Jak wygląda proces wyceny nieruchomości?

4.4/5 - (53 votes)

Proces wyceny nieruchomości można podzielić na kilka etapów – omawiamy każdy z nich.

Sprawdź ogłoszenia przetargów i licytacji na sprzedaż mieszkań:

Etap I – umowa z rzeczoznawcą majątkowym, dokumenty, oględziny nieruchomości

Etap pierwszy w zakresie wyceny nieruchomości rozpoczyna się z chwilą podpisania umowy pomiędzy zleceniodawcą a rzeczoznawcą majątkowym na sporządzenie operatu szacunkowego.

Z treści umowy powinno jasno wynikać, jaki jest cel wyceny nieruchomości, w jakim terminie oczekuje się sporządzenia ostatecznej wyceny nieruchomości jak również, za jaką cenę zostanie przeprowadzona wycena nieruchomości.

Wskazanym jest, aby z chwilą podpisania umowy, zlecający wykonanie operatu szacunkowego przekazał rzeczoznawcy majątkowemu niezbędne dokumenty określające nieruchomość. Do podstawowych dokumentów, niezależnie od celu szacowania nieruchomości, należy zaliczyć:

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości wycenianej.
Aktualny odpis księgi wieczystej.
Opinię gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy.

Rzeczoznawca majątkowy po otrzymaniu dokumentów charakteryzujących nieruchomość, zapoznaje się z nimi, a następnie konfrontuje zgodność otrzymanych dokumentów z nieruchomością na gruncie. W tym celu przeprowadza bardzo szczegółowe oględziny nieruchomości, ocenia jej stan techniczny, funkcjonalność oraz otoczenie.

Należy nadmienić, że w sytuacji, gdy dokumenty określające nieruchomość przygotuje zlecający, koszt sporządzenia wyceny (operatu szacunkowego) może okazać się znacznie niższy.

Etap II – analiza sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego

Etap drugi pracy rzeczoznawcy majątkowego jest ściśle związany z celem wyceny nieruchomości.

W zależności od celu wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy dokonuje analizy:

cen transakcyjnych obiektów podobnych do obiektu wycenianego (rejestr cen transakcyjnych prowadzi starosta),
potencjału ekonomicznego regionu,
popytu i podaży nieruchomości podobnych,
stawek czynszu nieruchomości podobnych,
stopy zwrotu z inwestycji.

Przeczytaj: Rejestr Cen Nieruchomości – co zawiera i jak z niego korzystać?

Etap III – wybór metodologii wyceny nieruchomości

Następnym etapem pracy rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwej metodologii wyceny, na którą zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego składają się: podejście, metoda i technika wyceny.

Należy nadmienić, że cel wyceny może determinować wybór metodologii albowiem, zastosowanie odpowiedniej metodologii wyceny nieruchomości wynika wprost z przepisów prawa (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Etap IV – wstępna wersja operatu szacunkowego

Bardzo istotną czynnością, a zarazem kolejnym etapem wyceny nieruchomości jest sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego wersji wstępnej operatu szacunkowego nieruchomości obejmującego wycenę nieruchomości.

Wersja wstępna wyceny nieruchomości, sporządzona przed uzgodnionym terminem, przekazywana jest zlecającemu w celu zapoznania się z jej treścią i ewentualnego wskazania nieprawidłowości.

W trakcie „czytania operatu” – wersji wstępnej, może się okazać, że wśród dołączonych do operatu dokumentów nie ma tych istotnych, które mogą świadczyć o znacznie szerszej funkcji nieruchomości, bądź, że np. nieruchomość jest objęta ochroną konserwatora zabytków czy też konserwatora przyrody, a w sporządzonym operacie nie ma o tym wzmianki.

Na etapie wersji wstępnej wyceny nieruchomości, zlecający wycenę może zadawać pytania w zakresie opracowania, na które oczywiście powinien otrzymać wyjaśnienia.

Przeczytaj: Operat szacunkowy nieruchomości

Etap V – ostateczna wersja operatu szacunkowego

Z chwilą akceptacji wyceny przez zlecającego, rzeczoznawca majątkowy sporządza ostateczną wersję operatu szacunkowego nieruchomości, którą ponownie przedkłada zlecającemu.