Jak finansować zakup mieszkania z przetargu lub licytacji?

Praktycznie każdą nieruchomość można kupić za gotówkę lub na kredyt. Podobnie jest w przypadku mieszkań nabywanych w przetargu lub na licytacji komorniczej.

Decydując się na zakup mieszkania z przetargu lub licytacji komorniczej, już na samym wstępie powinniśmy odpowiedzieć sobie na pytanie o finansowanie takiej transakcji. W przypadku kiedy dysponujemy gotówką, sprawa jest prosta. Co jednak w sytuacji, kiedy nie mamy odpowiednio dużo zgromadzonego kapitału, a chcielibyśmy nabyć mieszkanie w okazyjnej cenie?

Mieszkanie z licytacji także na kredyt

Czasami można spotkać się z opinią, że aby nabyć nieruchomość na licytacji czy w przetargu, trzeba koniecznie dysponować gotówką. Przekonanie to zapewne jest związane z faktem, że po wygraniu przetargu mamy wyznaczony krótki, określony w regulaminie czas (najczęściej 14-dniowy) na wpłatę całej wylicytowanej kwoty na określone konto. Zazwyczaj też pieniądze musimy wpłacić jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Niekiedy spółdzielnie mieszkaniowe i samorządy idą wprawdzie uczestnikom przetargów na rękę i pozwalają – po złożeniu umotywowanego wniosku – na wydłużenie terminu wpłaty całości pieniędzy, ale nie zawsze tak się dzieje.

Nie znaczy to jednak, że mieszkania kupionego w przetargu lub na licytacji nie można finansować z kredytu. Są banki, które udzielają pożyczek pod tego typu inwestycje. Co więcej, niektóre banki wydają – jeszcze przed przetargiem czy licytacją – wstępną decyzję kredytową oraz udzielają tzw. promesy, czyli pisemnego przyrzeczenia, że po spełnieniu warunków i dostarczeniu określonych dokumentów kredyt w danej wysokości zostanie przyznany.

Trzeba jednak pamiętać o tym, że banki nie pożyczą nam całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Wymagają one zazwyczaj 10-20% wkładu własnego, czyli środków, które posiadamy. Tak więc takie kredytowanie może być realne na poziomie około 80%.

Inną sprawą, na którą musimy zwrócić uwagę przy ubieganiu się o kredyt bankowy, jest posiadanie tzw. zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa to inaczej nasze dochody, które w ocenie banku wystarczą do tego, żeby bezpiecznie i terminowo spłacać zaciągnięty kredyt. Innymi słowy bank nie udzieli nam raczej kredytu jeśli nie mamy stałego źródła dochodów, które pozwoli na pokrycie zarówno bieżącej konsumpcji jak i spłatę rat zaciągniętej pożyczki.

Refinansowanie zakupu mieszkania

Mimo że zakup mieszkania z przetargu lub licytacji na kredyt jest możliwy, takie finansowanie łączy się jednak z pewnym ryzykiem. A dzieje się tak z uwagi na napięte i bardzo często sztywne terminy wpłaty całości wylicytowanej kwoty za mieszkanie. Czasem wystarczy chwila nieuwagi albo jeden niedostarczony na czas dokument do banku, żeby przepadł nam termin zapłaty za mieszkanie i – co za tym idzie – także wpłacone wcześniej wadium.

Jeśli więc mamy taką możliwość, warto rozważyć zakup mieszkania za gotówkę, a następnie refinansować jego zakup kredytem. Kredyt refinansowany jest to także kredyt hipoteczny, tyle że udzielany jest przez bank na dowolny cel za mieszkanie, które kupiliśmy za gotówkę w ciągu ostatnich 2 lat. Dzięki takiemu rozwiązaniu dość szybko odzyskujemy gotówkę i możemy ją dalej inwestować w kolejne nieruchomości.

Skąd jednak wziąć gotówkę, jeśli nie mamy jej na koncie? Warto rozważyć krótkoterminową pożyczkę od rodziny lub przyjaciół. Wiadomo, że nie każda osoba będzie chętna, żeby pożyczać pieniądze, ale zawsze warto próbować. Warto też zaproponować takiej osobie – jeśli dysponuje gotówką i jest skłonna wziąć udział w naszych przedsięwzięciach – podzielenie się z nią udziałem w naszych spodziewanych zyskach.

Przeczytaj: Refinansowanie zakupu mieszkania kredytem hipotecznym

A może jednak za gotówkę?

Mimo że – jak wspomnieliśmy – zakup mieszkania można finansować kredytem – mieszkaniowym albo refinansowym – trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że każdy kredyt zwiększa koszty takiego zakupu. Te koszty to nie tylko nominalne oprocentowanie kredytu, ale także prowizja za jego udzielenie oraz wcześniejszą spłatę.

Koszty te mają znaczenie zwłaszcza dla osób, które decydują się na inwestowanie we flipy, czyli w zakup nieruchomości, jej remont i szybką sprzedaż. Inwestowanie we flipy to jeden z najbardziej dochodowych sposobów inwestowania w nieruchomości, pozwalający czasem – przy dobrym zaplanowaniu i odrobinie szczęścia – osiągnąć zyski na poziomie 20-30% zainwestowanego kapitału w skali roku.

Największe zyski z takiej inwestycji osiągniemy jednak tylko wtedy, kiedy do transakcji zaangażujemy swoje pieniądze – wówczas nie będziemy musieli płacić bankowi odsetek i prowizji. Wprawdzie pobieranie przez banki odsetek za wcześniejszą spłatę kredytu zostało znacznie ograniczone przez ustawę, która weszła w życie w połowie 2017 roku, ale w ciągu trzech pierwszych lat od wzięcia pożyczki banki cały czas mogą taką prowizję pobierać, a przy inwestowaniu we flipy szybka spłata kredytu po remoncie i sprzedaży mieszkania to przecież podstawa biznesu.

Przeczytaj: Jak kupić mieszkanie na licytacji komorniczej – poradnik krok po kroku

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcie: Pexels.com