującej. To, jaki podatek musi zostać zapłacony, zależy przede wszystkim od tego, kim jest osoba sprzedająca – osobą fizyczną, czy przedsiębiorcą. Wysokość podatku zależy natomiast od wartości nieruchomości.
Cykl artykułów „Zakup działki - wszytko, co warto wiedzieć”
Podatek od czynności cywilnoprawnych – kiedy się go płaci i ile wynosi?
Jeśli sprzedającym działkę jest osoba fizyczna, przy zawieraniu aktu notarialnego należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych – PCC. Wartość tego podatku to 2% od ceny nieruchomości, jaka wpisana jest w akcie notarialnym.
Przykładowo, kupując działkę o wartości 200 000 zł, od osoby fizycznej, zapłacimy 4000 zł podatku od czynności cywilnoprawnych.
Warto przy tym zwrócić uwagę, że notariusz nie ma prawa kontrolować wartości zawieranej transakcji. Do niego należy potwierdzenie przekazania własności. Cena nieruchomości jest kwestią umowy pomiędzy stronami.
Zdarza się, że strony uzgadniają też wpisanie w akcie notarialnym zaniżonej kwoty, w celu obniżenia wysokości PCC. Jest to działanie ryzykowne, gdyż urząd skarbowy ma możliwość skontrolowania umowy w okresie pięciu lat od jej zawarcia. Jeśli z porównania ceny uwzględnionej w umowie, z cenami rynkowymi w danym miejscu i okresie czasu wyniknie duża różnica, nabywcy może grozić spora kara za wykroczenie skarbowe.
Jeśli faktycznie cena za nieruchomość jest znacznie niższa niż rynkowa, warto w akcie notarialnym opisać przyczyny zaniżenia ceny. W przypadku budynków jest to łatwiejsze niż w przypadku działek, bo dom może być na przykład w stanie wymagającym remontu. Na zaniżenie ceny działki może co najwyżej wpłynąć położenie w mało dogodnym miejscu, czy niekorzystna ekspozycja względem stron świata. Bezpieczniej jednak w akcie notarialnym podać orientacyjną cenę rynkową podobnej działki i od tej ceny zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych.
Kiedy należy zapłacić podatek od towarów i usług, czyli VAT?
Z odmienną sytuacją mamy do czynienia, jeśli sprzedający jest przedsiębiorcą i płatnikiem VAT. Wtedy to on płaci podatek, ale jego wartość zawarta jest w cenie nieruchomości podanej w akcie notarialnym. De facto zatem kupujący również pokrywa koszt podatku. Należy jednak zwrócić uwagę na to, czy w ogłoszeniu podana została cena działki netto – bez podatku, czy brutto – z jego uwzględnieniem. W przypadku budownictwa społecznego wartość podatku VAT w 2023 roku wynosi 8%, zaś w pozostałych przypadkach jest to 23%.
Przykładowo, jeśli kupujemy działkę budowlaną za 250 000 zł (kwota zapisana w akcie notarialnym), od osoby prowadzącej działalność gospodarczą, z majątku przedsiębiorstwa, w tej kwocie zawiera się wartość działki w wysokości 203 250 zł, oraz podatek VAT 23% w wysokości 46 750 zł, który będzie musiał odprowadzić przedsiębiorca.
O tym, czy sprzedający jest płatnikiem VAT, musi on poinformować notariusza przed podpisaniem aktu notarialnego. Ponieważ w Polsce obowiązuje zasada nienakładania podwójnego opodatkowania, notariusz nie nalicza od takiej transakcji podatku od czynności cywilnoprawnych. Informacja o statusie VAT sprzedającego musi się oczywiście znaleźć w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości.
Ważne! Jeśli sprzedający zajmuje się obrotem nieruchomościami, na przykład kupuje grunty rolne i przekształca je na działki budowlane, które potem sprzedaje po wyższej cenie, ale nie zadeklaruje prowadzenia działalności gospodarczej, możemy stanąć przed trudną sytuacją. Podczas dokonywania czynności kontrolnych, urząd skarbowy może bowiem uznać takie postępowanie za działalność gospodarczą i uznać, że od umowy nie został odprowadzony podatek VAT. Co prawda obowiązek odprowadzenia tego podatku ciąży na sprzedającym, ale jeśli mamy jakieś wątpliwości, warto zażądać od sprzedającego oświadczenia, że nie jest on podatnikiem VAT, podczas sporządzania aktu notarialnego.
Przeczytaj: Podatek od sprzedaży działki – kto i kiedy go płaci?
Jakie formalności związane są z zapłatą podatku od kupna działki?
Poinformowanie urzędu skarbowego o zawarciu notarialnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości należy do obowiązków notariusza. Zwyczajowo również w kancelarii notarialnej kupujący dokonuje zapłaty podatku PCC w wysokości 2% od wartości umowy oraz wypełnia deklarację PCC-3, które notariusz w jego imieniu przekazuje do Urzędu. Warto jednak w trakcie spisywania aktu notarialnego upewnić się, że tak będzie, bowiem formalnie obowiązek dokonania tych czynności ciąży na kupującym i winien się on z nich wywiązać w ciągu 14 dni od zawarcie umowy.
