Sama wygrana w licytacji komorniczej, na której wystawiono dom czy mieszkanie, to za mało, żeby stać się właścicielem nieruchomości. Potrzebne jest jeszcze prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności.
Wygrana w licytacji komorniczej nie oznacza automatycznie, że stajesz się właścicielem nieruchomości wystawionej na tego typu aukcji. Następuje to dopiero w momencie, gdy uprawomocni się tzw. postanowienie o przysądzeniu własności. Czyli właściwie kiedy? O tym między innymi piszemy w poniższym artykule. Dowiesz się z niego ponadto, jakie jeszcze istotne konsekwencje ma wydanie przez sąd tego postanowienia.
Gdy podczas licytacji komorniczej zgłaszasz chęć nabycia nieruchomości za kwotę, której już nikt inny nie próbuje przebić, nadzorujący tę licytację sędzia wydaje najpierw tzw. postanowienie o udzieleniu przybicia na twoją rzecz. Oznacza ono wyłącznie tyle, że spośród osób biorących udział w danej licytacji tylko ty masz prawo wejść w posiadanie nieruchomości, która została wystawiona przez komornika na sprzedaż.
Kiedy sąd może wydać postanowienie o przysądzeniu własności
Aby jednak tak się stało, muszą się najpierw wydarzyć zasadniczo dwie rzeczy. Pierwszą z nich jest uprawomocnienie się rzeczonego postanowienia o udzieleniu przybicia. Staje się ono zaś prawomocne po tygodniu od ogłoszenia – lub doręczenia osobom zainteresowanym (m.in. licytantom, dłużnikowi), jeśli wydano je na posiedzeniu niejawnym. O ile tylko były właściciel nieruchomości, czyli dłużnik, nie wystąpi w międzyczasie do sądu z wnioskiem o uzasadnienie tego postanowienia ani nie złoży na nie zażalenia – bo wówczas postanowienie o udzieleniu przybicia staje się prawomocne dopiero wtedy, gdy podtrzyma je sąd odwoławczy.
Druga kluczowa kwestia to spełnienie przez zwycięzcę warunków licytacji, czyli przede wszystkim uiszczenie zadeklarowanej kwoty pomniejszonej o wpłacone na wstępie wadium. To w sumie oczywiste: jeśli kupujesz nieruchomość, to aby stać się jej właścicielem, musisz za nią po prostu zapłacić. Masz na to dwa tygodnie od chwili, gdy sąd każe ci to zrobić – a konkretnie od chwili, gdy otrzymasz takie wezwanie. Nadchodzi ono zwykle w ciągu tygodnia od uprawomocnienia się postanowienia o udzieleniu przybicia. (Możesz ewentualnie zawnioskować o wydłużenie terminu uregulowania należności do maksymalnie miesiąca, co przydaje się zwłaszcza przy finansowaniu inwestycji kredytem hipotecznym).
Kiedy dwa powyższe wymogi, tj.:
- uprawomocnienie się postanowienia o udzieleniu przybicia oraz
- wpłata przez zwycięzcę licytacji zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o wadium),
stają się faktem, wówczas sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. W tym przypadku dłużnik również ma prawo w ciągu siedmiu dni złożyć zażalenie. Jeśli tego nie zrobi – albo zrobi, ale sąd odwoławczy nie zmieni postanowienia sądu niższej instancji – postanowienie owo staje się prawomocne. W najgorszym razie, gdy poprzedni właściciel nieruchomości „robi problemy”, a sprawa toczy się niezbyt szybko, może niestety mieć to miejsce nawet rok po licytacji.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania na licytacji komorniczej. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów „Zakup mieszkania na licytacji komorniczej”
Skutki prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności
Samo postanowienie otrzymasz pocztą, jednak o wydanie klauzuli prawomocności musisz zawnioskować do sądu. Będzie ona potrzebna w sądzie wieczystoksięgowym do wpisania cię w dziale II KW (lub w zbiorze dokumentów, a oprócz tego w katastrze) jako nowego właściciela nieruchomości nabytej w drodze licytacji. Niepotrzebny jest za to już żaden dodatkowy akt notarialny, bo dokumentem potwierdzającym prawo własności jest właśnie postanowienie o jej przysądzeniu. Od chwili jego uprawomocnienia możesz więc czerpać z nieruchomości pożytki (np. zyski z najmu), ale też musisz ponosić wynikające z jej posiadania daniny publiczne (np. podatki).
Do najważniejszych skutków prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności należą ponadto:
- wygaśnięcie większości wpisów obciążających nieruchomość – zwłaszcza hipotek;
- możliwość zażądania, aby poprzedni właściciel opuścił i opróżnił nieruchomość – o ile nie chce on tego zrobić dobrowolnie;
- możliwość rozwiązania ewentualnej umowy najmu lub dzierżawy – o ile dotyczy danej nieruchomości i została zawarta na określony, dość długi czas.
Zajmiemy się teraz pokrótce każdym z tych zagadnień.
