Mieszkanie z wpisem komorniczym można kupić za cenę niższą niż rynkowa. Jest to z pewnością okazja, ale kryje się w niej kilka pułapek, o których warto wiedzieć, zanim podejmiemy kroki w celu realizacji takiego przedsięwzięcia.
Czy dłużnik może samodzielnie sprzedać mieszkanie z wpisem komorniczym?
W internecie możemy spotkać się z opinią, że taka sprzedaż nie jest możliwa. Nie jest to prawda, gdyż nie istnieją przepisy zakazujące samodzielnego zbycia nieruchomości, nawet jeśli jest ona przedmiotem postępowania egzekucyjnego. Zdarza się natomiast, że dłużnik, w obawie przed działaniami komornika ogłasza upadłość – wówczas zarząd jego nieruchomym majątkiem przechodzi w ręce doradcy restrukturyzacyjnego, we wcześniejszych regulacjach prawnych określanego jako syndyk masy upadłościowej. Osoba w upadłości rzeczywiście nie może zarządzać swoim majątkiem. Osoba, wobec której prowadzone jest postępowanie komornicze – może.
O tym, czy nieruchomość zostanie objęta postępowaniem komorniczym, nie decyduje jej właściciel – dłużnik. To wierzyciel, o ile posiada sądowy tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności, może wystąpić do komornika sądowego o wszczęcie egzekucji z nieruchomości stanowiącej własność dłużnika. Robi to, jeśli uzna, że spłata długu z innych źródeł nie będzie możliwa, lub będzie trwała zbyt długo.
Komornik wzywa dłużnika do spłaty zadłużenia w ciągu dwóch tygodni i, jeśli ta spłata nie nastąpi, wówczas dokonywany jest wpis w księdze wieczystej, informujący o zajęciu. Dłużnik, jeśli wyklucza możliwość ogłoszenia swojej upadłości, ma prawo podjąć wszelkie działania zmierzające do spłaty długu na najkorzystniejszych dla siebie warunkach – w tym próbę sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.
Ten artykuł jest częścią cyklu poświęconego zagadnieniom związanym z zakupem mieszkania na licytacji komorniczej. Każdy z artykułów możesz czytać osobno, kompleksową wiedzę uzyskasz jednak po przeczytaniu wszystkich:Cykl artykułów „Zakup mieszkania na licytacji komorniczej”
Dla kogo korzystna jest transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości zajętej przez komornika?
Oczywiste jest, że sprzedaż nieruchomości z wpisem o zajęciu komorniczym jest korzystna dla jej właściciela – dłużnika. Może wystawić tę nieruchomość za cenę którą sam określi, najczęściej wyższą, niż 3/4 oszacowanej wartości rynkowej, za jaką zostanie ona wystawiona na pierwszej licytacji. Ma też większą decyzyjność odnośnie sposobu spłaty wierzytelności.
Nieco bardziej problematyczna jest ta kwestia z punktu widzenia osoby zainteresowanej kupnem takiej nieruchomości. Cena z pewnością będzie niższa, niż cena rynkowa, bo sprzedającemu zależy na transakcji. Może ona jednak być wyższa, niż cena wywoławcza na licytacji. Z drugiej strony, podczas licytacji może się okazać, że jest więcej osób zainteresowanych zakupem danego mieszkania, czy domu, i w rezultacie ostateczna kwota do zapłaty wzrośnie. Jeśli dobrze orientujemy się w przepisach, rozumiemy zapisy w księgach wieczystych i wiemy, czego wymagać od właściciela i z czym zwrócić się do komornika, ewentualnie jesteśmy w stanie podjąć się negocjacji z wierzycielami, możemy podjąć ryzyko zakupu takiej nieruchomości przed jej licytacją.
Gdzie szukać informacji o sprzedaży lokali przed licytacją komorniczą?
Ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości zajętych przez komornika pojawiają się wśród zwykłych ogłoszeń na portalach internetowych. Wyszukiwanie ich tam jest niestety dość czasochłonne. Jeśli jesteśmy zdecydowani na taki właśnie zakup, warto zajrzeć na strony sądów, gdzie pojawiają się obwieszczenia komorników. Można też śledzić Serwis Internetowy Krajowej Rady Komorniczej. Zamieszczenie obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości jest obowiązkiem ustawowym komornika i jednym z pierwszych etapów postępowania zmierzającego do egzekucji wierzytelności.
Warto wiedzieć, że transakcja kupna-sprzedaży przed licytacją może być zainicjowana zarówno przez właściciela nieruchomości, jak i przez komornika, dokonującego wtedy sprzedaży z wolnej ręki, przewidzianej w Art. 911 Kodeksu postępowania cywilnego.
Na jakim etapie postępowania komorniczego warto zainteresować się nieruchomością?
Procedura komornicza, jak wcześniej wspomnieliśmy, zaczyna się z chwilą złożenia wniosku przez wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Po upływie dwóch tygodni od wezwania dłużnika do spłaty zobowiązania, komornik może przystąpić do opisu i oszacowania nieruchomości. W praktyce czas od wezwania do faktycznego przystąpienia do opisu i oszacowania wynieść może nawet kilka miesięcy. A kolejne kilka może upłynąć zanim odbędzie się licytacja. W ciągu tego czasu w każdej chwili może dojść do transakcji, o ile tylko dojdzie do porozumienia pomiędzy zainteresowanymi stronami.