W przypadku gdy nieruchomość jest zbywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ani notariusz, ani kupujący nie mają żadnych obowiązków związanych z opłaceniem podatku i złożeniem odpowiednich deklaracji. To sprzedający składa do urzędu skarbowego deklarację VAT i wpłaca odpowiednią kwotę podatku.
Kontrole ze strony organów podatkowych
Jak wspomnieliśmy wcześniej, urząd skarbowy ma pięć lat, od złożenia dokumentacji związanej z zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w jego siedzibie, na dokonanie czynności kontrolnych w zakresie prawidłowości naliczenia i opłacenia podatku. Jeśli urzędnik dopatrzy się na przykład zaniżenia ceny sprzedaży nieruchomości, w pierwszym rzędzie wezwie strony umowy do jej podwyższenia albo do wskazania przyczyn uzasadniających podaną cenę. Wraz z wezwaniem urząd podaje wartość nieruchomości, jak jest jego zdaniem prawidłowa.
Strony umowy mogą uzasadnić zaniżenie ceny i liczyć na to, że urząd uzna to uzasadnienie. Mogą też zaproponować wartość nieruchomości inną niż urząd, ale wówczas fiskus może wyznaczyć rzeczoznawcę, który dokona niezależnej wyceny nieruchomości, a w sytuacji, gdy określona przez niego wartość przekroczy o 33% wartość podaną przez strony, to do nich będzie należało opłacenie kosztów wykonania wyceny. Jeśli nie uda się w żaden sposób uzasadnić niższej niż rynkowa ceny nieruchomości, podatnik musi pokryć różnicę pomiędzy podatkiem już zapłaconym, a tym należnym, wraz z odsetkami karnymi naliczonymi przez urząd.
Przeszukaj bazę 3201 okazji na zakup działki na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcie: Pexels.com
3 komentarze
W trakcie poszukiwania w internecie pożądanych informacji trafiłam na ten artykuł. Wielu osobom wydaje się, że mają odpowiednią wiedzę na opisywany temat, ale zazwyczaj tak nie jest. Stąd też moje pozytywne zaskoczenie. Muszę wyrazić uznanie za Twój trud. Koniecznie będę rekomendował to miejsce i częściej tu zaglądał, żeby poczytać nowe posty.
Jaki podatek zapłacimy kiedy kupujemy działkę od miasta/gminy?
Załóżmy, że gmina podaje cenę wywoławczą 500 tys. i na takiej kwocie stanęły negocjacje. Ile wyniosą dodatkowe opłaty oraz podatek ?
Dzień dobry,
dziękujemy za pytanie. Przy zakupie od gminy kluczowe jest to, czy działka jest budowlana. Gmina sprzedaje grunty jako podatnik VAT, więc należny podatek zależy od przeznaczenia działki.
1. Działka budowlana (przeznaczona pod zabudowę w planie miejscowym albo z decyzją o warunkach zabudowy)
– Sprzedaż jest opodatkowana VAT 23%. Gminy zwykle podają cenę wywoławczą netto i doliczają VAT do ceny końcowej, ale trzeba to sprawdzić w ogłoszeniu. Przy cenie 500 000 zł netto VAT wyniesie 115 000 zł, więc zapłacimy 615 000 zł.
– PCC nie płacimy.
– Taksa notarialna przy sprzedaży działki budowlanej to maksymalnie połowa stawki podstawowej (§ 6 pkt 17 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Od 615 000 zł daje to do 1 615 zł netto, czyli ok. 1 990 zł z VAT.
2. Działka niebudowlana (np. rolna lub leśna, bez planu ani warunków zabudowy pozwalających budować)
– Sprzedaż jest zwolniona z VAT, a w takim przypadku kupujący płaci 2% PCC, czyli 10 000 zł od 500 000 zł. Pobiera go notariusz przy akcie.
– Taksa notarialna wynosi maksymalnie 2 770 zł netto, czyli ok. 3 410 zł z VAT.
Pozostałe koszty w obu przypadkach (orientacyjnie):
– opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł, a jeśli dla działki zakładana jest nowa księga albo jest ona odłączana, dodatkowo 100 zł,
– wniosek wieczystoksięgowy sporządzany przez notariusza: zwykle ok. 200 zł netto,
– wypisy aktu: zwykle 100–300 zł, zależnie od liczby stron i odbiorców.
Razem, poza ceną, w wariancie budowlanym trzeba doliczyć VAT oraz ok. 2,5–3 tys. zł kosztów notarialnych i sądowych. W wariancie niebudowlanym to 10 000 zł PCC i ok. 4–4,5 tys. zł kosztów. Opłaty notarialne to stawki maksymalne, więc warto zapytać notariusza o dokładną kwotę.
Dwie uwagi praktyczne:
– Gmina co do zasady sprzedaje nieruchomości w przetargu. Negocjacje, czyli rokowania, są możliwe dopiero po dwóch nieudanych przetargach. Podatki i opłaty liczą się tak samo.
– Jeśli gmina sprzedaje grunt w użytkowanie wieczyste, a nie na własność, zamiast ceny płaci się pierwszą opłatę (15–25% ceny) plus VAT, a potem opłaty roczne.
Pozdrawiamy,
Zespół Lista Przetargów