Usunięcie z księgi wieczystej wpisów o obciążeniach
Jedną z największych zalet zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej jest to, że jej nabywca nie przejmuje długów poprzedniego właściciela, takich jak ciążące na mieszkaniu czy domu hipoteki. Te ostatnie wygasają bowiem automatycznie w momencie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, jeżeli stwierdza ono złożenie całej ceny nabycia nieruchomości na rachunek depozytowy Ministra Finansów.
Postanowienie to uzupełnione zaś planem podziału kwoty uzyskanej z licytacji stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów również innych praw i roszczeń ciążących na nieruchomości – bo zgodnie z owym planem zostają one zaspokojone (w pierwszej kolejności dotyczy to tzw. hipoteki przymusowej, która nie wygasa tak jak inne, na mocy samego postanowienia).
Ale uwaga: prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nie „czyści” KW całkowicie. Nadal obowiązują chociażby:
- prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy,
- służebności – drogi koniecznej, przesyłu, gruntowa (w niektórych przypadkach*) oraz ta ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
- użytkowanie i prawo dożywocia – jeśli uwzględniono je w cenie nabycia bądź jeśli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami (lub gdy tych ostatnich nie ma wcale).
Ciążące natomiast na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu wraz z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności przekształcają się odpowiednio w prawo najmu lub własności.
Wpis o wszczęciu egzekucji
Nieco problematyczny może okazać się niestety obecny w księdze wieczystej wpis o wszczęciu egzekucji. Zgodnie z prawem komornik ma obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie takiego wpisu dopiero w momencie umorzenia postępowania. Nie oznacza to jednak, że nie może on wesprzeć nabywcy w tej sprawie znacznie wcześniej. Warto się o to postarać, bo postępowanie egzekucyjne potrafi się toczyć jeszcze przez wiele lat po licytacji, w którym to czasie widniejący w KW wpis o wszczęciu egzekucji może utrudniać sprzedaż danej nieruchomości, mimo że komornik z nią już w ramach tego postępowania właściwie nic nie robi.
Opróżnienie nieruchomości
W postanowieniu o przysądzeniu własności sąd stwierdza, że dotychczasowy właściciel nieruchomości musi ją wydać zwycięzcy licytacji. Gdyby jednak dłużnik nie chciał się wyprowadzić, to jako nowy właściciel nie możesz przeprowadzić eksmisji na własną rękę ani np. zmienić zamków w drzwiach. Wolno ci co najwyżej żądać na drodze sądowej odszkodowania za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości (w wysokości równej czynszowi, który mógłby być w tym czasie pobierany od potencjalnego najemcy) i ewentualne pogorszenie jej stanu.
Aby eksmitować niechcianych lokatorów, nie musisz natomiast wytaczać przeciw każdemu z nich sprawy w sądzie. Było to konieczne w przypadku postępowań egzekucyjnych wszczętych przed 3 maja 2012 r., kiedy to weszła w życie nowelizacja przepisów. Zgodnie z nią postanowienie o przysądzeniu własności stanowi jednak obecnie tytuł wykonawczy, a nie – jak wcześniej – egzekucyjny, do przeprowadzenia eksmisji nie jest więc potrzebne nadanie temu postanowieniu klauzuli wykonalności w sądzie.
W praktyce ta prawnicza terminologia oznacza mniej więcej tyle, że – jeśli dłużnik się nie wyprowadzi w wyznaczonym przez ciebie terminie – zamiast wszczynać odrębną sprawę sądową o eksmisję, wystarczy złożyć stosowny wniosek do komornika, załączając prawomocne postanowienie o przysądzenie własności. Komornik przeprowadzi wówczas:
egzekucję wydania nieruchomości poprzez wprowadzenie nabywcy w jej posiadanie i opróżnienie pomieszczeń z osób i rzeczy.
Czyli innymi słowy: umożliwi ci wprowadzenie się do nowo nabytego mieszkania czy domu, jego wynajęcie lub przeprowadzenie w nim remontu. Pobierze jednak za to tzw. opłatę egzekucyjną w wysokości 40% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia (które sprawdzisz na stronie GUS) od każdej izby – tj. od pokoju bądź kuchni – wchodzącej w skład wydawanej nieruchomości.
Rozwiązanie ewentualnej dzierżawy lub najmu
Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej istotnej zmianie wprowadzonej w ramach wspomnianej nowelizacji. Otóż jeśli poprzedni właściciele nieruchomości zawarli na czas określony, dłuższy niż dwa lata, dotyczącą jej umowę dzierżawy lub najmu, to nowy nabywca może taką umowę rozwiązać z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia (chyba że w samej umowie przewidziano krótszy). Musi to jednak zrobić w ciągu 30 dni od wydania postanowienia o przysądzeniu własności. W myśl obowiązujących wcześniej regulacji natomiast po prostu „przejąłby” umowę wraz z nieruchomością – łącznie ze wszystkimi prawami, obowiązkami, ale też ograniczeniami obejmującymi dotychczasowego właściciela.
*Zapis ustawy głosi konkretnie, że „Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej”.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Picjumbo.com