Wpis o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym znajduje się w dziale III księgi wieczystej danej nieruchomości. Wpisy w dziale IV KW dotyczą obciążenia nieruchomości hipoteką.
Czym innym jest obciążenie nieruchomości na wniosek wierzyciela, a czym innym egzekucja zadłużenia hipotecznego. Z tą drugą sytuacją możemy mieć do czynienia na przykład wtedy, gdy mieszkanie zostało kupione na kredyt zaciągnięty w banku, a właściciel zalega ze spłatami. Wówczas bank ma prawo do wypowiedzenia umowy i wnioskowanie do sądu o wydanie nakazu zapłaty. Po uprawomocnieniu się nakazu, bank może złożyć wniosek o wszczęcie procedury egzekucyjnej, podobnie, jak w przypadku innych wierzycieli.
Sprzedaż nieruchomości, wobec której toczy się postępowanie egzekucyjne i która dodatkowo obciążona jest hipoteką, jest niewiele bardziej skomplikowana, niż sprzedaż nieruchomości bez obciążeń hipotecznych.
Jak przebiega procedura zakupu nieruchomości przed licytacją komorniczą?
W interesie osoby sprzedającej takie mieszkanie jest zachowanie jak największej transparentności. Próba ukrycia faktu objęcia mieszkania egzekucją na nic się nie zda, ponieważ nikt nie zdecyduje się na kupno nieruchomości, bez sprawdzenia ksiąg wieczystych. Dlatego dobrze, jeśli już w ogłoszeniu znajdzie się informacja, że takie postępowanie się toczy. Dodatkowo dłużnik powinien wystąpić do komornika o dokument, poświadczający aktualny stan zadłużenia, oraz informujący o kosztach komorniczych i zawierający numer rachunku, na jaki mają zostać wpłacone środki tytułem spłaty zobowiązania.
Jeśli dodatkowo mieszkanie obciążone jest hipoteką, właściciel winien posiadać promesę, czyli zaświadczenie wystawiane przez wierzyciela hipotecznego, gdzie wskazana jest wysokość zadłużenia, numer rachunku, a także przyrzeczenie, że w wypadku zapłaty określonej kwoty, wyrażona zostanie zgodna na wykreślenie hipoteki.
Jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem takiego mieszkania, domu, lub działki gruntu, to w pierwszym rzędzie powinniśmy właściciela o takie dokumenty poprosić i dopiero bazując na zawartych tam informacjach podjąć decyzję, czy w ogóle jesteśmy zainteresowani kupnem. Informację o tym kto jest wierzycielem, a kto dłużnikiem, znajdziemy oczywiście w księdze wieczystej.
Przed podpisaniem aktu notarialnego warto zobowiązać sprzedającego do zawarcia ugody z wierzycielem lub wierzycielami, bądź nawet wnioskowanie o cofnięcie egzekucji. Jeśli zapis o zajęciu komorniczym zostanie wykreślony, sprawa dla nabywcy staje się o wiele prostsza. Jeśli wierzyciel nie zgodzi się na takie działanie, trzeba w umowie notarialnej wyraźnie zapisać, jakie kwoty przekazane zostaną na rachunek bankowy komornika, lub na rachunek wierzyciela hipotecznego, tytułem całkowitej spłaty zadłużenia. Jedynie nadwyżka może zostać przekazana na rachunek sprzedającego.
Dlaczego zakup nieruchomości przed licytacją komorniczą jest ryzykowny?
I czy zawsze jest ryzykowny? Warto zwrócić uwagę, że istnieje sytuacja, gdzie to ryzyko jest minimalne. Dzieje się tak wówczas, jeśli jest tylko jeden wierzyciel, a wartość nieruchomości w całości pokryje zobowiązanie dłużnika. Oczywiście wtedy także trzeba ze szczególną uwagą dopilnować wszelkich formalności, to jest: posiadać zaświadczenie od komornika – lub wierzyciela hipotecznego – o kwocie zadłużenia, przekazać tę kwotę bezpośrednio do komornika, lub wierzyciela hipotecznego, dokonując jednocześnie odpowiedniego zapisu w akcie notarialnym i tym samym zamknąć postępowanie egzekucyjne.
Kupno nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, co do zasady gwarantuje zamknięcie postępowania egzekucyjnego, niezależnie od tego, czy kwota uzyskana ze sprzedaży pokryje w całości zobowiązanie dłużnika.
Jeśli wierzycieli jest więcej, albo co gorsza kwota sprzedaży nieruchomości nie zaspokoi żądania spłaty zobowiązań, możemy znaleźć się w sytuacji, gdzie postępowanie egzekucyjne będzie kontynuowane i nieruchomość, teraz już należąca do nowego nabywcy, zostanie ponownie sprzedana, tym razem w drodze licytacji komorniczej. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie zakładają bowiem, że sam fakt sprzedaży nieruchomości wstrzymuje postępowanie egzekucyjne.
Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »
Zdjęcia: Unsplash.com, Pexels.com
