Eksmisja lokatorów po licytacji komorniczej

Problem lokatorów, którzy nie chcą opuścić mieszkania kupionego na licytacji komorniczej, wbrew pozorom nie jest tak częsty. Może się jednak pojawić. Co wtedy?

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej ma sporo zalet, ale obarczony jest też pewnym ryzykiem. Niekiedy bowiem zdarza się, że poprzedni właściciel nieruchomości nie chce lub też nie ma dokąd się wyprowadzić. Nadal zajmuje więc lokal, uniemożliwiając korzystanie z niego nowemu nabywcy. Co trzeba i można wtedy zrobić? Opisujemy wszystko krok po kroku.

Na wstępie zdecydowanie warto podkreślić, że w wielu tego typu przypadkach udaje się znaleźć wyjście z sytuacji bez konieczności wchodzenia na drogę sądową. Czasem wystarczy po prostu porozmawiać z dłużnikiem, który znajduje się w trudnej sytuacji i często nie widzi rozwiązań, jakie mógłby mu podsunąć ktoś inny.

Nie ma zresztą co odkładać takiej rozmowy do momentu wygrania licytacji. Jeszcze przed przystąpieniem do niej dobrze jest odwiedzić wystawiane przez komornika na sprzedaż mieszkanie i zapoznać się z sytuacją. Jeżeli lokatorzy już na tym etapie stwarzają trudności, problemy pojawią się prawdopodobnie także później. Należy się wówczas zastanowić, czy udział w licytacji mimo wszystko okaże się opłacalny. Proces eksmisyjny potrafi bowiem ciągnąć się długo, a w tym czasie nie można np. czerpać zysków z najmu nabytej nieruchomości. Poniżej prezentujemy zaś jego przebieg, jeśli już musi dojść do eksmisji.

Krok 1 – wizyta u komornika

Co ważne, w świetle przepisów nowemu właścicielowi mieszkania nie wolno przeprowadzić jej na własną rękę. Zajmuje się tym komornik. Nie zrobi tego jednak sam z siebie – nabywca nieruchomości musi o to najpierw zawnioskować. Podstawą do złożenia wniosku o wszczęcie eksmisji jest natomiast prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wydane przez sąd na rzecz osoby, która wygrała licytację i opłaciła zadeklarowaną podczas niej kwotę. Reguluje to art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego:

§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Warto tutaj zwrócić uwagę na termin „tytuł wykonawczy”. Otóż jeszcze przed 2012 r. postanowienie o przysądzeniu własności miało charakter tytułu egzekucyjnego, co oznaczało, że trzeba mu było nadać w sądzie wspomnianą klauzulę wykonalności. To zaś dodatkowo wydłużało drogę do faktycznego przejęcia nowo nabytego lokalu. Teraz już na szczęście z owym dokumentem można udać się bezpośrednio do komornika.

Aby podjął on dalsze czynności, należy jeszcze tylko wnieść opłatę za jego usługi. Wysokość tej opłaty określona jest zaś w art. 34 Ustawy o kosztach komorniczych:

1. Opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika albo opróżnienia lokalu lub pomieszczenia służącego do zaspokojenia takich potrzeb wynosi 1500 złotych.
2. Opłata stała od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie innej nieruchomości albo opróżnienia innego lokalu lub pomieszczenia wynosi 2000 złotych.
3. Jeżeli nieruchomość, lokal lub pomieszczenie są wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej, opłatę, o której mowa w ust. 2, powiększa się o opłatę w wysokości 1000 złotych od drugiej i każdej kolejnej izby wchodzącej w skład nieruchomości, lokalu lub pomieszczenia, którego ma dotyczyć egzekucja. Łączna opłata nie może być wyższa niż 30 000 złotych.

Krok 2 – wezwanie dłużnika do opuszczenia lokalu

Resztę czynności związanych z eksmisją lokatorów kupionego na licytacji mieszkania bierze na siebie komornik. Nowy właściciel nieruchomości może konsultować z nim jednak przebieg kolejnych działań. Pierwszym z nich jest wezwanie dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Zwykle daje się mu na to 14 dni, ale za zgodą osoby, na której wniosek wszczęto postępowanie eksmisyjne, czas ten można wydłużyć, np. do miesiąca.

Krok 3 – ustalenie, czy dłużnikowi przysługuje prawo do innego lokalu

Jeśli niepożądani lokatorzy jednak się nie wyprowadzą, komornik podejmuje się sprawdzenia, czy nie przysługuje im tytuł prawny do innego lokalu (ewentualnie pomieszczenia), w którym mogą zamieszkać. A gdy tak właśnie jest – powiadamia o tym fakcie właściwe organy i osoby, w tym osoby ów lokal zamieszkujące, wyznaczając termin usunięcia do niego dłużnika.

Potem dochodzi do eksmisji, którą komornik przeprowadza z udziałem funkcjonariuszy Policji, pracowników firmy przeprowadzkowej, a często także ślusarza umożliwiającego wejście do mieszkania. Zostaje sporządzony spis wszystkich należących do dłużnika ruchomości, które – jeśli nie stanowią przedmiotu egzekucji i jeśli dłużnika nie ma podczas opróżniania lokalu – oddaje się innej osobie dorosłej spośród domowników lub tzw. dozorcy, czyli osobie sprawującej dozór nad mieniem dłużnika na koszt tego ostatniego. Dłużnik zostaje obciążony ponadto kosztami wynikającymi z obecności wspomnianych policjantów, pracowników firmy przeprowadzkowej czy ślusarza.

W praktyce niestety rzadko zdarza się, aby niepożądani lokatorzy dysponowali prawem do mieszkania w innym miejscu. Częściej ma więc miejsce…

Krok 4 – znalezienie nowego lokum dla dłużnika

W świetle polskich przepisów nie wolno dokonywać eksmisji „na bruk”, jak to się potocznie określa. I tutaj do czynienia możemy mieć zasadniczo z trzema możliwymi scenariuszami. Pierwszy z nich to sytuacja, w której z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie mieszkania wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego. Prawo takie może przyznać sąd, biorąc pod uwagę konkretne okoliczności, jednak ustawowo mają je zawsze:

• kobiety w ciąży,
• dzieci, osoby obłożnie chore lub niepełnosprawne – i ich opiekunowie,
• osoby bezrobotne,
• emeryci lub renciści korzystający z pomocy społecznej.

Jeśli niepożądani lokatorzy należą do którejkolwiek z wyżej wymienionych grup, wówczas gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu musi wskazać lokal socjalny lub zamienny, do którego mogliby oni się przekwaterować. Dopóki tego nie zrobi, komornik nie może podjąć dalszych czynności eksmisyjnych. A na przydział takiego lokum można często czekać niestety bardzo długo…

Pomieszczenia tymczasowe

Podobnie w drugim scenariuszu, w którym dłużnikowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani zamiennego – rzeczona gmina musi bowiem wówczas na wniosek komornika wskazać tzw. pomieszczenie tymczasowe. Jego standard jest niższy, aczkolwiek dość dokładnie określony w przepisach. Otóż pomieszczenie tymczasowe nie musi być osobnym lokalem, ale powinno nadawać się do zamieszkania (czyli m.in. być niezawilgocone) i mieć:

• dostęp do wody – przy czym może chodzić też o umiejscowiony poza budynkiem kran albo studnię,
• dostęp do WC – przy czym toaleta również może znajdować się poza budynkiem,
• dostęp do światła dziennego i oświetlenie elektryczne,
• możliwość ogrzewania i zainstalowania sprzętu do gotowania,
• powierzchnię zapewniającą przynajmniej 5 m kw. na osobę.

Pomieszczenie takie powinno ponadto znajdować się w tej samej miejscowości co opróżniany lokal, ewentualnie w miejscowości „pobliskiej”, którą art. 2 pkt 1.13 Ustawy o ochronie praw lokatorów definiuje jako znajdującą się w tym samym lub sąsiednim powiecie.

Co istotne, miejsce spełniające powyższe warunki pomieszczenia tymczasowego może zostać wskazane nie tylko przez gminę, ale także przez nowego nabywcę mieszkania, a nawet samego dłużnika, jak również przez osoby trzecie. Choć wiąże się to z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów, niektórzy zwycięzcy licytacji decydują się dostarczyć odpowiednie lokum dłużnikowi, bo zyski z wynajmu opuszczonego przezeń mieszkania mogą okazać się na tyle wysokie, że cała operacja mimo wszystko okaże się opłacalna. A do eksmisji dojdzie wówczas na pewno, bo gdy tylko pojawi się alternatywa dla opisanego wyżej pomieszczenia, „komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności”, jak głosi z kolei art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zmiany w przepisach

Jest to o tyle ważne, że w innym miejscu przepis ten uległ niedawno poważnej zmianie. Jeszcze do kwietnia 2019 r. gmina miała na wskazanie pomieszczenia tymczasowego 6 miesięcy, po którym to czasie komornik mógł eksmitować dłużnika do noclegowni czy schroniska dla bezdomnych (aczkolwiek tylko między 1 kwietnia a 31 października). Obecnie jednak, po nowelizacji, czas ten jest nieograniczony, co oznacza, że dopóki nie znajdzie się pomieszczenie tymczasowe, dopóty eksmisja nie nastąpi. A ponieważ wykreślenie zapisu o półrocznym terminie na jego znalezienie nastąpiło – jak tłumaczy ustawodawca – z powodu niewydolności gmin w tym zakresie, na wskazanie nowego lokum dla dłużnika przez lokalne władze można teoretycznie czekać w nieskończoność…

Wyjątek stanowi tylko trzeci scenariusz, w którym dłużnikowi nie przysługuje nawet prawo do pomieszczenia tymczasowego. Wtedy zgodnie z § 51 wspomnianego art. 1046:

komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę.

Podobnie jak przed nowelizacją, zasadniczo nie może to nastąpić w okresie zimowym, tj. między 1 listopada a 31 marca (co reguluje art. 16 Ustawy o ochronie praw lokatorów), ale osób nieuprawnionych do pomieszczenia tymczasowego zwykle nie dotyczy także i ten zapis.

Krok 5 – eksmisja

Gdy nielegalnych lokatorów można umieścić w lokalu socjalnym bądź zamiennym lub w pomieszczeniu tymczasowym, ewentualnie w schronisku czy noclegowni, wówczas komornik wyznacza termin eksmisji i w terminie tym ją przeprowadza – tak jak to opisano wyżej – a następnie wydaje nieruchomość jej nowemu prawowitemu właścicielowi.

Przeczytaj również: Zakup mieszkania z lokatorem – jak rozwiązać problemy?

Odszkodowanie z tytułu bezprawnie zajmowanego lokalu

Okres, w którym eksmisja nie następuje z braku możliwości przekwaterowania dłużnika, może się jednak ciągnąć latami. I to nawet jeśli sam dłużnik byłby skłonny przenieść się do wskazanego lokalu socjalnego – gdyby taki się znalazł. W tym czasie osoba, która kupiła mieszkanie na licytacji komorniczej, nie może czerpać z niego zysków, np. sprzedając je po odnowieniu lub wynajmując. Co więcej, od momentu uprawomocnienia się wydanego przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności, to właśnie ona musi uiszczać czynsz dla wspólnoty mieszkaniowej.

Nabywca lokalu ma w powyższym kontekście prawo domagać się od tego, kto bezprawnie ów lokal zajmuje, odszkodowania w kwocie wynoszącej miesięcznie tyle, ile można by było otrzymać z tytułu wynajmu nieruchomości. Skoro jednak dłużnik zalegał z opłatami, w wyniku czego jego mieszkanie zostało zlicytowane przez komornika, to prawdopodobnie nie uda się od niego wyegzekwować również samego odszkodowania. W takiej sytuacji powinna wypłacić je gmina – na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego, czyli w związku ze „szkodą wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej”. Zaniechaniem gminy jest bowiem w tym przypadku niewskazanie miejsca, do którego mógłby przeprowadzić się dłużnik.

Uwaga: jeżeli dłużnikowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego bądź socjalnego, wolno się od niego domagać odszkodowania maksymalnie w wysokości dotychczasowych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania; przy czym uprawnieni do lokalu socjalnego nie muszą płacić więcej, niż wynosiłby czynsz w takim lokalu – pozostałą część sumy odszkodowania wypłaca gmina. Jeśli zaś dłużnik regularnie uiszcza dotyczącą go należność, to od gminy można jeszcze domagać się odszkodowania uzupełniającego, czyli pokrycia różnicy między kwotą uzyskiwaną od dłużnika a tą, jaką można by uzyskać z tytułu najmu.

Roszczenie odszkodowawcze wymaga natomiast wykazania przed sądem, że właściciel nieruchomości zarówno chciałby, jak i miałby możliwość wynająć lokal komuś innemu – oraz udowodnienia, że byłby w stanie uzyskać w ten sposób stawkę, której domaga się jako odszkodowania. W praktyce bywa to proces długi i kosztowny, a uzyskanie rekompensaty może niestety okazać się równie problematyczne co znalezienie nowego lokum dla dłużnika.

Słowo na koniec

Wszystko to potrafi mocno zniechęcić do brania udziału w licytacjach komorniczych. Należy jednak pamiętać, że wszczęcie postępowania eksmisyjnego po zakupie mieszkania wystawionego na sprzedaż przez komornika nie zawsze jest konieczne. Jak zaznaczyliśmy na wstępie, sprawę często da się załatwić polubownie. Zawsze natomiast warto dowiedzieć się, jak dokładnie wygląda sytuacja konkretnego lokalu, przed wzięciem udziału w licytacji.

Przeszukaj bazę 1504 okazji na zakup mieszkania na ListaPrzetargow.pl »

Zdjęcia: Pexels.com